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盡管行業(yè)利潤(rùn)下滑和規(guī)模增速放慢，但對(duì)開發(fā)商來(lái)說(shuō)，提升利潤(rùn)的空間和手段并不少，只要能夠堅(jiān)持創(chuàng)新，高投資回報(bào)率的時(shí)代，依然有希望實(shí)現(xiàn)。
開發(fā)商凈利潤(rùn)率可能降至4%？
億翰智庫(kù)首席研究員陳嘯天說(shuō)，由于房?jī)r(jià)快速下跌，而地價(jià)并沒有出現(xiàn)回調(diào)，因此房地產(chǎn)行業(yè)的整體利潤(rùn)率有進(jìn)一步惡化的趨勢(shì)。他表示，有個(gè)別企業(yè)曾透露，如果不做稅務(wù)籌劃，2015年的凈利潤(rùn)率很可能降至4%以下。與此同時(shí)，開發(fā)商提升凈資產(chǎn)收益率的有效手段——高周轉(zhuǎn)，目前的效果卻非常不理想。絕大部分企業(yè)銷售規(guī)模增速都沒有超過(guò)30%，這使得行業(yè)整體凈資產(chǎn)回報(bào)率較此前有一定程度的下滑。
在這樣的環(huán)境下，開發(fā)商要從資本市場(chǎng)直接融資，給股東更好的回報(bào)，就只有尋找其他出路。
克而瑞信息集團(tuán)研究中心副總監(jiān)林波以萬(wàn)科為例，給出了一個(gè)方向。據(jù)他介紹，選擇小股操盤的萬(wàn)科，在2014年三季度的凈資產(chǎn)收益率的變動(dòng)情況，比其他開發(fā)商略好一些，可以看出小股操盤對(duì)萬(wàn)科凈資產(chǎn)收益率的貢獻(xiàn)。
但也有很多行業(yè)人士告訴記者，小股操盤、代建等模式，由于可以獲得品牌輸出、管理費(fèi)等額外收益，因此收益率確實(shí)要比一般開發(fā)商高一些。但是，由于代建和小股操盤的收費(fèi)都比較高，中小房企愿意接受代建和小股操盤的規(guī)模并不大，在這樣的背景下，小股操盤和代建等模式，對(duì)企業(yè)的凈資產(chǎn)收益的提升能力非常有限。
除了小股操盤和代建以外，房地產(chǎn)業(yè)界還選擇學(xué)習(xí)彩生活模式，期望通過(guò)服務(wù)，來(lái)提高公司的盈利能力。億翰智庫(kù)選取了幾家典型的服務(wù)性企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，和代表性的開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，包括中介代理領(lǐng)域的世聯(lián)行、社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域的彩生活和金融服務(wù)領(lǐng)域的諾亞財(cái)富等三家代表性地產(chǎn)類服務(wù)機(jī)構(gòu)，與開發(fā)領(lǐng)域的萬(wàn)科、保利、招商、碧桂園和恒大五家，數(shù)據(jù)表明，主攻地產(chǎn)服務(wù)的企業(yè)毛利率與凈資產(chǎn)收益率普遍領(lǐng)先于傳統(tǒng)開發(fā)企業(yè)。
此前，海通證券也發(fā)表了類似的看法，認(rèn)為房企有機(jī)會(huì)通過(guò)提供消費(fèi)者增值服務(wù)來(lái)提升公司的毛利和凈資產(chǎn)收益率。
世茂集團(tuán)副總裁蔡雪梅更提出，將房屋作為一個(gè)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)的設(shè)想，接入理財(cái)、保險(xiǎn)、旅游產(chǎn)品、裝修家居等不同業(yè)務(wù)，通過(guò)和這類相關(guān)消費(fèi)的連接和植入，勢(shì)必產(chǎn)生增值的客戶收益。通過(guò)這種方式來(lái)提升房地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)的利潤(rùn)率和盈利能力。
成本控制已成當(dāng)務(wù)之急
在積極通過(guò)增加附加服務(wù)提升毛利率的同時(shí)，開發(fā)商們也不斷探索降低成本，提高凈資產(chǎn)收益率的可能性。
林波說(shuō)，目前開發(fā)商的土地、人工等諸多成本都很難控制，唯一有機(jī)會(huì)節(jié)省的就是財(cái)務(wù)成本。
平安信托一位內(nèi)部人士透露，此前有很多房企曾和他們討論，利用房地產(chǎn)眾籌開發(fā)的方式降低融資成本，但這一方式最終沒有獲得實(shí)質(zhì)推進(jìn)。其中一個(gè)重要原因是，住建部有明確規(guī)定，禁止開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證的情況下以任何形式向客戶收取資金。
但這并不意味著房企無(wú)法有效降低融資成本。上海一些外貿(mào)進(jìn)口公司的銷售人員介紹說(shuō)，目前利用信用證貸款融資是獲取低息融資的一種方式，據(jù)了解，也有房企涉足上述領(lǐng)域，只不過(guò)具體規(guī)模尚不得而知。
如果說(shuō)，降低融資成本的做法有打擦邊球的嫌疑，那么通過(guò)境外市場(chǎng)發(fā)行優(yōu)先票據(jù)，或者獲得銀行組合貸款等方式，已經(jīng)成為很多企業(yè)的主導(dǎo)方式。
旭輝地產(chǎn)去年上半年正是通過(guò)降低負(fù)債比例的方法，獲得了香港市場(chǎng)的認(rèn)可，其平均財(cái)務(wù)融資成本也因此降低至上市以來(lái)的最低水平。
除了融資成本以外，降低建筑成本是一種途徑，但這些手段能不能徹底提高房企的凈資產(chǎn)收益率還有待進(jìn)一步檢驗(yàn)?？梢钥隙ǖ氖?，開發(fā)商將在今年進(jìn)一步集約管理，通過(guò)對(duì)成本的精細(xì)控制提高收益。 |