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“降還是不降，這是一個(gè)問(wèn)題。”僵持許久，天平終于開(kāi)始偏向了降價(jià)一端，來(lái)勢(shì)洶洶的樓市降價(jià)潮從北上廣深席卷全國(guó)，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)似乎突然從理想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)?？墒?，探究降價(jià)背后的根源——房企資金鏈，卻可以發(fā)現(xiàn)一些問(wèn)題。
開(kāi)發(fā)商沒(méi)有預(yù)想中那么缺錢(qián)，而現(xiàn)在的降價(jià)也僅僅是一些大型房企有策略的調(diào)價(jià)以回籠資金，數(shù)量規(guī)模十分有限，且市中心及二手市場(chǎng)也較為堅(jiān)挺，斷言房?jī)r(jià)進(jìn)入全面拐點(diǎn)為時(shí)尚早。
現(xiàn)象·降價(jià)潮
來(lái)勢(shì)洶洶席卷全國(guó)
進(jìn)入銀十，各地樓市突然又熱鬧起來(lái)，不是因?yàn)閭鹘y(tǒng)意義上的銷(xiāo)售旺季，而是突如其來(lái)的降價(jià)潮，房?jī)r(jià)下行預(yù)期愈發(fā)強(qiáng)烈。
在北京，經(jīng)歷暴漲的通州地區(qū)已轉(zhuǎn)為領(lǐng)跌，新建樓盤(pán)房?jī)r(jià)已從每平方米20000元以上降到15000元左右。與此同時(shí)，三季度北京商品住宅退房總量同比去年增加44%，其中不排除降價(jià)因素。
“一線”之外，其他城市也出現(xiàn)了降價(jià)甚至退房的現(xiàn)象。同策咨詢研究中心江浙區(qū)分析經(jīng)理肖云祥告訴記者，南京頻頻有樓盤(pán)曝出降價(jià)，個(gè)別樓盤(pán)幅度驚人，從13000元/平方米直降到最低8000元/平方米。蘇州也有個(gè)別剛需樓盤(pán)降價(jià)，但為了規(guī)避封閉，沒(méi)有直接降價(jià)，而是采用團(tuán)購(gòu)或特價(jià)房的形式。多個(gè)樓盤(pán)有不同程度的退換房情況，南京一樓盤(pán)90天竟有78套房退換房。
不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士指出，降價(jià)實(shí)質(zhì)上并沒(méi)有表面上的力度。為遏制亂漲價(jià)，網(wǎng)上備案價(jià)格規(guī)定“只能下降不能上漲”，此舉導(dǎo)致一些開(kāi)發(fā)商在備案時(shí)虛高報(bào)價(jià)，留出打折空間。因此現(xiàn)在一些降價(jià)有“水分”，特別是前期沒(méi)有成交的樓盤(pán)。
外圍先行市區(qū)堅(jiān)挺
無(wú)論是北京還是上海，郊區(qū)樓盤(pán)頻頻曝出降價(jià)，市中心區(qū)域項(xiàng)目卻鮮有動(dòng)靜。記者從德佑地產(chǎn)獲得的數(shù)據(jù)顯示，近半年來(lái)，市中心（中環(huán)以內(nèi)）商品住宅成交面積從5月份的12.3萬(wàn)平方直線降價(jià)10月（數(shù)據(jù)截至10月25日）的3.6萬(wàn)平方米，下行趨勢(shì)非常明顯。但價(jià)格方面，卻沒(méi)有見(jiàn)到明顯下降，每月均有所漲跌，一直在40000-45000元/平方米之間高位徘徊。
單個(gè)樓盤(pán)來(lái)看，星河灣[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]薈苑、上海香溢花城[最新消息價(jià)格戶型點(diǎn)評(píng)]本月成交價(jià)格驟降，星河灣從9月份74409元/平方米降至59630元/平方米，香溢花城從9月37404元/平方米降至30873元/平方米。但是，市區(qū)其他大多數(shù)樓盤(pán)價(jià)格仍然堅(jiān)挺，甚至有所上漲。
地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)研究所所長(zhǎng)蔡為民也告訴記者，市中心樓盤(pán)目前還沒(méi)有出現(xiàn)明確的下跌信號(hào)，受客群限制，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商處于“降也不是，不降也不是”的尷尬境地。“郊區(qū)中低端項(xiàng)目稍作降價(jià)后就可以吸引一批剛需買(mǎi)家，但市區(qū)尤其是內(nèi)環(huán)以內(nèi)樓盤(pán)的購(gòu)買(mǎi)者已被限購(gòu)令‘清場(chǎng)’，即使愿意以價(jià)換量還很難達(dá)到效果，需要更大的讓步才有可能激活成交。同時(shí)，高端樓盤(pán)還維持自己的品牌，一般也不會(huì)大張旗鼓的宣傳降價(jià)，有目標(biāo)客戶后，‘暗降’方式應(yīng)用更多。”
二手市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定
二手市場(chǎng)方面，房?jī)r(jià)顯然也還沒(méi)有跟隨聞到降價(jià)潮的氣息。
漢宇地產(chǎn)董事總經(jīng)理施宏叡告訴記者：“前段時(shí)候經(jīng)歷過(guò)一批溫州炒房客降價(jià)拋盤(pán)，也有一些地區(qū)和房源出現(xiàn)10%-15%的跌幅，但僅僅是個(gè)案，普跌的情況還沒(méi)有出現(xiàn)。”他表示，二手市場(chǎng)不同于一手，各個(gè)房東的心態(tài)的千差萬(wàn)別，盡管房?jī)r(jià)下跌會(huì)是大勢(shì)所趨，也不會(huì)在短期內(nèi)出現(xiàn)集體降價(jià)的“降價(jià)潮”情況。當(dāng)然，部分急于變現(xiàn)的二手房東為爭(zhēng)取出售可能在這期間下調(diào)掛牌價(jià)格。
中原地產(chǎn)最新二手市場(chǎng)交易數(shù)據(jù)顯示，10月以來(lái)，門(mén)店二手房掛牌量有所增加，略增15%左右，而掛牌價(jià)有所下跌，幅度在5%-8%。據(jù)分析，周邊區(qū)域一手房的價(jià)格下跌給二手房業(yè)主增加了心理壓力，怕二手房的價(jià)格也會(huì)有下跌，因而出現(xiàn)了掛牌量增加的情況，掛牌價(jià)也有所松動(dòng)。
區(qū)域經(jīng)理鄭鍵透露有的降價(jià)其實(shí)是“假摔”，掛牌價(jià)的下跌并不代表著成交價(jià)格的下滑。一般來(lái)說(shuō)，房東的起初的掛牌價(jià)會(huì)高于市場(chǎng)價(jià)，在二手市場(chǎng)低迷的環(huán)境下，掛牌價(jià)會(huì)降到市場(chǎng)均價(jià)范圍內(nèi)以吸引買(mǎi)家，但絕不會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)出售。
究因·資金鏈
全面繃緊“不存在”
“樓盤(pán)是否降價(jià)歸根結(jié)底要看開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金狀況。”多位專家在接受采訪時(shí)如此表示。自調(diào)控以來(lái)，開(kāi)發(fā)商資金鏈問(wèn)題屢屢被提起，但說(shuō)法也各不相同，究竟是“還穿著毛衣”，還是“只剩褲衩”？
易居房地產(chǎn)研究院企業(yè)研究中心總經(jīng)理周建成向記者提供了一項(xiàng)數(shù)據(jù)：“據(jù)調(diào)查統(tǒng)計(jì)，截至7月1日，上海房地產(chǎn)業(yè)今年已到位但未使用的資金有2000億人民幣，而上半年投資額不過(guò)900億元。即使整個(gè)下半年沒(méi)有再多一分錢(qián)，且下半年仍有900億元的投資規(guī)模，到年底仍有1100億元的資金。雖說(shuō)‘幾家歡喜幾家愁’，是有一些企業(yè)處境困難，但是全面繃緊是不存在的。從行業(yè)平均來(lái)看，開(kāi)發(fā)商還遠(yuǎn)沒(méi)有到缺錢(qián)的地步。”
周建成特別向記者指出了一個(gè)有意思的現(xiàn)象，現(xiàn)在市場(chǎng)上大刀闊斧進(jìn)行降價(jià)的，并非最有可能在樓市寒冬中撐不下來(lái)的中小企業(yè)，反而是一些品牌房企。這種降價(jià)大多不是由于資金狀態(tài)不佳引起，而是因?yàn)檫@些大型房企是“長(zhǎng)跑型選手”，不必追求個(gè)別項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化。相反，小企業(yè)本身項(xiàng)目不多，隨著房地產(chǎn)行業(yè)門(mén)檻的上升，拿地越來(lái)越困難，若非資金出現(xiàn)嚴(yán)重問(wèn)題，大多不會(huì)在價(jià)格上妥協(xié)。而現(xiàn)在，也未曾妥協(xié)。
開(kāi)發(fā)商未雨綢繆
“我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)還不成熟，現(xiàn)在盲目樂(lè)觀，現(xiàn)在過(guò)度悲觀。”周建成指出，他所接觸的一些開(kāi)發(fā)商也坦言，今年下半年項(xiàng)目的售價(jià)低于此前預(yù)期，而急于調(diào)整銷(xiāo)售策略，也是對(duì)于調(diào)控及市場(chǎng)形勢(shì)的悲觀。
“深挖洞，廣積糧，度寒冬。”周建成告訴記者，一些開(kāi)發(fā)商已經(jīng)預(yù)言這個(gè)樓市寒冬將持續(xù)到2013年，因此提前未雨綢繆，回籠資金，現(xiàn)金為王。
采訪中，他的這一觀點(diǎn)不僅得到了其他分析人士的認(rèn)同，也得到了開(kāi)發(fā)商方面的印證。滬上一家中型房企的內(nèi)部人士向記者透露，房企資金壓力雖然比過(guò)去大了許多，但也沒(méi)有外界渲染的那般嚴(yán)重。“現(xiàn)在的資金鏈還不算非常緊張，遇到好的項(xiàng)目仍然會(huì)出手，但多數(shù)時(shí)候非常謹(jǐn)慎，有的款項(xiàng)會(huì)暫緩支付，保持現(xiàn)金，應(yīng)對(duì)未來(lái)可能出現(xiàn)的困境。”
預(yù)言·拐點(diǎn)論
房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)停漲3月
與“降價(jià)潮”、“資金鏈”一樣，“拐點(diǎn)論”也是近期頻頻見(jiàn)諸報(bào)端的關(guān)鍵詞。“某種定義上看，上海的房?jī)r(jià)拐點(diǎn)早已出現(xiàn)。”蔡為民如是說(shuō)。
根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局每月公布的《70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況》，上海已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月環(huán)比止?jié)q，房?jī)r(jià)走勢(shì)由漲至平。
蔡為民進(jìn)一步指出，盡管現(xiàn)在全國(guó)呈現(xiàn)分化狀態(tài)，在未限購(gòu)城市的拉動(dòng)下，全國(guó)數(shù)據(jù)仍然在漲，但從9月數(shù)據(jù)看，不少未限購(gòu)城市也逐漸陷入遲鈍狀態(tài)。一線城市是全國(guó)樓市景氣情況的風(fēng)向標(biāo)，在一線城市到達(dá)拐點(diǎn)后，全國(guó)拐點(diǎn)的出現(xiàn)也不會(huì)太遠(yuǎn)。
對(duì)于今年接下來(lái)的兩個(gè)月，蔡為民預(yù)測(cè)，樓市降價(jià)的態(tài)勢(shì)仍將擴(kuò)大。“一種可能是開(kāi)發(fā)商謀求股權(quán)轉(zhuǎn)讓，換取資金以解決困境；另一種情況便是降價(jià)，謹(jǐn)慎選擇降價(jià)的幅度和時(shí)間點(diǎn)，既不至于引來(lái)‘房鬧’，又能夠一下沖擊到購(gòu)房者的心理價(jià)格。”
全面拐點(diǎn)還有多遠(yuǎn)？
“現(xiàn)在還沒(méi)有真正進(jìn)入房?jī)r(jià)的全面拐點(diǎn)。”談及“拐點(diǎn)論”，中原地產(chǎn)上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會(huì)雍向記者介紹了他對(duì)此的理解。
“我認(rèn)為房?jī)r(jià)的全面拐點(diǎn)，是開(kāi)發(fā)企業(yè)面對(duì)無(wú)法回暖的市場(chǎng)和資金壓力被迫對(duì)旗下樓盤(pán)進(jìn)行全線降價(jià)，以迎合市場(chǎng)要求，打破僵局。但現(xiàn)在的降價(jià)，是主動(dòng)、有規(guī)劃的降價(jià)，限定樓盤(pán)，限定時(shí)間，限定體量。開(kāi)發(fā)企業(yè)手頭資金仍然足夠，不至于全面降價(jià)，只是回籠部分資金，保守觀望市場(chǎng)及政策的變化。要說(shuō)房?jī)r(jià)全面拐點(diǎn)，從參與降價(jià)樓盤(pán)數(shù)量上看，現(xiàn)在也遠(yuǎn)沒(méi)有達(dá)到。”宋會(huì)雍表示，開(kāi)發(fā)商會(huì)市場(chǎng)回暖仍有期待，在整體經(jīng)濟(jì)不景氣的背景之下，地方政府會(huì)不會(huì)先撐不??？是否會(huì)再一次出現(xiàn)一次2008年的救市？
近日，溫總理在天津調(diào)研時(shí)表示，要對(duì)宏觀政策適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)。對(duì)此，易居周建成認(rèn)為，貨幣政策可能將在年底放松，屆時(shí)，房企融資渠道得以重新打開(kāi)，市場(chǎng)有回暖的可能性。 |