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“暗號：一統(tǒng)利率，你進群的時候一定要說明自己是萬科星城幾號樓的業(yè)主，現(xiàn)在群里1000多人，很多其他樓盤的業(yè)主也在我們維權(quán)群，大家都在探討對策。如果有認(rèn)識媒體的人，一起拉進來，一定要把事情搞大才有人理！”馬先（化名）在私信里特別交代中國房地產(chǎn)報記者，他是這次萬科星城維權(quán)的業(yè)主之一，也是最早發(fā)現(xiàn)貸款利率差的人。從事了7年財務(wù)工作的他，自認(rèn)是比較精明的廣東人，當(dāng)初在華強城和萬科星城之間糾結(jié)不已，但最終還是選擇了“低價入市口碑佳的萬科”，但沒想到簽完購房合同不到一周他就變成了維權(quán)業(yè)主。
在記者潛入萬科星城維權(quán)群不久，一位平湖佳兆業(yè)的業(yè)主聯(lián)系到記者，因為萬科星城的維權(quán)事件開始發(fā)酵，她才意識到自己購買的平湖佳兆業(yè)項目在利率上損失更多。平湖佳兆業(yè)項目的首套貸款利率是基準(zhǔn)利率上浮20%，這個利率甚至超出了萬科星城的15%，相比華強城的10%更是高了一倍。以一套總價350萬元的剛需小戶型，貸款30年為例：首套房貸基準(zhǔn)利率上浮5%，每月月供增加400元；如果房貸基準(zhǔn)利率上浮15%，每月月供比基準(zhǔn)增加1100元；如果房貸基準(zhǔn)利率上浮20%，每月月供比基準(zhǔn)增加1500元。目前平湖佳兆業(yè)的業(yè)主也在積極組織維權(quán)，希望能與開發(fā)商重新就利率問題進行協(xié)商。
多城貸款利率松動
在所有調(diào)控手段中，“調(diào)整貸款利率”雖然不是最致命的一招，但卻是最敏感的。今年7月，深圳首套房剛需購房者進入利率上浮15%時代。根據(jù)公開數(shù)據(jù)統(tǒng)計，自7月26日以來，深圳四大國有銀行、招行、中信等銀行在深圳房貸市場的首套房利率全部上浮15%，二套房上浮20%。其中，建設(shè)銀行深圳分行住房貸款首套房利率由基準(zhǔn)利率上浮10%調(diào)至上浮15%，二套房上浮20%。此外，對于近兩年貸款（包括信用卡）逾期兩期五次以內(nèi)的，上浮25%。
然而從11月開始，深圳樓市似乎發(fā)生了一些微妙變化，深圳某貸款部經(jīng)理在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時表示：“從11月起，以四大行、招商銀行等為主的多家銀行普遍執(zhí)行首套房銀行貸款利率上浮15%，但是個別銀行已經(jīng)在下調(diào)首套房貸款利率，一般是下調(diào)5個點。”此次深圳兩個網(wǎng)紅樓盤的開售，把利率松動問題暴露在購房者眼前。據(jù)萬科星城業(yè)主報料：“華強城所有銀行（包括中國銀行的首套利率都只上浮10％，但萬科星城的所有銀行（包括中國銀行）利率都上浮15％。在業(yè)主自己私下咨詢的一些貸款銀行，只要信用記錄沒問題，大多可以按首套上浮10%來做，不再像幾個月前那樣強制按15%，甚至25%執(zhí)行。”從融360提供的數(shù)據(jù)顯示，截至12月3日，深圳建設(shè)銀行、廣州銀行、渤海銀行、渣打銀行等，首套貸款利率均下調(diào)為基準(zhǔn)利率上浮10%。
無獨有偶，與深圳相鄰的廣州，從11月開始，一些銀行出現(xiàn)貸款利率下調(diào)，廣州地區(qū)的匯豐銀行在11月15日已經(jīng)宣布下調(diào)房貸利率：廣州市首套房較基準(zhǔn)上浮5%，二套房較基準(zhǔn)上浮10%。而此前的5月，匯豐銀行曾將廣州地區(qū)的首套房較基準(zhǔn)上浮25%，到了7月份調(diào)到上浮15%，10月份又調(diào)到較基準(zhǔn)利率上浮10%，11月則上浮5%。最新融360數(shù)據(jù)顯示，廣州目前銀行首套房利率普遍按照上浮10%來執(zhí)行，其中華潤銀行首套甚至出現(xiàn)9折利率。
首套貸款利率上浮最高的應(yīng)該是鄭州，此前鄭州首套貸款利率基本按照上浮30%來執(zhí)行，但是最近鄭州多家銀行下調(diào)了首套貸款利率。在采訪中記者發(fā)現(xiàn)，鄭州農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行、交通銀行基本首套貸款利率都有下調(diào)，按照上浮20%來執(zhí)行。在一線城市，北京的貸款利率變化較小，在記者走訪調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，北京的招商銀行、中信銀行、中國銀行目前統(tǒng)一按照首套貸款利率上浮10%、二套貸款利率上浮20%來執(zhí)行，只有民生銀行按照上浮15%來執(zhí)行，但相比之前的首套貸款利率上浮20%已經(jīng)做了下調(diào)。一位中信銀行的貸款經(jīng)理告訴記者：“往年到年底銀行貸款都會收緊，批得也比較慢，但是今年多家銀行基本都加快了放款速度。”
在萬科星城的維權(quán)事件中，萬科給出的解決方案是業(yè)主可以和貸款銀行自行協(xié)商，或者在12月7日以前申請退房。對于業(yè)主提出的允許開放多家貸款銀行的訴求，萬科的回復(fù)是：按揭利率由各大銀行根據(jù)市場情況自由定價，并非由開發(fā)商決定，客戶可以尋求其他銀行進行按揭，萬科也仍可以為業(yè)主提供擔(dān)保，但需要對該銀行的資質(zhì)進行評估。目前萬科星城的按揭利率依然是按照上浮15%來執(zhí)行。
那么在購買 新房時能否自主選擇利率較低的銀行呢？業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商指定貸款銀行是取得預(yù)售許可證審批的前置條件，這是國家從金融監(jiān)管安全角度考慮的制度設(shè)計。也就是說，開發(fā)商指定合作銀行既是法律規(guī)定，又是行業(yè)慣例，本身并沒有問題。而貸款利率如何制定是由銀行根據(jù)市場情況和貸款人資質(zhì)自由定價。
北京允安律師事務(wù)所齊正律師表示：“目前市面上有個不成文的規(guī)則，購房人只有通過開發(fā)商的合作銀行進行貸款，開發(fā)商才會為其提供擔(dān)保，以保證購房者順利完成按揭貸款，反之可能開發(fā)商會不同意為購房者提供階段性擔(dān)保，那事實上就是按揭不成。”
利率松動不代表調(diào)控放松
據(jù)融360監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，進入10月以來，多個城市銀行的首套房貸款利率剎住了連漲22個月的勢頭。業(yè)內(nèi)人士表示：“在市場轉(zhuǎn)冷下，銀行為了提高市場競爭力，擴大市場份額，均有不同程度的利率下調(diào)。截至10月份，首套房貸利率下調(diào)銀行數(shù)量達到19家。預(yù)計后期將會有更多的銀行下調(diào)首套房貸利率。但房貸利率松動目前還只是局部行為。”
根據(jù)貝殼研究院對經(jīng)紀(jì)人調(diào)研顯示：北京和廣州目前只有匯豐銀行從上浮10%下調(diào)至5%（對客戶資質(zhì)要求嚴(yán)格），首套主流利率均是上浮10%；深圳北京銀行有所下調(diào)（不對外公布），小銀行利率本身就低（對資質(zhì)要求嚴(yán)格）；南京首套主流仍是上浮20%，只有紫金農(nóng)商行下調(diào)到了基準(zhǔn)利率上浮15%，中國銀行和建設(shè)銀行二套由25%下調(diào)到20%；杭州首套房貸利率從10月起已經(jīng)全面下調(diào)到基準(zhǔn)利率上浮10%，二套15%（銀行因業(yè)務(wù)減少，自發(fā)下調(diào)利率增加業(yè)務(wù)量）；佛山房貸利率主流仍是上浮10%。
那么利率的松動是否意味著調(diào)控的放松呢？諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心首席分析師陳雷在接受記者采訪時表示：“隨著調(diào)控的進行，炒作需求得到抑制，恐慌性購房也得到緩解，市場回歸到理性狀態(tài)，購房需求較之前有大幅度減少。而房貸利率本身是隨市場變化而變化的。銀行會根據(jù)自身業(yè)務(wù)情況進行利率調(diào)整。由于目前購房需求減少，按揭需求也隨之減少，銀行降低利率只是隨著市場變化而進行的正常調(diào)整，與調(diào)控政策無關(guān)。”對于目前深圳出現(xiàn)的利率維權(quán)現(xiàn)象，陳雷表示：“利率的制定是銀行根據(jù)內(nèi)部運營情況來定，利率的浮動屬于正常行為，但同時對不同項目采取不同利率，在操作上可能會存在違規(guī)行為。現(xiàn)在調(diào)控重點在于穩(wěn)定各種銷售市場行為，預(yù)計后期會加強對于銀行利率的監(jiān)管。” |