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轉(zhuǎn)眼，2017年已過去一半，在調(diào)控政策不斷發(fā)酵的“樓市新紀元”當下，一線城市和熱點二線城市房價漲得沒有去年那么快了，呈現(xiàn)緩步上漲或者趨穩(wěn)，而調(diào)控的主要目的也是讓房價漲幅控制在合理區(qū)間內(nèi)，預計到今年年底仍會維持這種態(tài)勢。
隨著市場宏觀環(huán)境的改變，房企首先在拿地、開發(fā)和產(chǎn)品線上都做出了不少順應行情的調(diào)整，那么作為 房地產(chǎn)需求終端的購房者在產(chǎn)品需求上又有哪些改變呢？
首先，普通住宅同比價格大漲，改善需求趨向一手房
隨著蘇州地價的不斷走高，對于房價的助漲壓力也不斷增加?？v觀近幾年蘇州房地產(chǎn)市場成交價格，除辦公類物業(yè)以外，蘇州普通住宅、 別墅、酒店式公 寓和商業(yè)的總價均呈現(xiàn)逐年上漲態(tài)勢。其中，普通住宅尤為迅猛，從2012年至2017年的5年間上漲了107%，而姑蘇區(qū)、園區(qū)上漲幅度近200%，剛需客群也因為價格原因和園區(qū)漸行漸遠；吳中、相城、高新區(qū)的上漲幅度也都在90%左右。高壓之下，蘇州 新房市場呈現(xiàn)出低成交、低供給、低庫存、高價格的“三低一高”趨勢，并且這種狀態(tài)仍將持續(xù)。
此外，據(jù)統(tǒng)計，2016年蘇州市區(qū) 二手房成交套數(shù)首度超過一手房成交套數(shù)，2017年上半年繼續(xù)延續(xù)這種態(tài)勢，二手房占比一二手住房總成交量的55%。與此同時，2017年上半年蘇州二手房套均成交面積降到100㎡以內(nèi)，而新房成交套均面積為120㎡及以上。要知道到兩年前蘇州二手房的套均面積都在110-120㎡之間，由此可見，隨著蘇州房價的提高，作為購房主力軍的“剛需一族”已被迫從一手房市場轉(zhuǎn)向了二手房市場，帶來二手房套均面積的降低。新房市場正逐漸成為少量剛需、高端及改善客群追求住房品質(zhì)升級的需求產(chǎn)品。大部分普通剛需客群更多在二手房中才能找到符合自身總價預期的產(chǎn)品。
其次，戶型面積需求分化，100-105平米供求比最低
當新房市場進入改善時代，客群能承受的溢價提高，這意味著面積越大的產(chǎn)品，單價也將越高。而蘇州相對于北上廣等一線城市來說，才剛邁入改善時代，大部分客群所能承受的溢價有限。通過對比近5年蘇州新房市場普通住宅產(chǎn)品的面積段供求比可見，90平米以下、100-105平米和120平米以上的產(chǎn)品供求比均低于1，其中供求比最低的為100-105平米面積段的產(chǎn)品。
眾所周知，供求比最能直觀體現(xiàn)市場的需求所在，由此可見100-105平米的產(chǎn)品走俏于蘇州新房市場。而對于首改客戶來說，90平米以下的產(chǎn)品可能可以滿足功能性但不能滿足居住舒適性的需求， 110平米以上的產(chǎn)品總價又過高，可能超出了預算。于是兼具了舒適性與低總價的100-105平米的三房產(chǎn)品成為了很多對總價敏感的首改客戶的最佳選擇。
類比全國一線城市房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)，可以發(fā)現(xiàn)這種現(xiàn)象并非為蘇州的特列，北京、上海、廣州、南京四大城市近5年100-105㎡戶型供求比數(shù)據(jù)走勢圖中，很直觀地體現(xiàn)了100-105平米戶型的需求量從2014年起整體攀升，供求比持續(xù)走低。所以，100-105平米戶型走俏是在房價走高的時代戶型需求的必然趨勢。
功能空間恰到好處的100-105㎡的戶型應該長什么樣？
通常，首改型購房者的家庭結(jié)構(gòu)是由夫妻倆加小孩或老人組成，他們在購房選擇上已非簡單計算面積和價格了，而是這個房子的戶型設(shè)計是否適合自身需求，是否適應家庭人口的居住的習慣。這樣一來，三房戶型成了最佳選擇，而作為一個優(yōu)質(zhì)的三房戶型則需要具備以下基本條件：
首要條件則是戶型方正、開間大、南北通透，這不僅能提高房屋的面積利用率，還便于設(shè)計、布置格局，最好是南向三房，將房屋采光面最大化；
其次，全明戶型也很關(guān)鍵，除了采光的優(yōu)勢之外，還有助于通風，室內(nèi)新鮮的空氣利于家人健康；此外，全明戶型特別避免了廚房、衛(wèi)生間帶來的潮濕和悶熱這類棘手問題；
最后，一些體現(xiàn)居住舒適度的小細節(jié)也很重要，比如動靜分離，家人間會客休息互不干擾，保護了居住隱私；比如動線合理，廚房與餐桌的距離、臥室與衛(wèi)生間的距離是否合理，便捷等。
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