如果有信托公司財(cái)富中心人士告訴你,他們公司的地產(chǎn)信托產(chǎn)品很安全,開發(fā)商實(shí)力都是T50、T100名單上的企業(yè),并且主做一線城市項(xiàng)目。那么你應(yīng)該多留心,這很" />

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房貸理財(cái)

76款地產(chǎn)信托315報(bào)告 百強(qiáng)開發(fā)商項(xiàng)目不到兩成
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2014-05-06  來源:  點(diǎn)擊數(shù):1302

  如果有信托公司財(cái)富中心人士告訴你,他們公司的地產(chǎn)信托產(chǎn)品很安全,開發(fā)商實(shí)力都是T50、T100名單上的企業(yè),并且主做一線城市項(xiàng)目。那么你應(yīng)該多留心,這很可能僅是誘惑你掏錢買地產(chǎn)信托。

 

  繼上周“每周報(bào)告”摸底地產(chǎn)資管 類產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)分布后,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者繼續(xù)關(guān)注投向地產(chǎn)業(yè)的理財(cái)產(chǎn)品。不完全統(tǒng)計(jì)顯示,今年以來發(fā)行的70多款集合地產(chǎn)信托產(chǎn)品中,百強(qiáng)開發(fā)商的項(xiàng)目?jī)H占17%,且近80%的信托項(xiàng)目都位于二三四線城市。
 
  二線以下城市占主流
 
  近日,四川信托的沈陽水潤(rùn)觀府集合資金信托計(jì)劃(第一期)發(fā)行成立,這款產(chǎn)品優(yōu)先級(jí)委托人共有14位,共認(rèn)購金額4530萬元,期限2年。預(yù)期收益率從10.0%至11.5%不等,在近期發(fā)行的地產(chǎn)信托中屬較高。
 
  第一期資金以股權(quán)投資形式向項(xiàng)目公司增資,增資后持股67%以上,資金用于水潤(rùn)觀府項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)。第二期資金向項(xiàng)目公司發(fā)放貸款,用于水潤(rùn)觀府項(xiàng)目的后續(xù)開發(fā)建設(shè)。水潤(rùn)觀府項(xiàng)目位于沈陽。
 
  3月初,重慶國(guó)際信托發(fā)行的廈門海滄新陽項(xiàng)目也募集成立。產(chǎn)品期限2年,優(yōu)先、劣后共7位投資者,募集資金高達(dá)41.5億元,屬近期單個(gè)地產(chǎn)信托規(guī)模之最。其中優(yōu)先級(jí)資金21億元、劣后級(jí)資金20.5億元。
 
  產(chǎn)品的預(yù)期年收益率為8.5%-9%,融資方是廈門泰禾房地產(chǎn)開發(fā)公司,資金用于增資及提供股東借款。
 
  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì),2014年1月至3月13日發(fā)行的76款地產(chǎn)集合信托產(chǎn)品,從融資方的項(xiàng)目所在地看,在北、上、廣、深一線城市的項(xiàng)目?jī)H10款產(chǎn)品,占比13%。略好于資管產(chǎn)品無法插手一線城市項(xiàng)目的尷尬局面。
 
  另外,涉及二線城市項(xiàng)目的則有28款產(chǎn)品,占比37%,其中重慶、長(zhǎng)沙、石家莊、昆明、成都、天津、福州和武漢等地的項(xiàng)目較多;三、四線城市項(xiàng)目32款,占比為42%。與資管產(chǎn)品的三四線城市項(xiàng)目主要以東部沿海為主不同,地產(chǎn)信托的區(qū)域從東部、中部和西部都有分布。譬如涉及東莞、保定、寧波、湖南株洲、陜西咸陽、貴州遵義、四川內(nèi)江等地。
 
  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者統(tǒng)計(jì)還發(fā)現(xiàn),發(fā)行一線城市項(xiàng)目的信托公司較為分散,僅有中融國(guó)際信托有兩款產(chǎn)品,其余8家信托公司各有一款,包括華鑫國(guó)際信托、愛建信托、中建投信托等。
 
  而在三四線城市項(xiàng)目中,共涉及17家信托公司。其中參與較多的信托公司有方正東亞信托(3款)、四川信托(5款)、浙商金匯信托(2款)、中融國(guó)際信托(3款)、渤海國(guó)際信托(2款)、東莞信托(2款)。
 
  二線城市項(xiàng)目里,則以四川信托和中建投信托的產(chǎn)品數(shù)量較多,分別為5款、3款。重慶國(guó)際信托、中原信托、五礦國(guó)際信托、平安信托、方正東亞信托都有2款二線城市項(xiàng)目,其余信托公司僅有1款產(chǎn)品。
 
  僅11家拿下百強(qiáng)項(xiàng)目
 
  21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)照由國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心企業(yè)所、清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所和中國(guó)指數(shù) 研究院三家共同發(fā)布的2013中國(guó)房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)名單,上述76款地產(chǎn)信托產(chǎn)品中,共有13款產(chǎn)品開發(fā)商在百強(qiáng)之列,占比僅17%,包括恒大地產(chǎn)、萬科、華夏幸福和綠地等11家開發(fā)商。從項(xiàng)目布局看,除了恒大地產(chǎn)在華潤(rùn)信托募集的遵義恒大城項(xiàng)目集合信托、交銀國(guó)際信托發(fā)行的包頭恒大名都項(xiàng)目收益權(quán)投資集合信托在三、四線城市外,其它百強(qiáng)開發(fā)商的項(xiàng)目基本都在一二線城市。
 
  除項(xiàng)目所在城市區(qū)域外,交易對(duì)手開發(fā)商的實(shí)力雄厚與否,也直接關(guān)系著投資者購買產(chǎn)品后的資金安全。業(yè)內(nèi)人士建議,應(yīng)該以百強(qiáng)開發(fā)商、中小開發(fā)商兩個(gè)檔次區(qū)分,前者抵御市場(chǎng)波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。
 
  那么,哪些信托公司經(jīng)常能拿下百強(qiáng)開發(fā)商的項(xiàng)目?不完全統(tǒng)計(jì)顯示,建信信托、對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托各有兩款產(chǎn)品,其它的民生信托、長(zhǎng)安國(guó)際信托、華鑫國(guó)際信托等9家信托公司僅有1款產(chǎn)品。
 
  當(dāng)然百強(qiáng)地產(chǎn)商所愿意支付的信托產(chǎn)品預(yù)期收益率較低。譬如,上述包頭恒大名都項(xiàng)目信托的期限不超過24個(gè)月,認(rèn)購金額在100萬元(含)-300萬元(不含)年化收益率僅7.5%,最高也僅是8.5%。其它百強(qiáng)開發(fā)商給出的收益率基本都在8%至9.5%的區(qū)間,對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品期限為12個(gè)月和24個(gè)月。
 
  其他非百強(qiáng)開發(fā)商項(xiàng)目則有63款,占比為83%。另外21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者不完全統(tǒng)計(jì),上述76款地產(chǎn)信托產(chǎn)品的平均期限達(dá)到2年,但平均預(yù)期年化收益率為9.25%,這兩項(xiàng)指標(biāo)與資管類地產(chǎn)產(chǎn)品恰恰相反。
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