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今年，學區(qū)化政策實行，學位房行情更是見漲。而低總價卻帶優(yōu)質(zhì)學位的“麻雀學位房”更成為入讀名校最低門檻的“敲門磚”，然而，麻雀學位房一般是歷史原因遺留下來的，供應(yīng)量只會逐年減少，這就讓這一類學位房隨著時間推移，雖然樓齡越來越長，身價卻不跌反升。
搶房攻略：
眼要低手要快
“麻雀學位房”一般為一房的戶型，面積在40平方米以內(nèi)，平面布局稍好的有一房一廳帶衛(wèi)生間或廚房，差的可能是單間，又或者是三尖八角各種奇葩戶型。而目前廣州市面所供應(yīng)的該類學位房不會超過兩百套，且每年減少，房源極為有限。
據(jù)力強地產(chǎn)有關(guān)負責人介紹，這一類學位房九成以上都是房改房。一個是私房因繼承或歷史原因已把房產(chǎn)分割成若干平方米大，這種情況會一直延續(xù)下去。另一個原因則是房改房分房時出現(xiàn)“補差”，某些單位自己設(shè)計房屋時可預(yù)留一些小面積單位，以滿足一定級別的員工享受應(yīng)有的房屋面積，比如新河浦一帶的房改房就有一些類似的情況，所以會出現(xiàn)一些極小面積的麻雀學位房。
正因為是特殊時期的特殊產(chǎn)物，這一類房源居住舒適性都會比較差。所以想要購買該類物業(yè)的買家要適當降低自己的心理期望值，以學位與總價為第一關(guān)注要素。“眼要低手要快。”該負責人告訴記者，之前，有一位買家聲稱要買80萬元左右的學位房。前前后后看了一年半都沒下得了手，“我懷疑全越秀的房源都看得七七八八了，就是眼太高了，畢竟這一類房源的素質(zhì)不會太高，市場價格擺在那里。”該負責人認為，降低期望值才能理性購房，“一般來說，假如買家能一次性付款的話，業(yè)主都會適當讓價。”
守住陣腳，
三大關(guān)鍵問題不過關(guān)
不過，手要快，陣腳也要守得穩(wěn)才好。“麻雀學位房”可能會存在三大問題：第一、轉(zhuǎn)手率高，證未過五年居多；第二、樓齡長，未必可做按揭貸款；第三、轉(zhuǎn)手頻繁，可能存在學位或戶籍占用問題。對于這三大問題，買家一定要一一核實處理。
首先，由于小面積學位房的周轉(zhuǎn)速度很快，很多房子都是經(jīng)過幾輪購買轉(zhuǎn)手的，一些買家是為了投資，一些買家只是純粹為了學位，所以購買后會很快便考慮轉(zhuǎn)手。這樣一來，不少老舊的“麻雀學位房”其實都是房產(chǎn)證未過五年。而是否過五年，主要差別在于是否需要繳納5.6%的營業(yè)稅。對于該部分稅費，最后是由誰支付必需協(xié)商清楚。
其次，“麻雀學位房”一般是老舊物業(yè)，能否做按揭，能做幾成按揭？也是買家購房前要注意咨詢清楚的問題。專門從事房地產(chǎn)信貸服務(wù)超過10年的歐陽小姐告訴記者，正常情況下，銀行對于超過30年樓齡的二手樓都不予按揭貸款。比如有些普通的老舊二手房，有可能20年就已經(jīng)貸不到款了。不過，相對來說，學位房的貸款銀行會稍微放得寬松一些， 假如是鋼筋水泥結(jié)構(gòu)或是混凝土結(jié)構(gòu)的老舊學位房，也可獲得10年以上的貸款，所以買家還是要到銀行咨詢清楚。
第三，也是最關(guān)鍵的問題，那就是學位的問題。由于“麻雀學位房”可能經(jīng)過幾輪轉(zhuǎn)手，存在著上一手業(yè)主，或者上上一手業(yè)主占用戶口、占用學籍隱患。因此購房者一定要第一時間查詢戶口與學籍有無被占用問題，而不要單方面相信中介或業(yè)主的說辭。
那么，如何查詢學位房的學籍是否被占用呢？這個問題的核實需要業(yè)主本人的配合，并憑業(yè)主的身份證和房產(chǎn)證到所在區(qū)公安局戶籍處查詢。
可能有些買家會問，如果業(yè)主不愿意配合怎么辦。東佳思特律師事務(wù)所王美舟律師表示，建議買家將相關(guān)條款寫入購房的“補充合同”中，要求業(yè)主必須協(xié)助買家前往公安戶政中心查詢所購買的房子是否有其他人的戶口，并保證學位未被占用可以順利使用學位；其次，交易后則需在一定的時間內(nèi)(最好有明確的約定)，將業(yè)主的戶籍遷出，否則必須給買房人一個具體數(shù)額的補償。一般來說，假如業(yè)主肯簽訂這樣的合同，房子的學籍問題就不會有問題。
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