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房價(jià)下行的壓力之下，11月以來，多地陸續(xù)出臺(tái)房價(jià)“限跌令”。光明正大降價(jià)被“限跌”之后，房企們又想出了新招，“打骨折”的工抵房如雨后春筍般冒出。
買房人們，能在這場博弈中撿漏嗎？
“滿城盡是工抵房”
近來，“工抵房”“內(nèi)部房源”等關(guān)鍵詞擠滿了房產(chǎn)中介的朋友圈。工抵房不僅在二三線城市頻頻現(xiàn)身，也在廣州、成都、南京等一線、新一線城市冒頭。有媒體統(tǒng)計(jì)，近期廣州推出工抵房的樓盤數(shù)量達(dá)到十余個(gè)，從郊區(qū)到主城區(qū)均有項(xiàng)目涉及。
“工抵房”即工程抵賬房，是開發(fā)商用于給工程方抵扣工程款的一種方式。工程方需要的不是房子而是資金，因此在拿到抵押的房子后，往往會(huì)選擇打折降價(jià)快速銷售以回籠資金。
“工抵房不是什么新鮮事，之前一直有的。只不過前幾年房子都很好賣，流動(dòng)資金充裕，開發(fā)商不缺錢自然也不會(huì)以房抵賬。最近行情不好，開發(fā)商拿不出錢了，就又用起工抵房的辦法了。”某二線省會(huì)城市一房產(chǎn)中介公司負(fù)責(zé)人陳瑩(化名)告訴中新網(wǎng)。
陳瑩表示，之前，因?yàn)楣さ址客鶗?huì)便宜幾萬或十幾萬，大量的降價(jià)會(huì)影響樓盤整體價(jià)格，這是開發(fā)商不愿看到的，所以會(huì)做一些限制，比如暫時(shí)不給備案、不給貸款等。還會(huì)設(shè)置較高的付款條件，付款時(shí)間也會(huì)比較緊張。出售時(shí)還經(jīng)常只有三聯(lián)收據(jù)，有一定風(fēng)險(xiǎn)。
但房價(jià)的下跌讓工抵房也出現(xiàn)了一些變化。陳瑩表示，想方設(shè)法降價(jià)促銷成了房企近期的主要?jiǎng)幼鳌?ldquo;一個(gè)個(gè)鉚著勁兒比誰便宜得狠，有些外圍區(qū)的盤更是直接貼著地價(jià)賣。”這就使得陳瑩最近接手的工抵房不僅可以貸款，且能很快過戶辦理房產(chǎn)證。
“我們有時(shí)候也會(huì)調(diào)侃說‘滿城盡是工抵房’。”陳瑩估計(jì)當(dāng)下工抵房的市場價(jià)位，二線城市能達(dá)到一般商品房的7-8折，三四線城市、尤其是一些本來就相對(duì)弱勢的樓盤，價(jià)格腰斬的也不在少數(shù)。
但在這些吸引人的條件背后，工抵房也埋藏著不少隱患。
警惕！工抵房的“兩幅面孔”
身在某三線城市的買房人黃女士，最近就差點(diǎn)吃了工抵房的虧。
“我是9月通過中介，從工程老板處訂了一套工抵房，總價(jià)本來就不高，還便宜了差不多十萬塊錢。當(dāng)時(shí)承諾我是和售樓部直接簽合同，我就簽了認(rèn)購書交了四成的首付。”黃女士告訴中新網(wǎng)。
黃女士著急簽合同，才能盡快辦理房產(chǎn)證和按揭，但售樓處一直以各種借口拖延。等了一個(gè)多月后，黃女士經(jīng)房管局查詢才發(fā)現(xiàn)，這戶房產(chǎn)已經(jīng)是抵押狀態(tài)，不解押就不能交易，所以售樓處沒法簽合同。
被售樓部和工程老板聯(lián)手欺騙的黃女士很糾結(jié)要不要退房，好在前幾天撥打了市長熱線后，開發(fā)商轉(zhuǎn)變態(tài)度積極處理，并承諾在15天內(nèi)簽合同辦按揭。
“確認(rèn)工抵房是否被抵押，重點(diǎn)要看工程抵押協(xié)議、樓盤預(yù)售證等相關(guān)證件，條件允許的話最好到房產(chǎn)相關(guān)部門去核實(shí)。如果開發(fā)商推三阻四，就要小心房屋很有可能已經(jīng)被抵押出去了。”陳瑩說。
除此之外，根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，工抵房還可能存在因缺乏相關(guān)部門檢驗(yàn)無法過戶、工程方已與開發(fā)商簽訂購房合同并備案、簽錯(cuò)合同主體等的風(fēng)險(xiǎn)，都需要購房者多加小心。
陳瑩表示，真正的工抵房，在房源品質(zhì)售后服務(wù)方面，和正常出售的商品房是沒有區(qū)別的。要避免此類問題，應(yīng)要求開發(fā)商提供齊全的賣房手續(xù)，做到“五證齊全”。另外，最重要的是認(rèn)準(zhǔn)開發(fā)商，手續(xù)、合同、認(rèn)購、錢最好都是直接給到開發(fā)商，如果是非開發(fā)商賬戶，一定要做到“三方共管”。
穿著“工抵房”外衣的“促銷房”
近段時(shí)間的工抵房井噴，除了因?yàn)殚_發(fā)商現(xiàn)金流壓力比較大之外，另外一種情況則是打著工抵房旗號(hào)的普通在售商品房。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波指出，部分房企推出的產(chǎn)品本身并不一定是“工抵房”，而是普通在售商品房，為了回籠資金，要對(duì)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，但又怕老業(yè)主形成很大的反彈情緒，這樣一來也會(huì)以“工抵房”的名義來進(jìn)行銷售，是一種變相的降價(jià)促銷行為。
陳瑩也表示，這種情況下開發(fā)商一般會(huì)把促銷房委托給當(dāng)?shù)刂薪槌鍪?，售樓處還是正常的價(jià)格，避免麻煩，這些房子需要特別關(guān)注產(chǎn)權(quán)問題。
最近，網(wǎng)絡(luò)上也出現(xiàn)了非常多老業(yè)主的維權(quán)行動(dòng)。有身在河北石家莊的業(yè)主反映，自己2020年以單價(jià)14600元買的房，前幾天被開發(fā)商以工抵房為名義按單價(jià)11000元出售，4小時(shí)交易40余套，80平方米的房子就差了20多萬元。
老業(yè)主委屈，開發(fā)商無奈，陳瑩覺得，這只能說是房企在艱難時(shí)刻迫不得已的選擇。
同策研究院指出，雖然“限跌令”等手段能將房價(jià)穩(wěn)在一定水平，但市場有價(jià)無市，反而使得房企無法通過打折促銷方式快速回籠資金。
張波也表示，進(jìn)入第四季度，房企加快現(xiàn)金回流的訴求不斷增強(qiáng)，雖然整體融資出現(xiàn)有向好的跡象，但并不會(huì)改變行業(yè)融資難的問題。這也是房企不斷加快銷售節(jié)奏的重要原因，通過降價(jià)的方式來拉動(dòng)銷量提升。
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