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“對于三、四線城市而言，因?yàn)槿?、四線城市地方政府對土地的依賴度較高，而三、四線城市房價(jià)又低，預(yù)計(jì)未來三、四線城市的債務(wù)杠桿率會有提升空間。”張宏偉表示，“預(yù)計(jì)未來不管是房價(jià)還是房貸，都會發(fā)生分化，地方城市會更加根據(jù)自身的狀況來指導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展。”
房地產(chǎn)行業(yè)的貸款增速繼續(xù)回落，房地產(chǎn)貸款價(jià)升量跌已成趨勢。
央行最新發(fā)布的2017年三季度 金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，至2017年9月末，我國人民幣房地產(chǎn)貸款余額31.1萬億元，同比增長22.8%，增速比上季末低1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，個(gè)人住房貸款余額21.1萬億元，同比增長26.2%，增速比上季末低4.6個(gè)百分點(diǎn)。
與房貸增速下滑相對應(yīng)的是房貸利率的提高。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者致電北京地區(qū)多家銀行分支機(jī)構(gòu)信貸部了解到，目前銀行對首套房貸款利率一般是基準(zhǔn)利率上浮5%到10%，如工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中國銀行、建設(shè)銀行的北京分行都表示從9月開始，北京地區(qū)首套房房貸利率已從基準(zhǔn)利率上浮5%。
熱點(diǎn)城市房貸量跌價(jià)升
“去年這個(gè)時(shí)候，北京的房貸市場那是熱火朝天，居民申請房貸的數(shù)量也不斷增多，每天都忙不過來。”北京地區(qū)某銀行房貸審批員表示，“今年來，辦理房貸的人其實(shí)也很多，加上房價(jià)上漲貸款需求也高了，但是審批時(shí)間明顯變長。也就是說銀行對每個(gè)月的放款量有所控制，希望不超過去年同期，目前平均放款時(shí)間大概是3個(gè)月左右。”
“這一波的房地產(chǎn)調(diào)控持續(xù)時(shí)間較長，對房地產(chǎn)貸款也產(chǎn)生了很大的影響。”同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，“一是限售限購政策讓有購房資格的人減少，房產(chǎn)交易量下去，貸款額增速也就跟著下降；二是銀行的房貸有額度，額度用完了，審批變嚴(yán)放款變慢，也就下去了。”
央行公布的數(shù)據(jù)也印證了這一點(diǎn)。
2017年9月末，我國人民幣房地產(chǎn)貸款余額31.1萬億元，同比增長22.8%，增速比去年同期低了2.4個(gè)百分點(diǎn)。2017年第三季度，人民幣房地產(chǎn)貸款余額增加1.39萬億元，新增余額比去年三季度同期減少了300億元。
“從今年三月份起，銀行對房地產(chǎn)貸款的審查開始變嚴(yán)，但到年中的時(shí)候，因?yàn)楦縻y行還有額度且業(yè)績沒完成就有所放松，但9月份起，因?yàn)檎吆蜆I(yè)績預(yù)計(jì)完成的疊加影響，又變嚴(yán)了。”一位國有大行北京分行信貸部經(jīng)理告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者，“雖然銀行在控制額度，但因?yàn)槔噬蠞q，所以并不影響銀行收益。其實(shí)我們行現(xiàn)在也還有額度，但在保證資產(chǎn)質(zhì)量和房產(chǎn)、金融去杠桿政策影響下，審查變嚴(yán)，放款時(shí)間增長是普遍現(xiàn)象。”
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者計(jì)算，假設(shè)去年9月新增房貸100萬，利率85折為4.165%，貸款20年利息收入近48萬元，如果今年同比增速20%情況下新增貸款120萬，利率上浮10%為5.39%，貸款20年利息收入76萬多元，利息收入同比增多則約6成。
此外，央行公布數(shù)據(jù)顯示，2017年9月末，房產(chǎn)開發(fā)貸款余額和地產(chǎn)開發(fā)貸款余額共計(jì)8.1萬億元，環(huán)比去年同期下滑6%，其中保障性住房開發(fā)貸款余額3.2萬億元，同比增長37.9%，增速比上季末高1.7個(gè)百分點(diǎn)。
城市間房貸走勢分化
目前，房貸利率的上漲主要出現(xiàn)在一、二線的熱點(diǎn)城市中。融360最新發(fā)布的《2017年中國房貸市場9月報(bào)告》顯示，9月全國首套房平均利率為5.22%，漲速呈放緩趨勢。在融360監(jiān)測的35個(gè)城市首套房平均利率中，最低的為上海4.89%，最高為鄭州5.60%。
“一線城市對政策執(zhí)行力比較強(qiáng)，變動需求比較迫切，同時(shí)二線城市因各地實(shí)際情況不同，在政策制定和落地過程上，會出現(xiàn)分批次變化的特點(diǎn)。就目前來看，一線城市、二線城市已大體完成利率上浮的調(diào)整，出現(xiàn)再次大幅變動的可能性較小。”融360分析師李**表示，“進(jìn)入四季度后額度問題將會更加明顯，銀行嚴(yán)格控制房貸增量，預(yù)期明年額度問題并不會得到大幅度緩解。
但對于三、四線城市而言，去庫存依舊是一個(gè)重要的任務(wù)，房貸利率大多已是基準(zhǔn)利率。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者了解到，目前東部熱點(diǎn)三四線城市的放款時(shí)間大約2個(gè)月以上，西部三、四線城市的放款時(shí)間一個(gè)半月左右。
“對于三、四線城市而言，因?yàn)槿?、四線城市地方政府對土地的依賴度較高，而三、四線城市房價(jià)又低，預(yù)計(jì)未來三、四線城市的債務(wù)杠桿率會有提升空間。”張宏偉表示，“預(yù)計(jì)未來不管是房價(jià)還是房貸，都會發(fā)生分化，地方城市會更加根據(jù)自身的狀況來指導(dǎo)房地產(chǎn)發(fā)展。”
但是，也有房地產(chǎn)相關(guān)分析師認(rèn)為不能以房地產(chǎn)貸款增速下滑來判定樓市調(diào)控已取得成效，或者金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)上的行為完全規(guī)范。
中國地方金融研究院研究員莫開偉表示，一方面前銀行房貸在信貸總額中占比依然偏高，對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的擠壓較大；另一方面有不少消費(fèi)貸款、經(jīng)營性貸款違規(guī)流入樓市。“金融監(jiān)管當(dāng)局不能放松對房貸的監(jiān)管，銀行機(jī)構(gòu)自身更應(yīng)端正經(jīng)營理念，把支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)放在更加突出的信貸經(jīng)營地位。” |