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隨著政策暖風(fēng)頻吹,今年前7個月,全國樓市整體成交明顯上漲。中國指數(shù)研究院公布的最新數(shù)據(jù)顯示,2015年7月,全國100個城市新建住宅平均價格已連續(xù)上漲3個月。專家指出,雖然一二線城市房地產(chǎn)市場開始回暖,但三四線城市表現(xiàn)并不樂觀,市場依然呈現(xiàn)供大于求的格局,去庫存仍是第一要務(wù),未來房價走勢將趨于穩(wěn)定。
回暖態(tài)勢明顯
今年前7個月,房地產(chǎn)市場政策環(huán)境日益寬松,如,央行連續(xù)降準(zhǔn)降息,放松信貸門檻,調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅免征期等,地方政府也出臺相應(yīng)配套政策支持樓市。曾經(jīng)冷寂的市場因此逐漸升溫。
上個月,房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)在連續(xù)16個月下降后首次回升。國家統(tǒng)計局發(fā)布的6月份房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)為92.63,比上月提高0.2點。7月份,中國指數(shù)研究院公布的數(shù)據(jù)顯示,全國100個城市新建住宅平均價格為每平米10685元,環(huán)比上漲0.54%。另據(jù)統(tǒng)計,7月份,30個城市的住宅市場成交創(chuàng)下近6年同期的最高水平。
北京、上海、深圳等一線城市在本輪復(fù)蘇中率先起跑,其中,北京市7月份新建純商品住宅簽約逾7000套,為近22個月的新高;二線城市中大多數(shù)城市的開發(fā)商“以價換量”實現(xiàn)了較高成交量。但三四線城市則表現(xiàn)并不活躍。
中指院的研報認(rèn)為,整體來看,7月市場走勢平穩(wěn),百城價格指數(shù)延續(xù)溫和上漲趨勢,環(huán)比漲幅與上月基本持平,同比跌幅繼續(xù)收窄。
總體格局未變
與一二線城市樓市日益熱烙相比,三四線城市則仍顯冷寂。據(jù)統(tǒng)計,上半年,一線城市表現(xiàn)最佳,成交量同比上漲逾四成,二線城市也上漲了近兩成,三四線城市成交量基本平穩(wěn),但部分城市甚至出現(xiàn)“量價齊跌”的趨勢。
對于大部分二三線城市來說,由于房地產(chǎn)供求失衡局面依然存在。統(tǒng)計顯示,截止到6月底,商品房待售面積65738萬平方米,環(huán)比增加72萬平方米,仍處高位。專家表示,目前房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷筑底過程,三季度仍將以去庫存為主。
同策咨詢研究部預(yù)計,下半年,當(dāng)前庫存去化周期在15-20個月之間的城市,庫存去化周期將回落至15個月以下,去庫存的壓力將進一步減輕。但其他供地量偏大與庫存量偏大、庫存去化周期在20個月以上的城市仍然面臨去庫存壓力,大部分三四線城市房價則難以上漲。
中國房地產(chǎn)研究會副會長胡志剛表示,“過去幾年,部分三四線城市盲目供地開發(fā),一些住房產(chǎn)品存在品質(zhì)低且同質(zhì)化嚴(yán)重問題,住房消費回歸理性后,這部分房子自然很少有人問津。有些城市在建規(guī)模依然很大,銷售速度跟不上庫存增加速度,庫存壓力不降反升,這樣的城市房地產(chǎn)市場將面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整。”
有關(guān)專家認(rèn)為,只有當(dāng)三四線城市,包括二線城市真正企穩(wěn)時,才能說明中國樓市真正走出了低谷,總體看供大于求的格局還未改變。
上漲空間有限
逐漸回暖的樓市是否會再度點燃高房價?有關(guān)分析認(rèn)為,目前一二線城市與三四線城市間的分化走勢持續(xù)加劇,房地產(chǎn)市場全面復(fù)蘇尚需時日,后市房價在經(jīng)過恢復(fù)性上漲后,將保持相對穩(wěn)定,漲幅或?qū)⒎啪?上漲空間有限。
中指院報告預(yù)測,在穩(wěn)樓市政策積極推進、市場持續(xù)回暖的情況下,中國樓市消費信心穩(wěn)步提升。預(yù)計市場成交將延續(xù)回暖態(tài)勢,供求狀況不斷改善,房價整體回升。但因各城市去庫存化壓力不同,各線城市房價走勢將繼續(xù)分化。一線及熱點二線城市需求旺盛,價格仍面臨上漲壓力;多數(shù)供應(yīng)規(guī)模較大城市仍將積極促進去庫存化,房價走勢趨于穩(wěn)定。
“雖然現(xiàn)在一線和二線主要城市的房價在上漲,似乎市場在回暖,但整體來看離真正回暖還差得很遠,因為中國樓市已經(jīng)從供不應(yīng)求到了供大于求的階段,房價暴漲已經(jīng)不存在基礎(chǔ)和可能。”萬達集團董事長王健林稱。
住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹表示,我國房地產(chǎn)市場供應(yīng)已經(jīng)發(fā)展到今天總體偏松、部分地區(qū)過剩的情況。當(dāng)供給速度遠快于需求時,很難出現(xiàn)暴漲。 |