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在調(diào)控的背景下，銀行的個(gè)人住房貸款亦受到了嚴(yán)控，房貸降杠桿大勢(shì)所趨。央行數(shù)據(jù)顯示，2017年前三季度，個(gè)人房貸余額21.1萬億，同比增長(zhǎng)26.2%，2016年全年這一增速為35％；余額僅增加1.96萬億，2016年同期余額增加為3.63萬億。
2017年的買房人都有個(gè)強(qiáng)烈的感受：從銀行貸款越來越難了。
臨近年底，個(gè)人住房貸款（以下簡(jiǎn)稱房貸）額度出現(xiàn)了前所未有的緊張，“放款時(shí)間普遍延長(zhǎng)至半年或以上，部分銀行的分（支）行出現(xiàn)了停貸，有些客戶因貸款長(zhǎng)時(shí)間審批不下來，甚至去銀監(jiān)局投訴銀行。”一位接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者采訪的機(jī)構(gòu)人士表示。
2017年，中國(guó)宏觀層面大力防范金融風(fēng)險(xiǎn)，抑制 房地產(chǎn)泡沫，樓市經(jīng)歷了前所未有的嚴(yán)厲調(diào)控，房住不炒、租購(gòu)并舉的精神已深入人心。
在這一背景下，銀行的“香餑餑”業(yè)務(wù)——個(gè)人住房貸款亦受到了嚴(yán)控，房貸降杠桿大勢(shì)所趨。央行數(shù)據(jù)顯示，2017年前三季度，個(gè)人房貸余額21.1萬億，同比增長(zhǎng)26.2%，2016年全年這一增速為35％；余額僅增加1.96萬億，2016年同期余額增加為3.63萬億。
從四季度額度愈發(fā)緊張的狀態(tài)看，預(yù)計(jì)全年個(gè)人房貸增速將繼續(xù)下滑，新增額度顯著減少。
多位銀行業(yè)人士預(yù)計(jì)，房地產(chǎn)降杠桿、去金融屬性不是一日之功，2018年房貸額度緊張也將是常態(tài)。
這給多年來依賴房地產(chǎn)貸款的商業(yè)銀行帶來了挑戰(zhàn)，倒逼銀行業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型。
放款等半年
中國(guó)銀行長(zhǎng)沙某支行個(gè)貸經(jīng)理小李，最近加班次數(shù)越來越多，有時(shí)忙得連上洗手間都一路小跑。
讓她神經(jīng)緊繃的，是手里的放款審批材料。“不知道2018年的政策和額度情況，我們能做的，就是盡快把手里的資料全部審?fù)辏坏阮~度下來批款。”2017年12月28日，她對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。
小李透露，2017年好多銀行都在搶額度，部分支行上半年就已停貸。“大家都在傳，2018年額度還會(huì)很緊張。”
“廣州工行沒有停貸這么夸張。”中國(guó)工商銀行廣州某支行網(wǎng)點(diǎn)經(jīng)理小周告訴記者，額度是有的，不過相對(duì)往年比較緊張。
額度緊張導(dǎo)致放款時(shí)間大幅延長(zhǎng)。多家銀行個(gè)貸經(jīng)理表示，以往提交資料到最后放款，正常是一個(gè)月左右。但現(xiàn)在，“放款排隊(duì)半年很正常。”小周說。
2017年12月28日，長(zhǎng)沙一位IT工程師小杰向記者發(fā)來他申請(qǐng)貸款的時(shí)間節(jié)點(diǎn)圖：2016年8月份申請(qǐng)，2017年1月面簽成功，但直到6月份銀行才批款。
融360報(bào)告顯示，其統(tǒng)計(jì)的533家銀行分（支）行中停貸銀行分（支）行數(shù)由1月份的9家驟增至11月的56家。其中超9成表示受額度緊張影響，暫停受理新增房貸業(yè)務(wù)，消化已受理業(yè)務(wù)；不到1成表示因?yàn)閮?nèi)部業(yè)務(wù)方向調(diào)整，部分地區(qū)暫停房貸業(yè)務(wù)。
2017年以來，個(gè)人房貸余額增速明顯下跌。據(jù)央行《2017年三季度金融機(jī)構(gòu)貸款投向統(tǒng)計(jì)報(bào)告》，2017年前三季度，個(gè)人住房貸款余額 21.1萬億，同比增長(zhǎng) 26.2%，相比2016年35%、今年一季度35.7%的增速下降了約10個(gè)點(diǎn)。“房地產(chǎn)貸款增速繼續(xù)回落。”央行表示。
一線城市成為嚴(yán)控重點(diǎn)，房貸余額更是降速明顯。央行上?？偛繑?shù)據(jù)顯示，2017年11月份，房貸余額同比增長(zhǎng)14.5%，增幅比2016年同期下降28.4個(gè)百分點(diǎn)。
12月15日，央行營(yíng)管部（北京）發(fā)布報(bào)告顯示，個(gè)人房貸余額9646.5億元，同比增長(zhǎng)17.7%，增幅比2016年同期低 25.3個(gè)百分點(diǎn)；余額比年初增加1348億元，比2016年同期少增約1000億。
值得關(guān)注的是，2017年前三季度，個(gè)人房貸與住戶部門中長(zhǎng)期貸款這兩個(gè)往年接近的數(shù)據(jù)，出現(xiàn)了缺口拉大的現(xiàn)象，個(gè)人房貸余額增加1.96萬億，中長(zhǎng)期貸款增加則達(dá)4.2萬億。
有銀行業(yè)人士分析認(rèn)為，不排除一些資金通過非房貸的方式進(jìn)入了房地產(chǎn)。
由于央行房貸數(shù)據(jù)以季度或年度形式公布，四季度的數(shù)據(jù)尚未出爐。不過總體來說，新增房貸下跌趨勢(shì)已成。
中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行有關(guān)人士表示，今年對(duì)個(gè)人住房貸款的投放進(jìn)行總量調(diào)控，預(yù)計(jì)2017年新增房貸不會(huì)超過2016年；中國(guó)建設(shè)銀行方面也表示，今年的房貸增量不會(huì)超過2016年，總體將有所收緊。
2017年12月20日，建行廣東省分行行長(zhǎng)劉軍在中國(guó)住房租賃高峰論壇上透露，2017年四季度，建行廣東分行住房按揭貸款只有27億，排隊(duì)審批的有上百億。
“不只是建設(shè)銀行，所有銀行都在緊縮房貸。”劉軍預(yù)計(jì)，這種情況2018年還將持續(xù)。
房貸降杠桿
買房貸款難、房貸大幅下跌的背后，是中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)防范金融風(fēng)險(xiǎn)、抑制房地產(chǎn)泡沫的要求。
過去多年，房地產(chǎn)一直是商業(yè)銀行的主流業(yè)務(wù)之一。“銀行喜歡房地產(chǎn)行業(yè)，鏈條長(zhǎng)，收益大，從1998到2017年，銀行給房地產(chǎn)持續(xù)造血、輸血。”一家大型國(guó)有銀行內(nèi)部人士說，該行廣東分行現(xiàn)存8000億貸款中，5000億與房地產(chǎn)相關(guān)。
但房地產(chǎn)發(fā)展過猛，房?jī)r(jià)上漲太快，會(huì)造成泡沫，帶來風(fēng)險(xiǎn)。民生證券指出，因2014年“930新政”，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來2015-2016年的大牛市，其間居民購(gòu)房貸款余額同比增速?gòu)?5%升至35%；個(gè)人購(gòu)房杠桿率（個(gè)人購(gòu)房貸款余額/GDP）從2011年的15%升至2016年的25%。
2016年，以個(gè)人住房貸款為主的住戶部門中長(zhǎng)期貸款約占新增貸款總量的45%，這一比例明顯高于往年。
民生證券認(rèn)為，2016年個(gè)人購(gòu)房杠桿率上漲過快，存在結(jié)構(gòu)性風(fēng)險(xiǎn)。
2016年底，房地產(chǎn)開啟新一輪調(diào)控，貨幣政策轉(zhuǎn)為穩(wěn)健中性，居民房貸轉(zhuǎn)為降杠桿。
前述銀行人士說，2017年以來，央行、銀監(jiān)會(huì)不斷要求銀行降杠桿、防風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)要去金融屬性。其中，居民房貸降杠桿、收緊個(gè)人房貸成為重點(diǎn)。
實(shí)際上，央行2017年一直在對(duì)房貸進(jìn)行調(diào)控。央行營(yíng)管部主任周學(xué)東年初預(yù)計(jì)，個(gè)人房貸占新增貸款的比例2017年會(huì)下降到30%以內(nèi)，相對(duì)于2016年45%左右的占比來說，將是明顯下降。
周學(xué)東還透露，一二線熱點(diǎn)城市的房貸結(jié)構(gòu)問題尤其突出。從2017年1月開始，央行營(yíng)管部在MPA評(píng)估中加入個(gè)人房貸增長(zhǎng)這一因子，對(duì)北京地區(qū)全部銀行嚴(yán)控個(gè)人房貸新增額占全部新增貸款的比重，并將全年調(diào)控目標(biāo)確定為25%左右。
民生證券宏觀固收組組長(zhǎng)張瑜指出，在調(diào)控下，2017年個(gè)人房貸余額增速同比回落，第三季度末為21.1萬億，增速回落至25%；個(gè)人購(gòu)房杠桿率維持在25%左右，開始企穩(wěn)。
考慮到2018年房地產(chǎn)調(diào)控和貨幣政策基調(diào)不變，張瑜認(rèn)為，房貸杠桿率會(huì)持續(xù)下滑。一方面，是銀行主動(dòng)控制個(gè)人房貸的發(fā)放節(jié)奏；另一方面，是居民購(gòu)房需求在限購(gòu)、限貸等政策打壓下有所回落。
在房地產(chǎn)的開發(fā)貸方面，也可以看出房地產(chǎn)降杠桿的趨勢(shì)，單純的地產(chǎn)開發(fā)貸余額在下降。2016年12月末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.45萬億；截至2017年9月末，地產(chǎn)開發(fā)貸款余額1.4萬億。多家地產(chǎn)商表示，開發(fā)貸一般年初就確定了總額，銀行到年底就很少放款了。
銀行調(diào)結(jié)構(gòu)
個(gè)人房貸受到嚴(yán)控，房地產(chǎn)去除泡沫化風(fēng)險(xiǎn)，讓過去依賴房地產(chǎn)的商業(yè)銀行開始考慮轉(zhuǎn)型。
劉軍指出，房地產(chǎn)的四限政策增加了整個(gè)交易的摩擦系數(shù)，讓交易無法達(dá)成，讓房地產(chǎn)資產(chǎn)凍結(jié)、去除金融屬性，對(duì)銀行來說，必須重構(gòu)過去依賴房地產(chǎn)開發(fā)貸和個(gè)人房貸的盈利模式。
在中國(guó)住房政策轉(zhuǎn)向租購(gòu)并舉之下，劉軍認(rèn)為對(duì)銀行而言最大的機(jī)會(huì)是住房租賃，建行正在身體力行，把要買房、到建行變成要 租房、到建行，要存房到建行。
據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者梳理，面對(duì)房企等機(jī)構(gòu)房東和租戶，建行推出了“CCB建融家園”融資租賃、租房平臺(tái)、按居貸，不僅提供租房平臺(tái)，還提供租賃金融產(chǎn)品。
其他商業(yè)銀行對(duì)租賃領(lǐng)域的資金支持也明顯提速。中信銀行透露，未來三年，將為房企碧桂園提供300億元長(zhǎng)租住宅保障性基金，此外中信集團(tuán)也將整合旗下中信銀行、中信證券、中信信托等金融資源，為碧桂園提供綜合化金融服務(wù)，雙方合作產(chǎn)品將包括但不僅限于ABS、REITs等。
中國(guó)銀行廈門分行則在2017年11月2日，與廈門市國(guó)土資源局合作，推進(jìn)住房租賃市場(chǎng)建設(shè)；12月5日，工商銀行廣東省分行營(yíng)業(yè)部將為廣州市城市建設(shè)投 資集團(tuán)有限公司提供200億元授信資金，支持建設(shè)公租房、廉租房、人才公 寓等。
與此同時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，絕大部分房企開始轉(zhuǎn)型，由開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)+運(yùn)營(yíng)，對(duì)銀行而言，也要去匹配房企的新業(yè)務(wù)。
平安銀行行長(zhǎng)胡躍飛認(rèn)為，過去十多年，住房的自住和投 資需求集中爆發(fā)，造就了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的黃金時(shí)期，這一時(shí)期，增量需求推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展，各大房企的經(jīng)營(yíng)鏈相對(duì)簡(jiǎn)單，主要是把房子蓋好和賣好。而當(dāng)供給、需求達(dá)到階段平衡點(diǎn)之時(shí)，市場(chǎng)進(jìn)入了存量時(shí)代，經(jīng)營(yíng)鏈變成了生產(chǎn)+銷售+運(yùn)營(yíng)，這給所有房企和金融機(jī)構(gòu)帶來了挑戰(zhàn)，以及機(jī)遇。
所謂挑戰(zhàn)，是持有一定重資產(chǎn)的房企，資源布局和財(cái)務(wù)模式都將發(fā)生改變，要更加善用金融手段；所謂機(jī)遇，是因?yàn)榇媪拷?jīng)營(yíng)在我國(guó)還處于初級(jí)階段，巨大的市場(chǎng)蛋糕將逐漸形成。
胡躍飛認(rèn)為，堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”這一定位，不是縮小房地產(chǎn)的市場(chǎng)空間，而是在改變行業(yè)的價(jià)值創(chuàng)造模式，由單極思維轉(zhuǎn)向多極思維，單元空間轉(zhuǎn)向多元空間，存量經(jīng)營(yíng)的價(jià)值空間正在開啟，有望改變未來市場(chǎng)的格局。
他透露，目前平安集團(tuán)正在積極開展住房租賃金融服務(wù)體系的研發(fā)和構(gòu)建，后期平安希望聯(lián)合各大房企，推動(dòng)多主體供給、多渠道保障，租購(gòu)并舉的住房制度早日建立。
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