“營改增”個(gè)人轉(zhuǎn)讓二手房稅負(fù)略有下降
吳江樓市網(wǎng) 發(fā)布時(shí)間:2016-04-30 來源:中財(cái)網(wǎng) 點(diǎn)擊數(shù):1741
近日,財(cái)政部和國稅總局首次明確了5月1日“營改增”后個(gè)人轉(zhuǎn)讓 二手房時(shí)個(gè)稅、契稅的計(jì)算原則。記者今天上午從北京市國稅局和北京市地稅局獲悉,計(jì)算這三種稅費(fèi)時(shí),房屋銷售額均為不含稅的數(shù)額。記者以一套200萬元的二手房為例簡(jiǎn)單計(jì)算,比較“營改增”前后稅負(fù)差異。
增值稅方面,北京執(zhí)行的政策為,5月1日起,個(gè)人將購買不足2年的住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率全額繳納增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的普通住房對(duì)外銷售的,免征增值稅;個(gè)人將購買2年以上(含2年)的非普通住房對(duì)外銷售的,按照5%的征收率差額征收增值稅。
契稅方面,個(gè)人購買家庭唯一住房,且面積為90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,減按1.5%的稅率征收契稅。計(jì)征契稅的成交價(jià)格不含增值稅。
個(gè)稅方面,業(yè)主個(gè)人轉(zhuǎn)讓不滿五年或非唯一的二手房時(shí),要按照差額的20%征收個(gè)稅。需要注意的是,個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋的個(gè)人所得稅應(yīng)稅收入不含增值稅,而個(gè)人取得房屋時(shí)所支付價(jià)款中包含的增值稅,將計(jì)入房屋的財(cái)產(chǎn)原值,計(jì)算轉(zhuǎn)讓所得時(shí)可扣除的稅費(fèi)不包括本次轉(zhuǎn)讓繳納的增值稅。
那么,同樣一套房,“營改增”前后,究竟能為普通二手房業(yè)主節(jié)約多少稅費(fèi)呢?舉例來說,北京市民李先生以200萬元的價(jià)格,出售了其購買不足兩年的一套60平方米二手房,假設(shè)當(dāng)年買入價(jià)為100萬元,繳納稅費(fèi)2萬元。5月1日前,這套房屋需繳納營業(yè)稅10萬元、個(gè)稅17.6萬元、契稅2萬元。5月1日起,這套房屋改為繳納增值稅、個(gè)稅和契稅。增值稅納稅額為{含稅銷售額÷(1+征收率)}×征收率={200÷(1+5%)}×5%=9.52萬元;個(gè)稅納稅額為[{200÷(1+5%)}-102]×20%=17.7萬元;契稅納稅額為{200÷(1+5%)}×1%=1.9萬元。通過計(jì)算可以看出,營改增后賣方稅負(fù)減少0.38萬元,買方減少0.1萬元。(案例中不包含附加稅)
據(jù)了解,市地稅局已對(duì)二手房系統(tǒng)進(jìn)行了修改,新系統(tǒng)從今天起正式上線。同時(shí),市地稅局在原有279個(gè)二手房和個(gè)人出租不動(dòng)產(chǎn)辦稅窗口的基礎(chǔ)上,又新增了辦稅窗口70個(gè)。而在辦理流程上,記者從地稅窗口了解到,也基本和“營改增”之前的辦理流程相同,買賣雙方攜帶房屋交易信息表、身份證、戶口本、結(jié)婚證、購房發(fā)票等基本材料,到窗口核實(shí)、確定交易涉及稅種,填寫相關(guān)稅種申報(bào)表后,經(jīng)復(fù)核無誤的,繳納具體稅費(fèi)并獲得票據(jù)證明。
需要提醒的是,如果納稅人發(fā)生應(yīng)稅行為價(jià)格明顯偏低且不具有合理理由的,主管稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)重新確定銷售額,確定依據(jù)可以是納稅人近期銷售同類不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格,或者其他納稅人近期銷售不動(dòng)產(chǎn)的平均價(jià)格等。 |
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