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不少樓盤(pán)的宣傳廣告有“一房變兩房、兩房變?nèi)?rdquo;、“送飄窗、送露臺(tái)、送花園”……這樣的廣告語(yǔ)隨處可見(jiàn)，在房?jī)r(jià)飆升，寸土寸金的城市，開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送面積相當(dāng)于真金白銀的送錢(qián)，這讓很多購(gòu)房者感到很高興，覺(jué)得自己占了便宜。然而，這種“送面積”的房子買(mǎi)著靠譜嗎？
一、買(mǎi)房贈(zèng)送面積通常有哪些形式呢？
1、飄窗：開(kāi)發(fā)商最常“送”的面積便是舊版《規(guī)范》中不算面積的飄窗，有的甚至被做成假飄窗，業(yè)主裝修時(shí)可以將窗臺(tái)打掉變成房間面積。新版《規(guī)范》中規(guī)定，窗臺(tái)與室內(nèi)樓地面高差在0.45米以下、結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的凸（飄）窗，應(yīng)按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算1/2面積。樓盤(pán)層高普遍在2.9米左右，凈高為2.7米左右，這樣飄窗離地面至少要0.6米，不然算一半面積。
2、露臺(tái)：一般的露臺(tái)都處于房間戶型之外，所以都不算建筑面積。露臺(tái)的所屬權(quán)問(wèn)題需要購(gòu)房者提前了解，如果露臺(tái)是在房屋的公共區(qū)域，就屬于全體業(yè)主所有，住戶不能單獨(dú)使用；如果露臺(tái)處在一個(gè)與自己房屋相連的獨(dú)立空間，而其他業(yè)主又無(wú)法進(jìn)入，那么開(kāi)發(fā)商可以將露臺(tái)的使用權(quán)指定給唯一業(yè)主。所以買(mǎi)房時(shí)，購(gòu)房者一定要弄清楚露臺(tái)的所有權(quán)。
3、地下室：高層、小高層和多層建筑的地下室一般是車庫(kù)，和住宅分開(kāi)計(jì)算產(chǎn)權(quán)，而別墅的地下室則屬于贈(zèng)送空間，給購(gòu)買(mǎi)住宅產(chǎn)權(quán)的業(yè)主單獨(dú)使用。按照2005年出臺(tái)的舊版《規(guī)范》，地下室、半地下室有計(jì)算建筑面積的規(guī)定，但地下室的建筑面積不計(jì)入容積率。而按照新版《規(guī)范》，地下室、半地下室按其結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算，結(jié)構(gòu)層高在2.2米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)層高在2.2米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。同時(shí)，有頂蓋的采光井應(yīng)按一層計(jì)算面積，結(jié)構(gòu)凈高在2.1米及以上的，應(yīng)計(jì)算全面積；結(jié)構(gòu)凈高在2.1米以下的，應(yīng)計(jì)算1/2面積。
4、挑高復(fù)式戶型：復(fù)式是指每戶住宅在較高的樓層中后建一個(gè)夾層，兩層合計(jì)的層高低于正常躍層式住宅（一般躍層式為5.6米），因?yàn)閱螒艨倢痈?.5米及以上按規(guī)定要算兩層，所以這種贈(zèng)一層的復(fù)式戶型層高一般都在4.5米以內(nèi)。雖然作為贈(zèng)送面積的改造夾層裝修成本要提高一些，但是，裝修成本再怎么增加也不是大數(shù)目，而多一層就多好幾個(gè)房間，很多購(gòu)房者都表示可以接受，并認(rèn)為這是最為實(shí)用實(shí)惠的贈(zèng)送。
5、入戶花園：入戶花園即在入戶門(mén)與客廳之間的一個(gè)類似玄關(guān)概念的單獨(dú)空間，一般在大戶型中比較多見(jiàn)，其面積計(jì)算方式要視有無(wú)敞開(kāi)面而判定，若圖紙標(biāo)注上沒(méi)有敞開(kāi)面為全封閉式，就要計(jì)入房間面積，但目前常見(jiàn)的戶型一般這個(gè)空間都留有敞開(kāi)面，所以通常只算一半建筑面積。
6、陽(yáng)臺(tái)：在北方，陽(yáng)臺(tái)是很實(shí)用的空間，冬天用來(lái)儲(chǔ)物，夏天用來(lái)晾曬，也有一些陽(yáng)臺(tái)經(jīng)過(guò)后期改造可以變成一個(gè)單獨(dú)的房間。通常只要是凹進(jìn)來(lái)的陽(yáng)臺(tái)都要計(jì)入面積，而凸出建筑外邊的陽(yáng)臺(tái)要算一半建筑面積。
二、贈(zèng)的究竟是什么面積？
1、“偷”面積“偷”面積實(shí)際上是鉆了“建筑面積計(jì)算方法”的空子，減少套內(nèi)面積。這樣一來(lái)，可以幫助開(kāi)發(fā)商減少交稅費(fèi)，更是可以將“偷”來(lái)的面積“贈(zèng)”給買(mǎi)房者。
2、違建面積部分開(kāi)發(fā)商的“贈(zèng)送面積”，是通過(guò)擅自變更規(guī)劃設(shè)計(jì)違法搭建起來(lái)的。3、侵犯共有面積開(kāi)發(fā)商對(duì)部分特定住戶購(gòu)房者所贈(zèng)送的面積，實(shí)際為業(yè)主供有面積，如頂層露臺(tái)、地下室空間等。
三、贈(zèng)送的面積可能存在哪些隱患？
1、一些“贈(zèng)送面積”不會(huì)計(jì)入建筑面積，在房產(chǎn)證上也沒(méi)有體現(xiàn)，出現(xiàn)問(wèn)題，不受法律保護(hù)。
2、設(shè)計(jì)不合理將影響采光、通風(fēng)及安全性。如“贈(zèng)送”項(xiàng)目的一套兩居室戶型中，規(guī)劃中把應(yīng)屬于露臺(tái)的部分，變成了贈(zèng)送的“臥室”，如果被封閉成居室，將把客廳的光線完全擋住。
3、贈(zèng)送面積難利用、自行改造費(fèi)用高。
4、贈(zèng)送面積越多，項(xiàng)目的容積率就越大，房地產(chǎn)商不僅可以在原有地塊上開(kāi)發(fā)更多產(chǎn)品，還可能因此減少稅費(fèi)、土地出讓金等方面的支出。這不單降低了業(yè)主的人居素質(zhì)，還侵害了國(guó)家利益。
四、贈(zèng)送面積有哪些吸引力？
1、節(jié)約購(gòu)房成本，讓購(gòu)房者獲得實(shí)惠。
2、經(jīng)過(guò)改造后，使用率得到極大提高。
3、飄窗、露臺(tái)等可以提高居住舒適度及空間情趣。
五、贈(zèng)送誘惑下能不能買(mǎi)房？如果產(chǎn)品設(shè)計(jì)合理，“贈(zèng)送”面積能被合理利用，可以有效提高使用率。但如果只是沖著“贈(zèng)送”而出手，一旦戶型設(shè)計(jì)不合理或引發(fā)糾紛，那就得不償失了。
六、有些面積原來(lái)就是你的。
1、露臺(tái)是完全贈(zèng)送的。
2、入戶花園以及沒(méi)有封閉的陽(yáng)臺(tái)都是算一半面積。
3、閣樓凈高不滿2.1米的是不能算面積。
4、落地飄窗低于2.1米的是不能算面積。
5、凸窗不落地不斷面積。
6、地下室凈高低于2.1米的是不能算面積。
小編有話說(shuō)：
提示1、贈(zèng)送面積的條款要切實(shí)的寫(xiě)入合同當(dāng)中去：贈(zèng)送面積一般位于陽(yáng)臺(tái)、入戶花園等部分，絕大多購(gòu)房合同中都不會(huì)將贈(zèng)送面積這一項(xiàng)寫(xiě)入，當(dāng)然產(chǎn)權(quán)證也很難體現(xiàn)出來(lái)。后期贈(zèng)送面積如不能落實(shí)，或因?yàn)橘?zèng)送面積出現(xiàn)質(zhì)量隱患、產(chǎn)權(quán)糾紛，遇到抵押、繼承、拆遷等情況時(shí)，法律就難以保障業(yè)主利益。
提示2、小心羊毛出在羊身上：很多購(gòu)房者認(rèn)為，“羊毛出在羊身上”，開(kāi)發(fā)商怎么可能贈(zèng)送面積給購(gòu)房者呢，天下沒(méi)有免費(fèi)的午餐，買(mǎi)房送面積只是開(kāi)發(fā)商的一種促銷手段，說(shuō)不清是“餡餅”還是“陷阱”。有些開(kāi)發(fā)商所謂的“贈(zèng)送面積”，其建筑成本可能已被分?jǐn)傔M(jìn)了房?jī)r(jià)，購(gòu)房著實(shí)際上是自己買(mǎi)單。
提示3、贈(zèng)送面積要注重實(shí)用性：部分樓盤(pán)為了追求更多的“贈(zèng)送面積”而舍棄更合理戶型設(shè)計(jì)的可能性，會(huì)影響到樓盤(pán)外形甚至內(nèi)部結(jié)構(gòu)。 |