買房新招：小房子 小鋪?zhàn)?小本淘得金中金
吳江樓市網(wǎng) 發(fā)布時(shí)間：2009-02-24 來(lái)源： 點(diǎn)擊數(shù)：1594
在新春佳節(jié)里得到一個(gè)“大紅包”，當(dāng)然是開心不過(guò)的事情。不過(guò)，再大的“紅包”也有用光的一天，只有將其投到適合的投資品種里去，才可能“漲漲漲”！如果想要買到今后幾年能給你帶來(lái)豐厚收益的不動(dòng)產(chǎn)物業(yè)，讓我們來(lái)教你幾招買房新招。?
方案A：住宅小戶型?
就目前的滬上住宅而言，本小、風(fēng)險(xiǎn)小但利卻不小的小戶型以完備配置、較小面積、較低總價(jià)的四大法寶，再次在市場(chǎng)上得寵，成為投資的熱門產(chǎn)品。綜觀上海房市，小戶型投資一般集中在三個(gè)區(qū)域，即中心區(qū)域（黃浦、靜安、盧灣）、西南角和浦東中心區(qū)，其中以浦東為最多。?
★中心區(qū)域（黃浦、靜安、盧灣）?
隨著土地供應(yīng)減少，土地的不可比擬性使其價(jià)值更為顯現(xiàn)無(wú)遺，地理位置優(yōu)越且房源稀少，因而價(jià)格矜貴，不但買房難和因此導(dǎo)致的賣房不易，就連租房?jī)r(jià)格也令人卻步。?
★西南區(qū)域?
上海西南區(qū)域，徐匯、長(zhǎng)寧今年二手房市場(chǎng)一直處于活躍狀態(tài)，特別是徐家匯、古北等板塊。該地段生活環(huán)境相當(dāng)理想，居住品質(zhì)較高，重在追求生活質(zhì)量而輕價(jià)格的高級(jí)白領(lǐng)和境外人士是穩(wěn)定的客源，因此在這種地段一擲千金投資小戶型是可為的。?
★浦東?
浦東中心區(qū)小戶型有持續(xù)供應(yīng)，但由于地理位置優(yōu)越而價(jià)格偏高，即使是總面積較小的商品房，總價(jià)往往也超過(guò)預(yù)期。投資新房對(duì)資金實(shí)力具有一定的要求。值得一提的是，當(dāng)?shù)氐亩址渴幸彩峭顿Y者不錯(cuò)的選擇。?
近年來(lái)浦東一直是二手房供應(yīng)大戶，去年二手房?jī)r(jià)格較前年有較大幅度攀升，預(yù)計(jì)今年仍有一定上升，但較去年增幅有約5%的下調(diào)。?
陸家嘴功能區(qū)交通便利，有近40多條公交線路，加上軌道交通二號(hào)線、四號(hào)線（在建）、大連路隧道、延安東路隧道、復(fù)興東路隧道和南浦大橋，環(huán)繞四周，使從浦東到浦西的交通變得四通八達(dá)，該區(qū)域生活服務(wù)配套設(shè)施完善，雖說(shuō)大多房源有一定房齡但周邊配套齊全、交通便捷，特別是社區(qū)生活很成熟，適宜出租給新上海人居住。?
投資寶典?
★準(zhǔn)備出租應(yīng)避免沿街?
要選對(duì)投資的小戶型房源以滿足今后的長(zhǎng)線投資，必須對(duì)房源進(jìn)行認(rèn)真的篩選，不能對(duì)地段好的房子蜂擁而上，如果是準(zhǔn)備用來(lái)出租的，就要避免購(gòu)買靠近交通繁忙的沿街。?
★了解樓盤的前世今生?
GVAI分析師提醒買主，選擇小戶型一定要注意了解樓盤的“前世今生”，很多小戶型樓盤是無(wú)奈之下的產(chǎn)物，是由爛尾樓改造而來(lái)的。買這樣的房子的客戶必須要注意產(chǎn)權(quán)時(shí)效、有無(wú)產(chǎn)權(quán)糾紛、房屋質(zhì)量，特別是對(duì)于原來(lái)的一戶被一隔為二的，有否兩戶共用一個(gè)產(chǎn)權(quán)證的現(xiàn)象至關(guān)重要。?
★房型雖小掂量要長(zhǎng)遠(yuǎn)?
購(gòu)買小戶型無(wú)論自住或是投資，擁有的時(shí)間都不會(huì)太長(zhǎng)，一般都是以5年為限的，即使可能預(yù)備將來(lái)留給老人住，或只是用來(lái)出租，最終都會(huì)走向二手房買賣，也就是說(shuō)小戶型生來(lái)還是為投資而建的。“在買入的時(shí)候，購(gòu)房者應(yīng)該要考慮到轉(zhuǎn)手時(shí)候的各個(gè)因素；即使是自住者，還應(yīng)適當(dāng)?shù)嗔科溟L(zhǎng)遠(yuǎn)價(jià)值變化?！?
方案B：商業(yè)地產(chǎn)?
相對(duì)于投資住宅而言，今年選擇投資商業(yè)地產(chǎn)似乎更值得期待，其中以辦公樓和商鋪為主。?
辦公樓：?
上海的住宅已經(jīng)到達(dá)比較成熟的狀態(tài)，房?jī)r(jià)每年的增幅約15％左右；而寫字樓整體銷售的市場(chǎng)才剛剛起步，潛力很大。雖然目前辦公樓的供應(yīng)有所增加，但其供應(yīng)量在整個(gè)商品房供應(yīng)中所占比例僅為8%，與發(fā)達(dá)國(guó)家近20%的比例相比仍有一定差距，存在較大發(fā)展空間。?
今年上海寫字樓的租賃勢(shì)頭仍被廣泛看漲，供求兩旺，特別是在鬧市黃金地段。去年末零售業(yè)已全面開放，今年初保險(xiǎn)業(yè)也在各地開放，這些行業(yè)已經(jīng)帶來(lái)了對(duì)辦公樓的巨大需求；而臨近2006年的金融業(yè)開放，眾多跨國(guó)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)更是把上海作為投資的首選地，上海甲級(jí)寫字樓強(qiáng)勁的市場(chǎng)需求將會(huì)延續(xù)。據(jù)全球知名物業(yè)GVAI顯高物業(yè)的最新分析，上海甲級(jí)辦公樓空置率目前已經(jīng)降至6.9％。?
商鋪：?
上海商鋪物業(yè)開發(fā)量也將保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，商鋪市場(chǎng)的供求緊張關(guān)系趨緩，商鋪資源的稀缺性得以緩解。?
其中商鋪供應(yīng)出現(xiàn)明顯的外移趨勢(shì)，聚集程度降低。目前本市各社區(qū)商鋪行情看漲，中心城區(qū)裙房商鋪供應(yīng)充足，小面積分割商鋪受到眾多投資者的青睞，主題商鋪也日益走熱。?
在這樣的走勢(shì)下不難看出，大型shoppingmall的市場(chǎng)開發(fā)開始需求謹(jǐn)慎，加上市民傳統(tǒng)的消費(fèi)習(xí)慣，小型商業(yè)投資越來(lái)越有市場(chǎng)。同時(shí)，隨著城市規(guī)模的擴(kuò)張，郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)前景良好，在投資者中日益吃香。?
據(jù)分析，主要區(qū)域商鋪?zhàn)饨鸲紝⒎€(wěn)步上升，各主要區(qū)域的出租率也將有不同程度的上漲，投資回報(bào)率保持在10%左右。?
熱點(diǎn)區(qū)域?
今年商鋪市場(chǎng)主要看點(diǎn)是五角場(chǎng)、南站商業(yè)區(qū)。?
★五角場(chǎng)?
商圈的落成將有利于促進(jìn)東北片的商業(yè)繁榮，帶動(dòng)商圈內(nèi)商鋪的進(jìn)一步升值，但在五角場(chǎng)核心商圈中，原有的商鋪投資機(jī)會(huì)正隨著市場(chǎng)、組織機(jī)構(gòu)的變化而變化，可售商鋪上市量極低。?
★上海南站?
這是一個(gè)潛在的巨大商圈，建成后將擁有大量的酒店、商業(yè)零售、寫字樓等設(shè)施，但是商業(yè)氣氛不成熟，且周邊缺乏相應(yīng)的商務(wù)環(huán)境，為吸引投資帶來(lái)一定阻力。?
投資寶典?
★辦公樓不貪便宜、趕潮流?
通過(guò)對(duì)去年辦公樓供應(yīng)的分析發(fā)現(xiàn)，單價(jià)在8000-15000元間的中高檔（即處于低檔與甲級(jí)涉外寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)之間）辦公樓占到了整個(gè)供應(yīng)量的59%，無(wú)論從供應(yīng)還是需求上都相對(duì)比較旺盛，而一些低檔辦公樓由于內(nèi)部商務(wù)設(shè)施不到位，將逐步被時(shí)代所淘汰。?
因此在選擇時(shí)，不能因?yàn)榈蜋n辦公樓初始價(jià)格較低而盲目投資。?
就現(xiàn)今的發(fā)展形式來(lái)看，辦公樓強(qiáng)調(diào)生態(tài)型、智能化、功能型、大開間或精致小戶型已是必然。?
★商鋪黑馬出現(xiàn)在城市邊緣?
據(jù)GVAI資料預(yù)計(jì)，由于市區(qū)土地供應(yīng)的總量減少，市中心商鋪將炙手可熱；而隨著城市擴(kuò)張，郊區(qū)商業(yè)地產(chǎn)如郊區(qū)新城、中心鎮(zhèn)商鋪將集中上市，城市邊緣區(qū)的租金年內(nèi)會(huì)有明顯漲幅。?
★鋪價(jià)與收益或成反比?
另外，商鋪的初始售價(jià)也會(huì)直接影響投資收益———初始售價(jià)越高，投資收益率越低，資金風(fēng)險(xiǎn)也越高。要結(jié)合各項(xiàng)地理和經(jīng)濟(jì)潛力因素進(jìn)行綜合評(píng)估，不能光看價(jià)格而應(yīng)選擇性價(jià)比高的，或發(fā)展?jié)摿^樂觀的進(jìn)行投資。?
■鏈接?
商業(yè)地產(chǎn)黑馬?
另類寫字樓———商務(wù)中心：由于租期靈活、租金隨租期而定，適合作為不少國(guó)外廠商企業(yè)的辦事處、新公司籌備處和小公司或外地公司駐滬辦事機(jī)構(gòu)，是一種省錢省時(shí)間機(jī)動(dòng)的操作平臺(tái)。?
社區(qū)商鋪：由于投資回報(bào)穩(wěn)定、經(jīng)營(yíng)方式靈活、經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，相比其他商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品，社區(qū)商鋪風(fēng)險(xiǎn)較小，近期受到廣大投資者的關(guān)注而逐漸升溫。據(jù)推測(cè)，隨著人口的不斷遷入，社區(qū)商鋪的價(jià)格還將不斷上漲，升值空間比較大。?
沿街商鋪：受市政規(guī)劃的限制和中心城區(qū)土地供應(yīng)總量減少的影響，未來(lái)沿街商鋪，尤其是中小型商鋪將有一定的稀缺性，實(shí)屬投資好對(duì)象。 |
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