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2月18日起，南京市公積金貸款上限將從15萬(wàn)元/人上調(diào)到20萬(wàn)元/人。而目前，還貸能力系數(shù)已從0.2調(diào)高至0.45，“萬(wàn)元”樓盤(pán)、“二次貸款”也已解禁。昨天下午，晨報(bào)邀請(qǐng)了南京市住房公積金管理中心貸款處專(zhuān)家王健先生，回答讀者關(guān)心的公積金新政的疑問(wèn)。從上午起熱線(xiàn)就開(kāi)始響起，短短一個(gè)小時(shí)內(nèi)，電話(huà)不斷，專(zhuān)家也一一進(jìn)行了耐心解答。熱線(xiàn)結(jié)束后，仍有不少讀者打進(jìn)電話(huà)。
商業(yè)貸款可否轉(zhuǎn)公積金？
不少市民去年因受到“二次貸款”限制，買(mǎi)房時(shí)就使用了商業(yè)貸款。也有的因?yàn)楫?dāng)時(shí)最高額度為15萬(wàn)，貸了部分商業(yè)貸款。如今新政不僅允許再貸第二次，額度也上調(diào)了。讀者就此詢(xún)問(wèn)，現(xiàn)在是不是可以把商業(yè)貸款轉(zhuǎn)成公積金貸款？
王健表示，去年已簽過(guò)商業(yè)貸款合同并拿到款項(xiàng)的貸款者，是不能轉(zhuǎn)成公積金貸款的。其實(shí)，不僅是公積金，銀行間轉(zhuǎn)(加）按揭也已在2007年相繼叫停。因此在不同銀行間轉(zhuǎn)商業(yè)貸款也行不通。不過(guò)，市民可以一年一次提取賬戶(hù)中的公積金歸還商業(yè)貸款，時(shí)間為每年1-6月的上半月。要注意的是，提取后賬戶(hù)中應(yīng)保留10元以上余額，以防被銷(xiāo)戶(hù)。委托逐月、逐年提取還貸則不能用于歸還商業(yè)貸款，因?yàn)槲秀y行支取還貸方式只適用于公積金貸款。
能否把住房抵押后再貸公積金？
“如果買(mǎi)房時(shí)貸過(guò)一次公積金，并且已經(jīng)還清了，能不能把住房抵押給銀行，再把公積金貸回來(lái)？”有市民來(lái)電詢(xún)問(wèn)。
王健表示，這屬于抵押消費(fèi)貸款，不能貸公積金?！肮e金貸款是解決住房問(wèn)題、改善住房條件，因此前提是繳存者買(mǎi)入自住房?！彼赋?，上述情況中的貸款者可能用公積金買(mǎi)車(chē)、其他消費(fèi)，并非解決住房問(wèn)題，因此難以判定公積金是否用得其所。
此外，有的市民買(mǎi)的是房屋的居住權(quán)，而沒(méi)有產(chǎn)權(quán)，這種情況也不能貸公積金。
信用污點(diǎn)是否會(huì)影響貸公積金？
據(jù)悉，南京市公積金貸款的逾期率已降到0.22‰，為近幾年來(lái)的最低點(diǎn)。貸款逾期不還，以及其他情況下產(chǎn)生的信用污點(diǎn)，對(duì)公積金貸款是否會(huì)造成影響呢？昨天就有市民打入電話(huà)，詢(xún)問(wèn)自己曾經(jīng)遲繳一個(gè)月的住房貸款，會(huì)不會(huì)因此貸不到公積金。
王健表示，公積金已納入人行的個(gè)人征信系統(tǒng)，所以信用污點(diǎn)對(duì)將來(lái)公積金貸款的影響肯定是有的，但影響大小視信用程度而定。例如，有的市民使用信用卡后忘記及時(shí)還款，欠賬超過(guò)了規(guī)定時(shí)間，這類(lèi)情況影響不大。但若換成曾經(jīng)貸款100多萬(wàn)，拖欠好幾個(gè)月不還，就屬于失信比較嚴(yán)重的了，難以通過(guò)公積金貸款審批。
公式到底怎么算？
貸款額度的計(jì)算公式為：貸款職工公積金月繳存額/繳存比例×個(gè)人還貸能力系數(shù)×12個(gè)月×實(shí)際可貸年限。市民能貸多少，取決于三個(gè)因素。首先是公積金月繳存額，根據(jù)單位效益不同、工資收入高低有所差別。其次是繳存比例，機(jī)關(guān)、事業(yè)(不含企業(yè)化管理的自收自支的事業(yè)）單位和個(gè)人分別為10%；外商和港澳臺(tái)商投資企業(yè)的單位和個(gè)人分別為10%-12%；其他企業(yè)(含企業(yè)化管理的自收自支的事業(yè)）單位和個(gè)人分別為8%-12%。最后是實(shí)際可貸年限，即距離法定退休的年齡，不超過(guò)30年。
這樣一來(lái)，除了繳存金額的多少和占工資比例，可貸年限長(zhǎng)短也決定了能貸到多少公積金，市民可將個(gè)人情況帶入公式中計(jì)算。
單用公積金能買(mǎi)什么房？
南京市公積金管理?xiàng)l例規(guī)定，貸南京市公積金購(gòu)買(mǎi)商品房的，首付款比例不少于購(gòu)房總價(jià)的30%。購(gòu)買(mǎi)二手房的首付款比例不少于購(gòu)房總價(jià)的40%，還清后二次貸款首付不少于40%。這意味著，如果夫妻雙方能貸到40萬(wàn)元上限，那么一套57萬(wàn)元的新房，只須辦理公積金貸款就足夠了。
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用公積金能省多少錢(qián)？
現(xiàn)行的5年以下(含5年）商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為7.74%，下浮15%后為6.579%，而同期限公積金貸款利率為4.77%。5年以上商業(yè)貸款基準(zhǔn)利率為7.83%，下浮15%后為6.66%，同期限公積金貸款利率則為5.22%。
以貸款5年期15萬(wàn)元、等額本息還款為例。如果是公積金貸款，則還款總額為168894.38元，共支付利息18894.38元，月供2814.91元。換成商業(yè)貸款，新銀行貸款基準(zhǔn)利率為7.74%，優(yōu)惠利率為6.579%，那么，總還款額為176428.56元，共支付利息26428.56元，月供2940.48元。公積金貸款的優(yōu)勢(shì)顯現(xiàn)———月供比商業(yè)貸款少125.57元，一共節(jié)省利息7534.18元。
貸款還沒(méi)放，能按新政調(diào)整嗎？
有讀者詢(xún)問(wèn)，他2008年2月初剛到銀行辦理公積金貸款，依據(jù)的是2007年四季度的限制政策，但現(xiàn)在尚未放款，不知能不能按照新政策多貸點(diǎn)？
記者就此咨詢(xún)了部分銀行。銀行表示，如果市民是在此次新政出臺(tái)前不久到銀行辦理的，且合同尚未送往南京市公積金管理中心審批，可以到銀行來(lái)協(xié)商。在條件允許的情況下，銀行會(huì)盡量為市民作出有利調(diào)整。
公積金中心人士也指出，已完成終審的合同不能改變，未經(jīng)中心審批的合同則視具體情況，可由市民和銀行協(xié)調(diào)。
開(kāi)發(fā)商還會(huì)拒貸公積金嗎？
記者從南京市公積金管理中心了解到，中心今年明確要求，開(kāi)發(fā)企業(yè)與中心簽訂的住房公積金貸款按揭協(xié)議將在七個(gè)工作日內(nèi)完成，最快可在一個(gè)工作日內(nèi)上門(mén)完成。此外，市民辦理公積金貸款的流程中，3個(gè)工作日交由銀行審核，15-20天內(nèi)辦完審批，3天后銀行放款。因此，樓盤(pán)再以公積金辦理復(fù)雜、緩慢為由拒貸公積金，事實(shí)上是站不住腳的。中心相關(guān)負(fù)責(zé)人預(yù)計(jì)今年樓盤(pán)拒貸公積金的幾率將大大減少，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商為了吸引更多買(mǎi)房者，很可能把“能使用公積金貸款”作為促銷(xiāo)法寶。在今年主動(dòng)找公積金中心審查樓盤(pán)條件，與中心簽訂或補(bǔ)簽協(xié)議的開(kāi)發(fā)商將明顯增多。
提取公積金所需材料
申請(qǐng)?zhí)崛∽》抗e金時(shí)，應(yīng)當(dāng)提供身份證原件及復(fù)印件、相關(guān)證明材料原件及復(fù)印件和住房公積金卡。其配偶同時(shí)提取還應(yīng)當(dāng)提供《結(jié)婚證》原件及復(fù)印件。
商品房(含經(jīng)適房）:應(yīng)當(dāng)提供《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》正本和首付款收據(jù)。
二手房(含開(kāi)發(fā)單位轉(zhuǎn)為自管產(chǎn)的商品房）:《房屋所有權(quán)證》、《中華人民共和國(guó)契稅完稅證》、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》。
商品房公積金貸款所需材料
1、本人、配偶身份證原件，戶(hù)口簿(外地戶(hù)口還需暫住證原件）。
2、《住房公積金卡》；結(jié)婚證(或婚姻狀況證明）。
3、經(jīng)鑒證的《商品房買(mǎi)賣(mài)契約》正本原件。
4、不少于購(gòu)房總價(jià)30%的首付款證明和房款差額付款證明。
5、借款人親筆簽字的《自行安置承諾書(shū)》，同意貸款行通過(guò)人行查詢(xún)并打印《個(gè)人信用報(bào)告》的承諾書(shū)。
二手房公積金貸款所需材料
1、本人、配偶身份證原件，戶(hù)口簿、暫住證原件。
2、《住房公積金卡》，結(jié)婚證(或婚姻狀況證明）。
3、《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)契約》正本原件、《房屋所有權(quán)證》原件、《國(guó)有土地使用證》原件、《中華人民共和國(guó)契稅完稅證》原件。
4、售房人(單位）出具的不少于購(gòu)房總價(jià)40%的首付款證明和房款差額付款證明。
5、借款人親筆簽字的《自行安置承諾書(shū)》，同意受委托銀行通過(guò)人行查詢(xún)并打印《個(gè)人信用報(bào)告》的承諾書(shū)。
6、由公積金中心委托的人才服務(wù)中心代為扣繳住房公積金的職工，還須提供人才服務(wù)中心出具的連續(xù)繳存半年以上的繳存證明。
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有問(wèn)有答
2006年軍轉(zhuǎn)干部公積金正常使用
問(wèn)：我是軍轉(zhuǎn)干部，之前因?yàn)楣e金沒(méi)有開(kāi)戶(hù)，買(mǎi)房時(shí)就全部使用商業(yè)貸款，現(xiàn)在已補(bǔ)繳了1年的公積金，請(qǐng)問(wèn)可以提取公積金還貸嗎？
答：可以。此前，由于軍轉(zhuǎn)干部工資核定的規(guī)定和文件未到，所以這部分市民尚未開(kāi)戶(hù)。目前，中心已和軍轉(zhuǎn)辦共同發(fā)文，對(duì)2006年度機(jī)關(guān)單位軍轉(zhuǎn)干部住房公積金繳存問(wèn)題作出了具體規(guī)定，繳存和使用正常。也就是說(shuō)，只要開(kāi)戶(hù)了就視為正常繳存，可使用公積金提取還貸、辦理公積金貸款。
獨(dú)立車(chē)庫(kù)、商用房不能貸公積金
問(wèn)：聽(tīng)說(shuō)三米以上的房也可以貸公積金了，是這樣嗎？
答：不包括商用房，應(yīng)為自住性樓盤(pán)。獨(dú)立車(chē)庫(kù)、別墅、聯(lián)排別墅也不能貸公積金。
自由職業(yè)者可否貸公積金
問(wèn)：我是自由職業(yè)者，能不能貸公積金？
答：自由職業(yè)者可以繳存、貸公積金，但首先要到中心出示證明和簽訂協(xié)議。例如，個(gè)體行醫(yī)者應(yīng)持工商部門(mén)執(zhí)照、醫(yī)學(xué)執(zhí)業(yè)證明等材料，證明自己的執(zhí)業(yè)身份。目前，南京沒(méi)有自由職業(yè)者來(lái)辦理，主要是因?yàn)樗麄兺鳛橐粋€(gè)組織來(lái)辦理。比如幾個(gè)個(gè)體行醫(yī)者組成了診所，就會(huì)作為非企業(yè)團(tuán)體來(lái)繳公積金。
婚后能用公積金為愛(ài)人還房貸嗎
問(wèn)：女友在結(jié)婚前商業(yè)貸款買(mǎi)房，婚后我能否用自己的公積金幫她還貸？
答：家庭成立后，公積金針對(duì)的不是個(gè)人，而是夫妻雙方。因此，可以提取自己的公積金為愛(ài)人還貸。此外，只要你以前的公積金貸款已經(jīng)還清，也可以再貸公積金買(mǎi)房。
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