人民幣升值 商用物業(yè)投資或?qū)⑦M(jìn)一步升溫 貨幣政策和樓市調(diào)控政策是房?jī)r(jià)的決定因素———
人民幣升值會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)產(chǎn)生什么影響嗎？對(duì)于普通買房人來說，似乎很難把兩者聯(lián)系到一起。2005年人民幣開始走上升值之路，之后出現(xiàn)的房?jī)r(jià)暴漲讓全體買房人至今心有余悸。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，人民幣升值是推升房?jī)r(jià)的重要外因。近來人民幣的連續(xù)升值又引起了業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)作為以人民幣計(jì)價(jià)的重要資產(chǎn)，很容易成為國(guó)際熱錢炒作的目標(biāo)。有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心，房?jī)r(jià)在經(jīng)歷9、10月份的徘徊之后，又會(huì)隨著未來人民幣升值而出現(xiàn)飆升。但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)限貸的大背景下，住宅很難成為熱錢炒作的對(duì)象，人民幣升值對(duì)房?jī)r(jià)的影響將大大減弱。
人民幣升值對(duì)房?jī)r(jià)影響有限
11月8日，人民幣對(duì)美元匯率開盤后不久再觸漲停價(jià)位，已經(jīng)連續(xù)8個(gè)交易日觸及漲停上限，這是最近11個(gè)交易日內(nèi)第10次觸及漲停。以人民幣計(jì)價(jià)的資產(chǎn)正面臨著國(guó)際熱錢大量涌入的風(fēng)險(xiǎn)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)作為重要的資產(chǎn)近年來一直被國(guó)內(nèi)外炒家所看好，在人民幣升值的背景下，房?jī)r(jià)會(huì)否隨之而再次升高呢？
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)分析師張磊表示，近期人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈，仍與國(guó)際流動(dòng)性寬裕有關(guān)。9月14日，美國(guó)推出第三輪量化寬松貨幣政策(QE3)，造成的影響仍在蔓延。它傳遞到中國(guó)的影響是，國(guó)際熱錢預(yù)估人民幣一段時(shí)期內(nèi)仍將處于升值通道，在此背景下，大量熱錢進(jìn)入中國(guó)，一方面是期望博取人民幣升值的收益，另一方面，這些熱錢買入以人民幣計(jì)價(jià)的房地產(chǎn)，等待升值，這樣就可獲得雙重收益。但是，這些都是理論上的判斷，因?yàn)榉績(jī)r(jià)固然會(huì)因流動(dòng)性過剩而抬升，但中間需要一個(gè)過程。多數(shù)金融專家分析，人民幣經(jīng)過前段時(shí)間的升值后將步入整理平臺(tái)，可持續(xù)性有限，而美國(guó)經(jīng)濟(jì)已初步走出最低谷，正在緩慢復(fù)蘇，美元可能在未來幾個(gè)月走強(qiáng)，人民幣兌美元將走弱。更重要的是，決定中國(guó)房?jī)r(jià)的主要因素仍是國(guó)內(nèi)政策，而調(diào)控政策目前沒有任何放松的跡象，房?jī)r(jià)大漲缺乏堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，但大幅下跌的可能性也不存在。就近期走勢(shì)來看，21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)顯示，11月第一周房?jī)r(jià)與10月基本持平。張磊認(rèn)為，短期內(nèi)房?jī)r(jià)將維持穩(wěn)中略升的態(tài)勢(shì)。
人民幣升值 商用物業(yè)投資或?qū)⑦M(jìn)一步升溫
近來，人民幣兌美元即期匯率持續(xù)走高，香港樓價(jià)創(chuàng)歷史新高。香港金管局近來多次出手干預(yù)港元匯率，向市場(chǎng)拋售港元。本輪熱錢涌港似乎是沖著人民幣升值和中國(guó)經(jīng)濟(jì)回穩(wěn)而來，這是否預(yù)示著內(nèi)地房?jī)r(jià)也將出現(xiàn)巨大變化？
北京麥田房產(chǎn)市場(chǎng)分析師張葉松認(rèn)為，人民幣升值主要是指對(duì)外幣匯率的升值，從國(guó)內(nèi)購(gòu)買力以及生活成本來說并沒有本質(zhì)上的改變。另外，宏觀調(diào)控在匯率方面的辦法和經(jīng)驗(yàn)要遠(yuǎn)多于房地產(chǎn)，即使有波動(dòng)也在金融杠桿可承受范圍之內(nèi)，而房地產(chǎn)則是因?yàn)榧婢呓鹑诤褪褂脙煞N屬性所以很難完全協(xié)調(diào)。在現(xiàn)行中國(guó)房地產(chǎn)的限購(gòu)政策下，投資投機(jī)型需求處于易出難入的狀態(tài)，因此，只要限購(gòu)政策不發(fā)生改變，外資將很難改變當(dāng)前剛性需求和改善型需求占主導(dǎo)的住房交易市場(chǎng)，人民幣升值短期內(nèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響非常有限，但在商用物業(yè)上投資性需求或?qū)⒗^續(xù)增長(zhǎng)，不排除持續(xù)升溫的可能性。
人民幣不會(huì)長(zhǎng)期升值
有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，人民幣近期連續(xù)漲停并創(chuàng)出近期新高，并不代表人民幣又將步入長(zhǎng)期升值的狀態(tài)，未來人民幣匯率更趨向雙幅波動(dòng)，小幅貶值的趨勢(shì)。所以人民幣升值并不是拯救高房?jī)r(jià)的救命稻草。2012年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)與二次匯改之時(shí)完全不同。當(dāng)年我國(guó)經(jīng)濟(jì)可以享受的紅利很多，諸如土地、勞動(dòng)力價(jià)格、資源、能源都處于較低價(jià)位，這必然會(huì)點(diǎn)燃我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速上升的引擎，而現(xiàn)在這些優(yōu)勢(shì)已經(jīng)消失或逐步衰退，并且中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處于轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式和調(diào)結(jié)構(gòu)的過程中，再加上國(guó)內(nèi)資產(chǎn)泡沫畸高，早已失去了投資價(jià)值。所以目前中國(guó)很難吸引國(guó)際熱錢的大量涌入。
另 外，自從9月份美聯(lián)儲(chǔ)推出QE3之后，中國(guó)央行生怕國(guó)際熱錢流入中國(guó)，推高國(guó)內(nèi)的通脹和資產(chǎn)泡沫，所以在貨幣政策上始終采取不放松的態(tài)度，僅是通過逆回購(gòu)的形式來給市場(chǎng)注入流入性。隨著目前央行的貨幣政策和房地產(chǎn)調(diào)控的持續(xù)，鄂爾多斯和溫州這樣樓市泡沫較高的區(qū)域，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了大幅下降。而像北京這樣的一線城市，在嚴(yán)格執(zhí)行限購(gòu)的情況下，以剛需和改善需求主導(dǎo)的市場(chǎng)引發(fā)新一輪房?jī)r(jià)飆升的可能性較小。