新年購買二手房四大攻略
首先，房款安全放在首位，以資金監(jiān)管保交易平安
去年11月，深圳中天置業(yè)總裁蔣飛涉嫌卷款逃跑成為去年房地產(chǎn)行業(yè)影響最惡劣的違規(guī)事件，該起事件不僅敲響了房產(chǎn)中介行業(yè)警鐘，還令本就成交低迷的深圳樓市更加震蕩；這起事件的余音未散，08年1月8日，又傳出了廣東惠州中原地產(chǎn)總經(jīng)理卷款潛逃的事件；在宏觀調(diào)控嚴峻的形勢下，又一家中介公司倒下。這些事件的背后歸根結(jié)底都是中介公司挪用客戶錢款，沒有把房款納入資金監(jiān)管的體系；因為在二手房交易的過程當中，從簽訂買賣合同，到房屋交易過戶，一般需要一至三個月的時間，房屋交易不可能像一般普通商品一樣實行“銀貨兩迄”，無法做到“產(chǎn)權(quán)證與房款”的即時交割，在這期間，賬戶資金如果沒有監(jiān)管，資金安全就存在極大的隱患。因此，在2008年，房款的安全仍然應該放在首位，目前保障資金絕對安全的只有兩種模式：資金監(jiān)管、銀行資金托管，購房者應該盡量選擇這兩種方式，保障房款的安全。
其次，購房區(qū)域選“藍籌股”、“潛力股”，置業(yè)眼光要放長遠
過去兩年北京房價經(jīng)歷了快速的上漲，目前正處于快速上漲后的調(diào)整期，在房子一月一個價的時期，許多購房者出于盡早購房心理，往往對于購房區(qū)域沒有明確的概念，只求先買到一套房子；而在今年房價漲幅肯定要放緩的情況下，購房者在選擇區(qū)域時，需要把置業(yè)眼光放長遠，不僅從房產(chǎn)本身的品質(zhì)入手，更要關(guān)注房產(chǎn)所在區(qū)域的價值；“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，從抗跌性以及發(fā)展空間這兩個角度，建議購房者盡量選擇抗跌性強的熱點區(qū)域以及具有良好規(guī)劃的新興區(qū)域；比如中關(guān)村、CBD等熱點區(qū)域，自身具有不可復制的地段優(yōu)勢，供需比例處于失衡狀態(tài)，部分客戶觀望也顛覆不了供求關(guān)系，相對而言，這些區(qū)域的抗跌性是比較強的，屬于房產(chǎn)“藍籌股”。另外，購房者如果把目光放在新興區(qū)域，最好先了解該區(qū)域的規(guī)劃；去年頒布的十一個新城規(guī)劃中，未來五年將重點發(fā)展通州、順義、亦莊三大新城，購房者不妨通過規(guī)劃來圈定自己的購房區(qū)域，在這些新興區(qū)域即將新建的軌道交通、重點學校、大型商業(yè)旁搶先置業(yè)；在不確定其他區(qū)域走勢的情況下，選擇“潛力股”。
第三，從緊貨幣政策下不宜購買房齡過長的老房，避免貸款成數(shù)低
去年出臺的二套房貸政策不僅打擊了投資者，而且也提高了升級置業(yè)者的貸款門檻；而且去年年末的中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)奠定了今年貨幣政策從緊的基調(diào)；銀行對于貸款的審批將更為嚴格，比如收入證明、信用記錄、公司、學歷等方面的審查，同時對房屋本身的房齡也有更高的要求；不過，對于許多支付能力有限的購房者而言，銀行貸款依然是完成置業(yè)的主要途徑。除了自身的收入證明、信用記錄等屬于自控因素外，房屋的房齡也成為決定貸款成數(shù)的重要因素；目前除了工行、中行等大銀行可以辦理房齡在30年以內(nèi)的房屋貸款，一般銀行只能辦理房齡在20—25年內(nèi)的貸款；同時，房齡越長，貸款成數(shù)越低；因此，部分需要借助銀行貸款的購房者，最后能選擇房齡比較新的房產(chǎn)，以提高貸款成數(shù)。
第四，投資型物業(yè)出售意愿強烈，房齡在2-3年內(nèi)的議價空間較大
當前市場處于調(diào)整期，部分客戶持幣觀望，成為一個不爭的事實，那么聰明的購房者應該如何把握這個時機呢？“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，出售房產(chǎn)的業(yè)主主要分自有型和投資投機型這兩種，對于自有型業(yè)主而言，持有房產(chǎn)時間一般都比較長，在目前市場調(diào)整期內(nèi)，這類業(yè)主一般不會急于出售，對于售價的心理預期往往比較高，因此砍價的空間并不大；而投資投機類的業(yè)主則不同，不僅面臨著政策趨緊、利息增加等風險；而且由于近兩年房價快速上漲，也獲得了一定的收益，其出售的意愿比較強烈，特別是近兩年進入房產(chǎn)市場的投資者，通過房產(chǎn)轉(zhuǎn)售獲得利益的投資者比較普遍，因此更希望盡早出售，購房者不妨利用這一點盡量壓價，在博弈中取得一個理想的價位。
第三，從緊貨幣政策下不宜購買房齡過長的老房，避免貸款成數(shù)低
去年出臺的二套房貸政策不僅打擊了投資者，而且也提高了升級置業(yè)者的貸款門檻；而且去年年末的中央經(jīng)濟工作會議已經(jīng)奠定了今年貨幣政策從緊的基調(diào)；銀行對于貸款的審批將更為嚴格，比如收入證明、信用記錄、公司、學歷等方面的審查，同時對房屋本身的房齡也有更高的要求；不過，對于許多支付能力有限的購房者而言，銀行貸款依然是完成置業(yè)的主要途徑。除了自身的收入證明、信用記錄等屬于自控因素外，房屋的房齡也成為決定貸款成數(shù)的重要因素；目前除了工行、中行等大銀行可以辦理房齡在30年以內(nèi)的房屋貸款，一般銀行只能辦理房齡在20—25年內(nèi)的貸款；同時，房齡越長，貸款成數(shù)越低；因此，部分需要借助銀行貸款的購房者，最后能選擇房齡比較新的房產(chǎn)，以提高貸款成數(shù)。
第四，投資型物業(yè)出售意愿強烈，房齡在2-3年內(nèi)的議價空間較大
當前市場處于調(diào)整期，部分客戶持幣觀望，成為一個不爭的事實，那么聰明的購房者應該如何把握這個時機呢？“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心認為，出售房產(chǎn)的業(yè)主主要分自有型和投資投機型這兩種，對于自有型業(yè)主而言，持有房產(chǎn)時間一般都比較長，在目前市場調(diào)整期內(nèi)，這類業(yè)主一般不會急于出售，對于售價的心理預期往往比較高，因此砍價的空間并不大；而投資投機類的業(yè)主則不同，不僅面臨著政策趨緊、利息增加等風險；而且由于近兩年房價快速上漲，也獲得了一定的收益，其出售的意愿比較強烈，特別是近兩年進入房產(chǎn)市場的投資者，通過房產(chǎn)轉(zhuǎn)售獲得利益的投資者比較普遍，因此更希望盡早出售，購房者不妨利用這一點盡量壓價，在博弈中取得一個理想的價位。 |
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