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中國(guó)老百姓買房的致命誤區(qū)之一：買房總是知己不知彼。
具體表現(xiàn)在：
1、不看清樓盤(pán)的營(yíng)銷手段：
(1)誰(shuí)在售樓處賣樓：嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，很多購(gòu)房者到現(xiàn)在都還不知道，在中國(guó)幾乎所有的樓盤(pán)售樓處現(xiàn)場(chǎng)的售樓人員，其實(shí)并不是開(kāi)發(fā)商的人而是代理中介公司的員工(也有個(gè)別樓盤(pán)屬于開(kāi)發(fā)商自己在賣)，一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)樓盤(pán)有投資商、開(kāi)發(fā)商、承建商(包括規(guī)劃、設(shè)計(jì)、景觀等)、銷售商(包括營(yíng)銷推廣商)。其中投資商負(fù)責(zé)籌集樓盤(pán)建設(shè)資金，開(kāi)發(fā)商只負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)運(yùn)作；承建商即建筑商負(fù)責(zé)樓盤(pán)的具體施工；房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)則是，大部分樓盤(pán)建設(shè)好后開(kāi)發(fā)商本身并不會(huì)直接去賣樓，而是會(huì)找一家樓盤(pán)銷售代理中介公司由其負(fù)責(zé)整體銷售，一般是按樓盤(pán)總銷售平方面積進(jìn)行核算，開(kāi)發(fā)商按項(xiàng)目總銷售面積支付給代理銷售公司作為總代理費(fèi)用，這其中，代理中介公司需要支付現(xiàn)場(chǎng)售樓人員千分之1-3的賣樓提成(根據(jù)項(xiàng)目的不同而異)。比如說(shuō)：現(xiàn)場(chǎng)售樓人員賣一套100萬(wàn)價(jià)格的房子，這里價(jià)格面至少有1-5萬(wàn)元是屬于代理傭金等營(yíng)銷費(fèi)用的。事實(shí)上這些代理費(fèi)用、售樓人員的傭金等費(fèi)用最終還是加在羊毛(購(gòu)房者)身上的。一些比較稀有暢銷的樓盤(pán)，開(kāi)發(fā)商還會(huì)收取代理公司的保證金作為對(duì)代理中介公司的制約。開(kāi)發(fā)商與代理公司商定銷售代理費(fèi)用簽訂代理銷售合作協(xié)議后，由該中介公司負(fù)責(zé)樓盤(pán)的具體現(xiàn)場(chǎng)接待看房、簽約等事宜。所以大家在樓盤(pán)售樓處現(xiàn)場(chǎng)看到得售樓人員是中介公司派出的人員，有的樓盤(pán)售樓處售樓人員會(huì)直接用其代理公司的名片，但一些樓盤(pán)的中介人員為迷惑購(gòu)房者以方便銷售，連名片都只會(huì)印“XX樓盤(pán)銷售中心的字樣，給購(gòu)房者造成他們就是開(kāi)發(fā)商的人的誤區(qū)。中國(guó)樓價(jià)之所以高，跟樓盤(pán)的營(yíng)銷代理費(fèi)用也有一定關(guān)系，但一直以來(lái)，開(kāi)發(fā)商還是要依賴代理公司賣樓，當(dāng)然，未來(lái)開(kāi)發(fā)商把樓盤(pán)實(shí)行直銷降低中間代理營(yíng)銷費(fèi)用應(yīng)該是一種大的趨勢(shì)(比如團(tuán)購(gòu)、定向銷售、集團(tuán)式銷售)。
因?yàn)橹薪槭蹣侨藛T的基本工資都很低，一般都是靠賣樓拿傭金，所以很多售樓人員在具體的銷售過(guò)程中就會(huì)不負(fù)責(zé)地夸大其詞、亂許諾、亂承諾以促進(jìn)成交，樓盤(pán)賣完后他們就撤了，那些當(dāng)初賣樓時(shí)說(shuō)得很好的什么規(guī)劃啊承諾啊統(tǒng)統(tǒng)見(jiàn)鬼去了當(dāng)然也就與他們無(wú)關(guān)了(這一點(diǎn)在調(diào)查中鄒濤發(fā)現(xiàn)一些開(kāi)發(fā)商也比較頭疼，因?yàn)樽詈笫情_(kāi)發(fā)商來(lái)“擦屁股”)。
(2)傻乎乎地去做誠(chéng)意登記與VIP登記：很多老百姓也許會(huì)很奇怪，為什么一些樓盤(pán)房地產(chǎn)商敢開(kāi)那么高的價(jià)？這一大創(chuàng)舉就要?dú)w功于那些開(kāi)發(fā)商請(qǐng)的代理中介公司(或房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃?rùn)C(jī)構(gòu))的功勞了。樓盤(pán)實(shí)施的誠(chéng)意登記與VIP登記手段就是一個(gè)非常有效而且屢試不爽的市場(chǎng)試水銷售手段。通過(guò)這種方式，開(kāi)發(fā)商和銷售代理公司很快就調(diào)查出有多少人對(duì)本樓盤(pán)感興趣，能接受的價(jià)格程度。舉個(gè)例子：某樓盤(pán)有300套房，原計(jì)劃定的開(kāi)盤(pán)價(jià)是1萬(wàn)元每平米，先進(jìn)行誠(chéng)意登記與VIP登記，結(jié)果有1000名不明真相的購(gòu)房者看了廣告后來(lái)登記了，比例是3：1，這時(shí)，房地產(chǎn)商心里就有底了，代理銷售公司就會(huì)與開(kāi)發(fā)商分析并制訂出銷售策略，把每平米的價(jià)格再定高一些，然后再制造人氣與熱銷假象吸引不明真相的可憐購(gòu)房者簽單(還有一種是開(kāi)發(fā)商直接定一個(gè)底價(jià)打包把樓盤(pán)賣給代理中介公司，再由中介公司自己去包裝銷售，中介公司賣高賣低由他們自負(fù)盈虧，不過(guò)這只適合小樓盤(pán)，大樓盤(pán)撬不動(dòng))。
當(dāng)然，還有其他各種各樣的事前和事中想盡一切辦法讓購(gòu)房者掏錢的營(yíng)銷銷售手段，鄒濤會(huì)在鄒濤官方QQ群中及今后的文章中一 一分析，這里限于篇幅不細(xì)說(shuō)。
2、不研究其他購(gòu)房者的心理。
3、不會(huì)看樓盤(pán)的銷控表：很多售樓處現(xiàn)場(chǎng)的銷控表基本上都是虛假的。如果有售樓處的人告訴你房子已經(jīng)賣了多少套多少套時(shí)，你只當(dāng)他只是在“唱歌”吧?，F(xiàn)在政府采用電子合同，真正銷售真金白銀交了錢簽訂了合同的才會(huì)在國(guó)土房產(chǎn)局的網(wǎng)站上有統(tǒng)計(jì)和公示出來(lái)的，大家在萬(wàn)人團(tuán)購(gòu)網(wǎng)上查詢政府?dāng)?shù)據(jù)即可清清楚楚。
4、不會(huì)看售樓現(xiàn)場(chǎng)的人員：房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)和中介代理銷售公司為制造人氣熱銷氣氛，會(huì)集中時(shí)間統(tǒng)一開(kāi)盤(pán)，有的甚至?xí)髽潜P(pán)的承建商也派多少人來(lái)參加排隊(duì)(否則工程款可能就不能按時(shí)拿到)造成人非常多的假象誘騙不明真相購(gòu)房者交定金，在調(diào)查中，鄒濤在暗訪中發(fā)現(xiàn)，有的樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)時(shí)有一半以上的在排隊(duì)“買房”的人都是來(lái)忽悠你的“托”。
5、不可盲信官方的數(shù)據(jù)：官方公布的 房?jī)r(jià)成交統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均價(jià)是不分別墅和低檔住宅的，所以我們看到得某個(gè)月均價(jià)可能是別墅和高檔 豪宅的統(tǒng)計(jì)價(jià)格，不代表某月房?jī)r(jià)就真正漲了多少。
不聽(tīng)信售樓員的表面介紹，不要傻乎乎的以為也不要交錢沒(méi)什么損失就去做誠(chéng)意登記，當(dāng)你在售樓處留下自己的姓名資料和聯(lián)系電話的那一刻起，你已經(jīng)在為推高該樓盤(pán)的房?jī)r(jià)“做貢獻(xiàn)”了。不看樓盤(pán)的銷控表而要去查政府的進(jìn)入電腦成交的合同公示數(shù)據(jù)，不要為在“特意”當(dāng)著你面前簽訂合同而且“興高采烈”交錢買房的人迷惑，那個(gè)人很可能只是在無(wú)聲地催促你快交錢簽單。對(duì)官方公布的數(shù)據(jù)要一分為二的看：一些硬數(shù)據(jù)比如電腦控制的簽訂合同可以相信，而對(duì)于一些可能被加工的軟數(shù)據(jù)要善于從表面去分析和了解背后的真實(shí)現(xiàn)狀等等。
中國(guó)老百姓買房的致命誤區(qū)之二：買房總是盲從表面現(xiàn)象。
具體表現(xiàn)為看到一些售樓現(xiàn)場(chǎng)的人氣、一些媒體公布的上漲下跌的數(shù)據(jù)、一些身邊的人沾沾自喜地談?wù)撟约嘿I房賺了等等時(shí)，一定要清醒地區(qū)分、反復(fù)分析背后的原因。
只作為自己的買房時(shí)的參考層面之一。市場(chǎng)的真相需要到第一線去了解并跟蹤觀察。
中國(guó)老百姓買房的致命誤區(qū)之三：買房理念僵硬死板。
具體表現(xiàn)為以為買了房就要住一輩子，用自己的眼光去對(duì)比想當(dāng)然、首付多一點(diǎn)自己的壓力會(huì)少一點(diǎn)、供樓就一定要供幾十年、不能用發(fā)展的眼光來(lái)看事物，不能用未來(lái)的眼光來(lái)看現(xiàn)在等等。
今天不知道明天的事，中國(guó)的房地產(chǎn)一向是個(gè)政策市，只適合波段操作，即使是你在低價(jià)的時(shí)候買的一套房子漲了2倍3倍，你不賣也是死的，資產(chǎn)沒(méi)有盤(pán)活，紙上富貴而已。事物的永恒規(guī)律是漲到極限了就一定會(huì)跌。漲了就賣，跌了就買，好房子多的是，再根據(jù)政策規(guī)律尋找價(jià)值洼地買一套豈不是兩全其美？普通老百姓一輩子能用銀行的錢就只有買房按揭這次機(jī)會(huì)，當(dāng)然是首付越少越好0 首付更好，付一年兩年漲了就賣掉，跌了自己住也沒(méi)什么損失反正首付少，多的資金還是在自己手上，手中有現(xiàn)金啥時(shí)候都不慌。當(dāng)然鄒濤這樣說(shuō)并不是說(shuō)要鼓勵(lì)大家去干炒樓這種低層次的變現(xiàn)慢也沒(méi)什么技術(shù)含量的活，但當(dāng)你手中有現(xiàn)金的時(shí)候，你一定要讓他活起來(lái)，要用錢生錢，讓錢在你休息的時(shí)候還能為你工作，如果你能在業(yè)余多花點(diǎn)時(shí)間學(xué)習(xí)和研究一下投資理財(cái)知識(shí)，買股票買黃金買國(guó)債買美元都會(huì)有不錯(cuò)的收益，變現(xiàn)也比樓市快，可悲的是很多人寧愿把大量的時(shí)間用于坐在沙發(fā)上看電視廣告和打牌喝酒逛街玩游戲消磨時(shí)間也不愿花一點(diǎn)時(shí)間去研究一下經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、學(xué)習(xí)高手的理財(cái)經(jīng)驗(yàn)與投資理念--在這樣一個(gè)的日新月異的時(shí)代你當(dāng)然會(huì)跟不上形勢(shì)，當(dāng)然會(huì)買不起房。
中國(guó)老百姓買房的致命誤區(qū)之四：買房只買自己喜歡的。
這又是一個(gè)很無(wú)厘頭的誤區(qū)。很多人一天到晚四處看房，挑來(lái)挑去，卻忘記了一個(gè)最根本的出發(fā)點(diǎn)：房子的最基本功能應(yīng)該居住功能沒(méi)有太大問(wèn)題就好。你自己喜歡的別人不一定喜歡，你今天根據(jù)自己的現(xiàn)狀喜歡的，不一定明天還會(huì)喜歡，你為什么就一定要死腦筋呢？！誰(shuí)也不能保證自己喜歡某一事物一輩子，難道你就預(yù)見(jiàn)到自己一定會(huì)在這套房子里面住一輩子嗎？在房子問(wèn)題上，鄒濤看到很多人隨著家庭成員、工作、感情等的變化，當(dāng)初最適用的房子也許就不適用了。當(dāng)不適用的時(shí)候，如果你想變現(xiàn)的時(shí)候大多數(shù)人會(huì)喜歡這套房嗎？就如很多人花幾十萬(wàn) 裝修房子，只不過(guò)舒服了幾年就視而不見(jiàn)沒(méi)什么價(jià)值了一樣的道理。
正確的、最重要的思路應(yīng)該是買大多數(shù)人不嫌棄的房子就好。如果某套房子絕大多數(shù)人都嫌棄那就要慎重了。買大眾化的、最實(shí)用的戶型。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)商在開(kāi)發(fā)時(shí)一定是經(jīng)過(guò)反復(fù)調(diào)研的，某個(gè)樓盤(pán)設(shè)計(jì)得最多的戶型也是將來(lái)最好轉(zhuǎn)手、換房包括出租的戶型。
中國(guó)老百姓買房的致命誤區(qū)之五：買房永遠(yuǎn)跌等漲買。
很多老百姓總是后知后覺(jué)。中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)政策市，并不是一個(gè)純市場(chǎng)化的市場(chǎng)，受政策的影響太大太大。鄒濤縱觀98年以來(lái)的國(guó)家住房商品化改革以來(lái)，中國(guó)房?jī)r(jià)其實(shí)是一個(gè)起伏波段上揚(yáng)的走勢(shì)。在調(diào)查中鄒濤甚至發(fā)現(xiàn)，除了普通自住購(gòu)房者外，有一些把房產(chǎn)做投資手段的人到最后都只是坐了幾回電梯而已，后悔不已。
如果有人告訴你中國(guó)的房?jī)r(jià)會(huì)永遠(yuǎn)上漲或者告訴你中國(guó)的房?jī)r(jià)這兩年會(huì)崩盤(pán)，鄒濤只能說(shuō)他不是在“意淫”你就一定是在害你。因?yàn)槿魏紊晕⒂辛私庵袊?guó)常識(shí)的人都明白那兩種情況在中國(guó)強(qiáng)大的專政工具下、在一般經(jīng)濟(jì)理論不適用于中國(guó)特色的社會(huì)主義制度里都不可能出現(xiàn)，只能說(shuō)明你是井底之蛙太低估了執(zhí)政者的實(shí)力和手段。君不見(jiàn)這些年無(wú)數(shù)所謂的專家學(xué)者泡沫橫飛地找出一大堆經(jīng)濟(jì)學(xué)理論、國(guó)外的教訓(xùn)、數(shù)據(jù)頭頭是道來(lái)證明證明中國(guó)經(jīng)濟(jì)要玩完中國(guó)樓市要崩盤(pán)了嗎？結(jié)果怎樣？中國(guó)經(jīng)濟(jì)沒(méi)玩完樓市沒(méi)崩盤(pán)信他們?cè)挼哪桥说故钦娼鸢足y蒙受損失快先玩完先崩潰了。歷史經(jīng)驗(yàn)證明，鄒濤深感在中國(guó)買房一定要講政治，一定要順勢(shì)而為，與泡沫共舞。 |