|
想在老城區(qū)置業(yè)的人，因?yàn)?ldquo;囊中羞澀”經(jīng)常會(huì)因商品房?jī)r(jià)格昂貴而卻步，房改房就不失為一個(gè)不錯(cuò)的選擇了。然而，有的房改房存在“歷史遺留”問(wèn)題，對(duì)于它，很多人擔(dān)心買(mǎi)起來(lái)很麻煩：如有沒(méi)有正規(guī)的房產(chǎn)證？過(guò)戶(hù)辦手續(xù)是不是很麻煩？如果樓齡很長(zhǎng)，又沒(méi)有寫(xiě)明是70年產(chǎn)權(quán)，會(huì)不會(huì)存在使用的風(fēng)險(xiǎn)……日前，記者采訪了合富房地產(chǎn)交易中心權(quán)證部經(jīng)理梁文耀，他指出，在房改房交易中，買(mǎi)家有四件事必須要留意。
1查冊(cè)
補(bǔ)地價(jià)補(bǔ)分?jǐn)偤统杀緝r(jià)交付房款
要知道房改房有沒(méi)有正規(guī)的房產(chǎn)證，能否正常出售，查冊(cè)是一個(gè)必要手段。據(jù)了解，所謂“查冊(cè)”，就是以房地產(chǎn)的地址、地號(hào)、房地產(chǎn)證登記案號(hào)、房地產(chǎn)證號(hào)之中的任一條件為索引，來(lái)查證房地產(chǎn)的權(quán)屬狀況。通過(guò)查冊(cè)，買(mǎi)家可以獲取房地產(chǎn)的權(quán)屬人、面積、結(jié)構(gòu)、有否違章、有否被抵押、有否被查封等情況的書(shū)面證明材料。
梁文耀說(shuō)，如果是單純的查冊(cè)，只需要業(yè)主提供房產(chǎn)證的登記字號(hào)及物業(yè)的準(zhǔn)確地即可。而買(mǎi)家完全不需要自己費(fèi)時(shí)費(fèi)力去查，一般情況下，中介都有幫忙辦理查冊(cè)業(yè)務(wù)，請(qǐng)業(yè)主提供相應(yīng)的產(chǎn)權(quán)資料，并免費(fèi)將查冊(cè)結(jié)果給買(mǎi)家看。若買(mǎi)家需要將查冊(cè)結(jié)果拿走，通常需要支付查冊(cè)費(fèi)用。
2補(bǔ)地價(jià)
很多想買(mǎi)房改房的人，都是看中它位于市區(qū)而價(jià)錢(qián)便宜。可放盤(pán)價(jià)看合適了，最后付錢(qián)卻可能多出來(lái)一筆。梁文耀說(shuō)，這多出來(lái)的一筆往往就是“補(bǔ)地價(jià)”的錢(qián)。由于土地原先價(jià)值和現(xiàn)在價(jià)值存在差額，以前這部分差額由單位承擔(dān)，現(xiàn)在業(yè)主要出售，則必須到房管局補(bǔ)足差額才能成交，而房管局之后會(huì)將資金劃撥回單位。
需要提醒的是，和商品房不同，房改房的房產(chǎn)證上無(wú)論有沒(méi)有寫(xiě)明70年產(chǎn)權(quán)，賣(mài)房時(shí)都必須按房管局系統(tǒng)出示的評(píng)估價(jià)補(bǔ)上1%的地價(jià)，除非房產(chǎn)證上注明了“已征收土地使用權(quán)出讓金”。而就目前情況看，很多房改房的業(yè)主都是實(shí)收，即所有稅費(fèi)由買(mǎi)家支付，包括補(bǔ)地價(jià)的錢(qián)，因此，看樓時(shí)買(mǎi)家就要多個(gè)心眼，了解清楚放盤(pán)價(jià)是不是實(shí)收的費(fèi)用，否則很可能空歡喜一場(chǎng)，最后為了成交不得不忍痛“割肉”。
3補(bǔ)分?jǐn)偤统杀緝r(jià)
在房改房的房產(chǎn)證上，還有一欄是“有沒(méi)有補(bǔ)分?jǐn)?rdquo;。業(yè)主若購(gòu)買(mǎi)了分?jǐn)偯娣e，則這一欄會(huì)注明“已補(bǔ)分?jǐn)?rdquo;并蓋章。而梁文耀表示，不少房改房都沒(méi)有補(bǔ)分?jǐn)?，按?guī)定，對(duì)未補(bǔ)分?jǐn)偟姆扛姆浚D(zhuǎn)手他人時(shí)必須要由業(yè)主補(bǔ)分?jǐn)偛趴衫^續(xù)交易。而這筆費(fèi)用最后經(jīng)常落在買(mǎi)家的身上，因此，買(mǎi)家要事先了解清楚，做到心中有數(shù)。
另外，房產(chǎn)證上有沒(méi)有寫(xiě)“按成本價(jià)購(gòu)買(mǎi)”，也一定不能忽視。梁文耀說(shuō)，以前市民購(gòu)買(mǎi)房改房有兩種付款形式：一是標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，二是成本價(jià)。標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)房比成本價(jià)購(gòu)房低，這種房改房上市出售，業(yè)主按規(guī)定需將增值額的20%交回原產(chǎn)權(quán)單位，即在房管局補(bǔ)交成本價(jià)。這是一筆很大的費(fèi)用，就算業(yè)主支付了，最后也往往會(huì)由買(mǎi)家承擔(dān)，對(duì)此要引起注意。
4交付房款
房子不是普通的商品，尤其在市區(qū)，動(dòng)輒就要花掉上百萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)元，這么多的錢(qián)給出去會(huì)不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)不少人都心有惴惴然。梁文耀表示，如何付款應(yīng)在合同上寫(xiě)清楚，按合同辦事，一般不會(huì)有太大的問(wèn)題。但不可以交由中介代收房款。買(mǎi)家現(xiàn)金付款后要索取收款收據(jù)等證明，若選擇銀行劃賬，也應(yīng)把匯款或轉(zhuǎn)賬的流水單或相關(guān)證明保存好，以備不時(shí)之需。 |