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全國“兩會”，會診樓市
這一次的癥結(jié)初顯于2009年3月。《蝸居》中有一段映照現(xiàn)實(shí)的臺詞：股票還有漲漲跌跌，樓市怎么就一直漲?前兩天報紙才說，樓市可能下跌，馬上就有人反駁，樓市才剛剛進(jìn)入春天。就這樣，房價漲過了春、夏、秋，直到冬天，中央五道金牌調(diào)控樓市，懸念才起：拐點(diǎn)，來了嗎?
房產(chǎn)大佬任志強(qiáng)說，沒有，因?yàn)?ldquo;凡是預(yù)測房價會跌的都是瞎說，今年房價同比漲幅至少達(dá)5%”。“氣不過”的是地產(chǎn)評論員牛刀。2月21日，他在博客中設(shè)下賭局，公開叫板：如果今年70個大中城市房價漲幅超過5%，他再不談樓市;倘若不足5%，請任志強(qiáng)“從此閉嘴”。
算起來，這是牛刀第二次“賭房”。2007年，他與經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐滇慶對擂：如果2008年7月11日的深圳房價比前一年高出一分錢，他將在《南方都市報》上向深圳市民道歉。最后，登報道歉的是徐滇慶。
雖然這次將“被閉嘴”是誰仍成謎，但遏制房價的大幕已然拉開。
政策
無論是按揭買房的城市“負(fù)翁”，還是望房興嘆的“夾心階層”，只要目睹了歲末年初的調(diào)控風(fēng)暴，就不得不承認(rèn)，政府已下定決心控制脫韁的房價。
收緊之策始于去年12月9日。那一日召開的國務(wù)院常務(wù)會議提出，個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復(fù)至5年。隨后，中央經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)，承諾新年增加普通商品房供給。12月14日，國務(wù)院首次明確表示，抑制投機(jī)，“遏制”房價。
接連而至的是一連串政策。從“國四條”、“五部委打擊囤地的通知”，到“國11條”，圍繞抑制投資投機(jī)性購房需求，中央在信貸、稅收、土地出讓和管理、商品房銷售、外資購房等多個環(huán)節(jié)提出緊縮方針或措施。對照2007年末“速凍”樓市的政策組合拳—二套房政從嚴(yán)，貨幣政策從緊，上調(diào)資本金比例，如今中央已出兩拳：二套房貸首付四成，利率趨向上浮10%，同時上調(diào)了準(zhǔn)備金利率。
這些還不是全部。2月初，由建設(shè)部牽頭、九部委聯(lián)合的督查組已奔赴地方，調(diào)研整套調(diào)控政策在各地的具體落實(shí)情況。全國“兩會”前，督查將產(chǎn)生“階段性成果”，并為下一步調(diào)控提供依據(jù)。
短短幾個月，政策信號已相當(dāng)明晰。正如上海市委書記俞正聲在參加人大徐匯區(qū)代表團(tuán)審議時所說，房屋有雙重屬性，一是商品屬性，一是民生屬性，不能只看到前者，而忽略后者。如果說金融危機(jī)正盛時政府需要房地產(chǎn)業(yè)的驅(qū)動力，那么，當(dāng)不可容忍的房價肢解了保增長與保民生的統(tǒng)一體時，政府已無法再“睜一只眼閉一只眼”。
對策
“杯具”的是，上有政策，下有對策。
就在“國11條”出臺的當(dāng)天，杭州市政府另有考量，出臺了《關(guān)于加強(qiáng)保障性住房建設(shè)，支持自住型和改善型住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)健康穩(wěn)定發(fā)展的若干意見》，立即引起非議。原來，新政囊括了購房入戶、財政補(bǔ)貼、住房公積金及交易稅收等方面的諸多惠市利好政策。
事實(shí)上，有“對策”的并非只有杭州。目前，青島、南京等地也在不同程度上保留了去年的購房惠政。南京現(xiàn)行的“寧20條”承諾為首套房和改善置房兌現(xiàn)0.5%的購房補(bǔ)貼，舟山則為首套房給予所征收契稅全額的財政補(bǔ)貼，改善型購房者減免個人所得稅，而湖南省更加省力，除中央的調(diào)控新政按國家規(guī)定執(zhí)行外，2008年的刺激政策全部順延。
不過，“對策”畢竟拗不過“政策”。“中央早料到某些地方會有自己的小九九，所以才有‘國11條’的最后一項(xiàng)。”上海斯蓋策劃市場研究經(jīng)理張宏偉如是分析。這一條款指出，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場、解決低收入家庭住房困難問題交由省級人民政府負(fù)總責(zé)，市、縣人民政府抓落實(shí)。
依據(jù)張宏偉的解讀，政府遏制房價是因?yàn)槟壳捌胀ㄉ唐贩康膬r格完全超出了工薪階層的承受能力，但抑價之策必然“有保有壓”，否則，樓市凍結(jié)，中央并不樂見，但“保”到何種程度，還需地方政府認(rèn)真考慮、小心拿捏。畢竟，住建部領(lǐng)銜的九部委已帶著督查地方房政的“令箭”緊隨其后。樓市焉能再受巨大刺激?
信號
市場層面，樓市變冷的首個信號是年初的“退房潮”。1月13日，杭州首曝“退房”新聞。據(jù)杭州透明售房網(wǎng)顯示，2009年12月至2010年1月，主城區(qū)解除新房合同103套，二手房退房1089套，占當(dāng)月成交套數(shù)的22%，而溫州、麗水等地也出現(xiàn)了不同程度的“退房”現(xiàn)象。
與此同時，商品房成交量開始急劇萎縮，二手房價格搶先松動。上海房地產(chǎn)網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，全市1月商品住宅成交面積為70萬平方米，環(huán)比減少51%之多。而據(jù)北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計，全市1月二手房網(wǎng)簽總成交量14005套，較去年12月下跌66.4%，成交均價下跌2.9%。
上海上實(shí)置業(yè)投資咨詢有限公司市場總監(jiān)湯輝說，中央調(diào)控的最大影響力在于信號作用，對房地產(chǎn)市場心態(tài)、房價預(yù)期、回報預(yù)期形成了有效打擊。一定程度上，濃重的觀望氣氛說明中央抑制“投資性需求”初見成效，短線投資逐漸退場。
等到春節(jié)，緊縮房政加上傳統(tǒng)淡季因素，全國各地“冷”報頻傳。北京、上海、廣州等一線城市均“低量”成交，而深圳、南京、杭州三市則遭遇“零成交”。湯輝認(rèn)為，短期來看，房價將有一波下跌，而且，拐點(diǎn)已近。
趨勢
這一波的房地產(chǎn)熱可以追根溯源至1997年的全國房改。房改激發(fā)了巨大的市場購買力，集團(tuán)購房、個人購房，促使房地產(chǎn)業(yè)急遽膨脹。
經(jīng)濟(jì)適用房最初被設(shè)計為商品房的重要補(bǔ)充，后來卻演變成“具有社會保障性質(zhì)的商品房”，各地政府對經(jīng)濟(jì)適用房增加各種限制，甚或停止經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。結(jié)果，商品房成為市場唯一主體。而等到房地產(chǎn)業(yè)被提升為國民經(jīng)濟(jì)的支柱，“炒房團(tuán)”大量入市，房價開始瘋漲。
這就是不少學(xué)者提出“雙軌制”的原因：保障型住房系統(tǒng)和市場化住房系統(tǒng)。前者由政府主導(dǎo)，實(shí)行價格管制，緩解廣大普通低收入者的住房需求;后者由市場機(jī)制主導(dǎo)，留給投資、投機(jī)者“炒房”。
相當(dāng)程度上，這正是中央的思路。去年6月，《2009-2011年廉租住房保障規(guī)劃》出臺，計劃利用3年時間，基本解決747萬戶現(xiàn)有城市低收入住房困難家庭的住房問題。而“國11條”進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)，各地應(yīng)重點(diǎn)明確中低價位、中小套型普通商品住房和限價商品住房、公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房的建設(shè)規(guī)模。
目前，加大保障性住房的供給已是大勢所趨。1月25日，北京市市長郭金龍在人大所作的政府工作報告中指出，今年將加快五類保障性住房的建設(shè)，確保占全市住宅供地面積的50%以上。在北京市副市長陳剛看來，如果市場上有一半是中低價房產(chǎn)，高房價勢必支撐不起。上海、重慶、天津等地亦有類似表態(tài)。
房屋投資，最終要靠高價變現(xiàn)，有價無市不是真受益。但富人畢竟是少數(shù)，當(dāng)剛性需求被引導(dǎo)、分流，當(dāng)樓市中缺少普通消費(fèi)者這一主力軍后，房產(chǎn)投資的游戲必定不再好玩，房價也將逐步回落。 |