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二手房中的糾紛各式各樣，除了買賣雙方提高警惕，自身主動規(guī)避以外，中介保護(hù)交易安全順利的職責(zé)也同樣重要。下面的幾個典型案例，將為您分析遇到交易糾紛時，該如何維護(hù)自身利益。
案例一 中介在交易前沒有篩查出房屋問題
二手房交易中，房屋篩查是重要的一環(huán)，這也是二手房交易中，為何需要中介的重要原因。一旦房屋本身出現(xiàn)問題，無法完成過戶，中介都應(yīng)付一定責(zé)任。
今年鏈家就處理了一起典型的糾紛。在交易前，鏈家經(jīng)紀(jì)人篩查后得知房屋的歸屬都正常，可以交易。找到的購房人也很快和業(yè)主達(dá)成協(xié)議并簽訂合同，購房款也及時交付了，但就在過戶之前，這套房屋被查封了，無法辦理過戶，購房人前期交的購房款也要不回來。眼看面臨房財(cái)兩空的局面，鏈家最后通過與購房人的協(xié)商，先行墊付購房款還給購房人，以方便他重新找房、買房。同時保留追訴權(quán)利，等待房子可以過戶時再重新交易。
類似的墊付購房款的情況，鏈家遇到了多起。還有一次也發(fā)生了類似的變故。經(jīng)紀(jì)人前期進(jìn)行房屋篩查時，一切都沒有問題，房屋可以正常交易。但就在購房人與業(yè)主簽訂了合同，交納了首付款之后，突發(fā)了變故。在過戶前，業(yè)主家里因?yàn)榧彝ッ茉诜课堇锇l(fā)生了兇殺案件，原本的購房人此時也對是否繼續(xù)履行合同產(chǎn)生了疑惑。鏈家在了解情況之后立即就對這個房屋做了墊付，讓購房人可以去買其他的房子。
原則上，鏈家的房屋篩查服務(wù)只針對合同簽訂前房屋狀態(tài)的篩查，簽署合同之后發(fā)生的突發(fā)事件理論上并不在賠付的范圍內(nèi)，因?yàn)檫@是在簽約之后發(fā)生的。但最終是考慮到購房人肯定沒有辦法住在這個房子里，所以我們立即通過墊付解決了這個問題。
案例二 賣房業(yè)主大筆欠費(fèi)后消失
二手房交易中，拖欠物業(yè)費(fèi)、水電燃?xì)獾荣M(fèi)用的糾紛最為常見。由于北京(樓盤)二手房市場經(jīng)常會處于賣方市場，售房人比較強(qiáng)勢，買房人經(jīng)常會因?yàn)閾?dān)心房子漲價等因素，著急簽署合同辦理過戶，導(dǎo)致很多細(xì)節(jié)問題并未處理清楚。為交易留下隱患。
市民李先生就在去年底買了一套二手房，但卻遲遲不敢裝修，一直空置。原因是原來的房東，欠下了一大筆物管費(fèi)和水電氣費(fèi)。
據(jù)李先生介紹，去年12月，他通過房屋中介，購買了位于朝陽區(qū)某高檔小區(qū)的一套二手房。過戶后，中介帶著李先生一同到小區(qū)物管交接房屋。物管一查，此前物管費(fèi)欠了近3萬元，另外，還有近千元的水電氣費(fèi)沒繳清。按照合同約定房屋交付前，賣方應(yīng)當(dāng)繳清物管以及水電氣費(fèi)用，可在交房那天，原房主卻使了一招緩兵之計(jì)，說身上沒帶錢，承諾會在月底來補(bǔ)繳欠費(fèi)?？勺詈?，對方卻玩起了失蹤，打電話也不接。
由于和物業(yè)一直沒有協(xié)商清楚這部分物業(yè)欠款由誰來付，導(dǎo)致李先生遲遲不敢找工人裝修，就擱置了下來。萬般無柰的李先生最終打算起訴原房主，來解決糾紛，但即便最終勝訴，對李先生來說，仍舊損失了大量的時間和精力。
對此，中介公司也開始推出一些附加服務(wù)，來解決這類的糾紛。葛靜告訴北青報(bào)記者。按照鏈家的做法，在合 同里一般都會要求業(yè)主留一定的物業(yè)保證金，但這種物業(yè)保證金一般留個一萬塊錢，最多兩萬塊錢到頭了。大多數(shù)的欠費(fèi)情況都能應(yīng)付，但也確實(shí)遇到了一些極惡劣的業(yè)主，拖欠了3到4萬元的物業(yè)費(fèi)，最后房款全部交付完了，過戶也完成了，原業(yè)主寧愿不要之前的保證金，也不交這些欠款。這種情況下，鏈家推出的安心服務(wù)，會幫購房人把剩余的錢先墊付上。
專家表示，這類似于汽車保險的先行賠付原則，鏈家?guī)椭彿咳藟|付欠款，購房人把追訴權(quán)轉(zhuǎn)給鏈家，或者是直接要協(xié)助鏈家去追討。這就有效避免了購房時可能發(fā)生的欠款糾紛，對購房人的利益也起到了保障。
案例三 合同約定不明 法院多會保護(hù)交易
王先生想換學(xué)區(qū)房，就將自己名下一套房屋掛在中介處出售。之后，中介帶著周先生夫婦來看房，看后周先生很滿意，當(dāng)即與王先生簽訂房屋買賣合同，約定了房屋價款、定金及部分房款支付時間、房屋交付及過戶時間等事項(xiàng)。合同簽訂后，周先生如約交付了定金及部分購房款。
眼看著到了合同約定的辦理房屋過戶的日期，周先生的購房尾款還沒有付清，王先生就急著催周先生支付。周先生先是商量能不能晚一個月支付，后又提出先把名下未到期的存款、基金、股票等憑證放在王先生處，先辦過戶，等上述款項(xiàng)到期后再取出給王先生，均被王先生拒絕。此后，雙方對于尾款的支付產(chǎn)生巨大分歧，王先生也未在合同約定的日期交付房屋及辦理房屋過戶手續(xù)。
雙方矛盾越來越嚴(yán)重，王先生不想把房屋賣給周先生了，而周先生則經(jīng)常跑到王先生單位大吵大鬧，經(jīng)過派出所調(diào)解等多種途徑均無法解決，最終鬧上法庭。
據(jù)了解，在庭審中，王先生表示，周先生未在房屋過戶前付清尾款，已經(jīng)違約，雙方簽訂的房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)解除;周先生則表明，合同中并沒有約定尾款支付時間，但是約定了房屋交付及過戶的時間，王先生的行為明顯違約，而且根據(jù)交易習(xí)慣，應(yīng)在過戶當(dāng)天支付尾款，自己不先付清尾款情有可原，現(xiàn)在自己愿意繼續(xù)履行合同，要求王先生配合交付房屋并辦理過戶手續(xù)。
最終，法庭判定按照保護(hù)交易的原則確認(rèn)合同應(yīng)繼續(xù)履行。由于自己疏忽未在合同中明確約定尾款支付時間，王先生無奈必須把房屋賣給周先生。
專家介紹到，王先生未在合同中約定購房尾款的支付時間，周先生經(jīng)王先生催要未支付尾款確有不當(dāng)，但不構(gòu)成根本違約;而合同明確約定了王先生需交付房屋及辦理房屋過戶手續(xù)的時間，王先生未按約定辦理，則明顯構(gòu)成違約。審判實(shí)務(wù)中，對于能夠?qū)崿F(xiàn)合同目的，可以繼續(xù)履行的合同，法院多會按照保護(hù)交易的原則確定合同繼續(xù)履行。
因此，無論是購房還是賣房，都應(yīng)該在合同中盡量全面地規(guī)定付款、收房等具體的時間和期限，如果發(fā)生糾紛，也能充分保障自身權(quán)益。
鏈接
二手房合同
怎么簽才能萬無一失?
買房對于絕大多數(shù)普通老百姓(603883,股吧)來說都是人生中的頭等大事，尤其是北京一套二手房的價格動輒都是百萬起步，這時候最怕的就是吃虧，可偏偏買房合同中的貓膩很多，一不小心就會掉坑里，甚至惹上官司。買賣二手房簽合同時，需要特別注意的事項(xiàng)有這些：
一、合同要正規(guī)
首先，合同需要是正規(guī)合同，幾家比較大的中介提供的合同也都是房管局提供的制式合同。如果不是通過中介，自行交易的二手房，也可以從北京市 房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)上下載二手房買賣的合同范本，具體簽約時可根據(jù)具體情況，在合同范本的基礎(chǔ)上做改動。需要提醒的是，買賣合同大多由賣方提供，買方這時候就要注意，賣方是否做了改動，可提出自己的意見看法。
二、必須所有產(chǎn)權(quán)人到場簽字
根據(jù)相關(guān)規(guī)定，簽署二手房買賣合同，需要注意房本登記上是個人所有還是夫妻雙方所有，如果有共有人不同意的買賣合同則是無效的。專家建議，簽合同之前做一次產(chǎn)權(quán)調(diào)查，房子到底有幾個產(chǎn)權(quán)人，簽約時要所有產(chǎn)權(quán)人全部到場簽字，并核實(shí)所有人的身份證件。如果有產(chǎn)權(quán)所有人不能來簽約，則需要求此人出具書面的授權(quán)委托。
另外，如果房屋所有權(quán)是在夫妻一方個人名下的，根據(jù)《指導(dǎo)意見》規(guī)定，夫妻一方將登記在其個人名下的共有房屋，未經(jīng)對方同意，擅自以自己名義轉(zhuǎn)讓給他人，買房人為善意購買的，可以認(rèn)定房屋買賣合同有效。買房人符合《物權(quán)法》規(guī)定的善意取得構(gòu)成要件辦理了房屋權(quán)轉(zhuǎn)移登記，其他共有人要求追回該房屋的，法院不予支持。
三、確?；拘畔⒄鎸?shí)有效
需要在簽字之前確定房產(chǎn)證、身份證、簽署合同人要統(tǒng)一?；拘畔⒁援a(chǎn)權(quán)證上注明的為準(zhǔn)，包括地址、門牌號、面積、戶型等等，一定要嚴(yán)格填寫。其是面積，一定要對照清楚，贈送的面積在合同的“其他條款”中注明。
四、簽合同時需要重點(diǎn)關(guān)注
具體到簽署合同時，需要對付款方式，包括首付款、尾款、付款時間、付款條件、稅費(fèi)誰來承擔(dān)等做出詳細(xì)的規(guī)定，簡單說就是一切和錢有關(guān)的環(huán)節(jié)，都應(yīng)該寫入合同。
另外，二手房還要注意確定交房的時間和條件，比如一定期限內(nèi)原房主搬出，清空房屋等。
還有就是物業(yè)費(fèi)、水費(fèi)、燃?xì)赓M(fèi)、電費(fèi)等生活費(fèi)用要提前寫入合同，如果有拖欠要寫清楚何時交清，如果發(fā)生糾紛算誰的責(zé)任等。
最后對于購買學(xué)區(qū)二手房的購房人最應(yīng)該注意，就是明確規(guī)定好過戶時間和原房主戶口遷出的時間。
五、明確違約責(zé)任
俗話說，丑話說在前頭，為了保障自身利益，必須明確違約責(zé)任。每項(xiàng)主要義務(wù)都要有一一對應(yīng)的違約責(zé)任，最好直接定下具體數(shù)額的違約金。另外，違約方要承擔(dān)守約方的訴訟費(fèi)、律師費(fèi)等等花費(fèi)。
六、注意合同中有無霸王條款
合同是房產(chǎn)交易最重要的文件，一定要逐字逐句搞清楚，一些地方可能隱藏有霸王條款。比如違約責(zé)任不對等，延期交房可以免責(zé)等。
七、保留所有證據(jù)
買套二手房過程漫長又復(fù)雜，即便白紙黑字地簽了合同，但只要沒有過戶，房東都有可能毀約。建議一開始就保留所有相關(guān)證據(jù)，一旦發(fā)生糾紛，也有助于維護(hù)自身權(quán)益。 |