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堅持“房住不炒”前提下，未來針對“剛需”群體的住房按揭貸款政策有望迎來邊際放松。
關(guān)于“廣州房貸利率下調(diào)”的消息近期引發(fā)關(guān)注。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，多家銀行向記者表示，目前房貸利率并無調(diào)整。“現(xiàn)在放款時間沒法確定，不過和年初相比，確實快了一些。”有銀行業(yè)內(nèi)人士向記者透露。此外，有銀行表示，將優(yōu)先支持“剛需”及首次置業(yè)者需求，對已滿足放款條件的客戶，按申請時間有序發(fā)放貸款。
值得關(guān)注的是，在9月底，央行兩度發(fā)聲提及 房地產(chǎn)市場。有業(yè)內(nèi)人士分析，在堅持“房住不炒”的前提下，未來針對“剛需”群體的住房按揭貸款政策有望迎來邊際放松，保障有真實住房需求的按揭貸款申請者及時獲得貸款，維護住房消費者合法權(quán)益。
廣州房貸利率變化不大，優(yōu)先支持“剛需”及首次置業(yè)者需求
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，某國有大行相關(guān)工作人員告訴記者，目前該行廣州地區(qū)五年期以上的首套和二套個人住房貸款利率分別按不低于LPR基點加120BP（即5.85%）、140BP（6.05%）執(zhí)行。“我們執(zhí)行的利率與四大行保持一致。”某股份制商業(yè)銀行工作人員向記者表示。
今年以來，廣州房貸利率已經(jīng)過多輪上調(diào)。據(jù)克而瑞地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年9月全國首套房貸款平均利率為5.46%，較去年底上升23個基點；二套房貸款平均利率為5.83%，較去年年底上升29個基點。
記者注意到，多家銀行表示，目前額度緊張，放款時間不確定。但有銀行提到，相較年初，放款時間加快了。“我行優(yōu)先支持‘剛需’及首次置業(yè)者需求，對已滿足放款條件的客戶，按申請時間有序發(fā)放貸款，對客戶緊急特殊情況將本著客觀、合理原則妥善處理。”某國有大行相關(guān)工作人員說。
與此同時，某房地產(chǎn)中介公司的工作人員告訴記者，目前廣州房貸利率變化不大，但放款時間確實有所加快。“近期局部區(qū)域出現(xiàn)房貸放款時間較年初有所加快，可能原因是由于9月以來樓市成交相對往年清淡，部分銀行房貸額度供需緊張情況有所緩解。”某商業(yè)銀行資深宏觀研究員表示，目前樓市的房貸政策尚未有松動跡象，房貸利率保持穩(wěn)定。
值得關(guān)注的是，在9月底，央行兩度發(fā)聲提及房地產(chǎn)市場。其中，在貨幣政策委員會2021年第三季度例會中，提到“維護房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，維護住房消費者的合法權(quán)益”；在房地產(chǎn)金融工作座談會上，再次強調(diào)“維護房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。
中信證券研究所副所長明明認為，今年以來，房地產(chǎn)貸款集中度管理等政策是促成房地產(chǎn)周期下行的原因，房地產(chǎn)政策不排除邊際調(diào)整可能，但更大概率也是以支持首套“剛需”為主要方向。近期房地產(chǎn)企業(yè)信用風險事件增多，引發(fā)市場對房地產(chǎn)行業(yè)乃至銀行業(yè)的擔憂，風險處置也備受市場關(guān)注。要求“維護住房消費者的合法權(quán)益”，很可能指向信用風險較大的企業(yè)“保交房”的要求。
某商業(yè)銀行資深宏觀研究員分析，國內(nèi)房地產(chǎn)穩(wěn)字當頭，不以房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟手段，房貸利率預計短中期保持基本穩(wěn)定，但差異化調(diào)控政策，區(qū)域差異化利率定價略有波動，但幅度不大。
二手住房交易參考價格作用顯現(xiàn)，有購房者持觀望態(tài)度
原本打算下半年買房的梁女士告訴記者，之前看中了一套掛價290萬元的 二手房，但和業(yè)主溝通降價到279萬元的過程中，業(yè)主一直不同意降價。等到二手住房交易參考價格的通知發(fā)布之后，業(yè)主主動溝通下調(diào)價格。“現(xiàn)在就算業(yè)主愿意降價，我也等一陣再看看，不確定二手房市場的房價還會不會繼續(xù)調(diào)整。”梁女士說。
廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局官網(wǎng)于8月31日發(fā)布《關(guān)于建立二手住房交易參考價格發(fā)布機制的通知》（以下簡稱《通知》），其中公布了廣州首批96個住宅小區(qū)二手住房交易參考價格。如今，距離《通知》發(fā)布逾1個月，市場反應如何呢？“有熱門小區(qū)以前能成交10多套，最近1個月只成交了幾套?？蛻粼谟^望，買房的人少了，急賣房的就得降價。”某房地產(chǎn)公司的中介小風對記者說。
根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，7～8月份全國樓市銷售額已連續(xù)兩個月同比下調(diào)，7月份商品房銷售面積和金額同比降幅分別為8.5%和7.1%，8月份則分別擴大到15.5%和18.7%。
《通知》明確，二手住房交易涉及的相關(guān)機構(gòu)，應將二手住房交易參考價格作為開展業(yè)務的參考依據(jù)之一，目前不少銀行紛紛表態(tài)，將交易參考價格作為開展業(yè)務的考量依據(jù)之一。
中介小風坦言，若業(yè)主仍按照以前價格賣房，買家將會承擔更大的首付款壓力。以天河區(qū)某小區(qū)一套面積約70平方米的房子為例，之前均價7萬元/平方米左右，如今交易參考價格為5萬元/平方米。但是若賣家仍要按照原來價格（7萬元/平方米）賣，本來可以通過付137萬元的首付款，向銀行貸款343萬元（總價的7成）來購買該房產(chǎn)，但如今在5萬元/平方米的交易參考價格之下，銀行貸款為245萬元（交易參考總價的7成），買家需付的首付款將達245萬元，較之前多了108萬元。
新建商品住宅市場成交增速由正轉(zhuǎn)負，預計下行速度會短暫性放緩
在各種嚴格調(diào)控政策的組合拳下，新建商品住宅市場也呈現(xiàn)回落態(tài)勢。
易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2021年9月全國40城新建商品住宅成交報告》顯示，2021年9月，易居研究院監(jiān)測的40個典型城市新建商品住宅成交2200.8萬平方米。從增速來看，9月環(huán)比下降5.7%，同比大幅下跌32.8%。自5月新建商品住宅成交面積同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負以來，已連續(xù)4個月同比降幅加速擴大。此外，9月40城 新房成交量近6個月移動平均同比增速年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負，大降13.7個百分點至-9.3%。
易居研究院研究員潘竑羽表示，近幾個月調(diào)控政策對樓市影響還在持續(xù)發(fā)酵，9月全國新房調(diào)控政策總體仍偏緊。目前投資購房者整體意愿不足，而真正想要買新房的“剛需”群體，多以觀望情緒為主。
“十一黃金周市場延續(xù)了觀望情緒，依舊顯著降溫。”潘竑羽分析，預計10月新房成交量大概率將繼續(xù)回落。但考慮到房企負債帶來的連鎖反應風險，四季度地方上“因城施策”的政策微調(diào)概率變大，可能市場下行速度會短暫性放緩，但下行趨勢恐將維持一段時間。
某商業(yè)銀行資深宏觀研究員表示，房企需要適應新常態(tài)，轉(zhuǎn)變此前過度加杠桿粗放式發(fā)展模式，避免盲目鋪攤子，增加房企高質(zhì)量服務供給，滿足多元化、高質(zhì)量樓市需求；同時，房企需要更注重企業(yè)財務安全，精細化管理，夯實經(jīng)營基礎(chǔ)。目前房地產(chǎn)調(diào)控是堅持樓市“房住不炒”，堅決遏制投機炒作，盡量不損害剛性需求。“對于目前申請房貸的購房者而言，除了需要看房貸利率水平和入市時機，還要關(guān)注銀行房貸額度情況，將貸款申報材料盡量備齊，有助于提升銀行審貸效率。”該資深宏觀研究員提醒。 |