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作為中國金融領(lǐng)域最高規(guī)格的會議，10月30日至31日，5年一次的中央金融工作會議在北京舉行，本次會議對房地產(chǎn)金融相關(guān)工作指明了新的發(fā)展方向。
會議強調(diào)，促進(jìn)金融與房地產(chǎn)良性循環(huán)，健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，因城施策用好政策工具箱，更好支持剛性和改善性住房需求，加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
“此次會議對于房地產(chǎn)的表述內(nèi)容系統(tǒng)全面，高度概況了當(dāng)前房地產(chǎn)金融工作的范圍和重點，對于各地各部門各機構(gòu)開展房地產(chǎn)工作具有非常強的指導(dǎo)作用。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示。
“按現(xiàn)在的市場形勢，房地產(chǎn)風(fēng)險進(jìn)一步顯現(xiàn)，并可能以系統(tǒng)性風(fēng)險的角度對金融安全形成沖擊。房地產(chǎn)不良貸款率連續(xù)攀升，并且隨著供給端開發(fā)商債務(wù)違約及需求端商品房銷售下滑，導(dǎo)致的風(fēng)險正在從不同層面顯現(xiàn)。這種形勢下，需要金融體系全面應(yīng)對房地產(chǎn)可能帶來的風(fēng)險沖擊。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉稱。
其進(jìn)一步表示，此次金融工作會議對于房地產(chǎn)的表態(tài)，不僅體現(xiàn)出防風(fēng)險與惠民生的統(tǒng)一，同時體現(xiàn)出金融系統(tǒng)向新模式轉(zhuǎn)型和支持房地產(chǎn)新模式轉(zhuǎn)型的統(tǒng)一。
進(jìn)一步健全房企主體及資金監(jiān)管
此次中央金融工作會議對房地產(chǎn)金融的表述，最先提及的一句為，“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管”。
“這句表述是過去沒有出現(xiàn)過的，信號意義很強。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。
對此，中國首席經(jīng)濟學(xué)家論壇理事長、上海市經(jīng)濟學(xué)會副會長連平也指出，本次會議首次提出“健全房地產(chǎn)企業(yè)主體監(jiān)管制度和資金監(jiān)管，完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理”，措辭基調(diào)與6年前的以“防范+控制”的理念相比，更進(jìn)了一步。
李宇嘉認(rèn)為，本次會議提出了房地產(chǎn)企業(yè)新的監(jiān)管模式，即主體監(jiān)管和資金監(jiān)管并存。“監(jiān)管將從兩條路徑展開，一是對主體的監(jiān)管，即夯實企業(yè)主體責(zé)任，對該主體全口徑、全渠道的融資進(jìn)行監(jiān)管，以財務(wù)風(fēng)險指標(biāo)為手段，包括三道紅線在內(nèi)，構(gòu)筑監(jiān)管的底線、兜牢監(jiān)管架構(gòu)，預(yù)警并防范企業(yè)出現(xiàn)風(fēng)險和蔓延。”
二是從資金方面進(jìn)行監(jiān)管，即資金從金融機構(gòu)流出到企業(yè)手中，以及企業(yè)后續(xù)資金的流轉(zhuǎn)，進(jìn)行穿透式監(jiān)管，確保資金符合最初設(shè)定的用途。
“過去幾年房企在資金使用方面存在各類亂象，如預(yù)售資金蒸發(fā)等，說明此類制度必須健全和牢固，更好確保房企經(jīng)營穩(wěn)定。”嚴(yán)躍進(jìn)稱。
此外，會議還提出，要完善房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理。
鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，通過房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理，有望確保房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險不再擴大，防止再有房企出險。未來可能以平準(zhǔn)基金、資產(chǎn)重組、AMC不良處置和保交樓基金、回購爛尾樓改為保障房等多種方式，化解行業(yè)已出險的房企風(fēng)險，并通過支持需求端和供給端來重塑房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的信心。
會議強調(diào)：融資工作要一視同仁
“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資，在中央金融工作會議中這樣定調(diào)，應(yīng)該算是首次。”李宇嘉稱。
分析人士指出，對于房企融資政策，較早的表述是“對國有和民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁”，后來調(diào)整為“重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的貸款融資及發(fā)行債券”，再后來則演變?yōu)?ldquo;一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。此次金融工作會議則明確，“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”。
“從表述的變化中可以看出，此前各地金融工作推進(jìn)或是有選擇性進(jìn)行，這種選擇的判斷標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)不是企業(yè)規(guī)模、經(jīng)營能力的標(biāo)準(zhǔn)，而是企業(yè)所有制性質(zhì)的標(biāo)準(zhǔn)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次提及“所有制”，定性比“國企民企”的定性要嚴(yán)厲，也是希望各地應(yīng)具備大局觀，應(yīng)真正從企業(yè)公平競爭的角度理解融資政策，一碗水端平地支持各類房企健康發(fā)展。
事實上，今年9-10月份，房企公開市場直接融資環(huán)境仍然在收緊，這可能是受到近期碧桂園等企業(yè)資金緊張情況的影響。
“如今，政策面已經(jīng)再次定調(diào)，滿足不同所有制的企業(yè)的合理融資需求，未來融資審批上可能會更多支持行業(yè)公開市場直接融資，以緩解行業(yè)融資壓力。”張宏偉表示。
“不過，如何解決已經(jīng)出險房企公開市場的直接融資，以確保保交樓和債務(wù)重組順利進(jìn)行，將成為未來融資政策執(zhí)行角度的關(guān)鍵。”張宏偉稱。
在連平看來，預(yù)計房地產(chǎn)融資將平穩(wěn)有序，具體做法或為延長房地產(chǎn)“金融16條”支持政策實施期限，指導(dǎo)金融機構(gòu)用好3500億元專項借款、2000億元保交樓貸款支持計劃，加大民營企業(yè)債券融資支持工具支持力度，做好“保交樓、保民生”工作。
如何構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式？
值得一提的是，此次金融工作會議上，還提出加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。
受訪專家表示，三大工程建設(shè)是未來金融投向房地產(chǎn)的主要領(lǐng)域。按照目前對“三大工程”的定義，主要包括保障性住房規(guī)劃建設(shè)、城中村改造、“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
“這三大工程都是房地產(chǎn)新發(fā)展模式重要組成部分。其中，城中村改造可解決新市民及外來人口享受到公共服務(wù)、住有所居；保障性住房將解決住房保障短板，壯大住房保障在住房供給中的主體地位，推進(jìn)供給側(cè)改革。”李宇嘉表示，未來金融資金將重點投向這些領(lǐng)域，對房地產(chǎn)發(fā)展新模式形成支持。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，就目前情況來看，支持“三大工程“的相關(guān)金融工作，預(yù)計在全國35個重點城市中將有更大的作為。
此外，張宏偉認(rèn)為，房地產(chǎn)新模式需要有相關(guān)制度的支持，從金融角度來看，REITs制度的建設(shè)及發(fā)行范圍、規(guī)模未來勢必會擴大。“未來通過REITs支持保障房，以及通過REITs來支持企業(yè)向持有經(jīng)營型不動產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，或?qū)⒊蔀橼厔荨?rdquo;
來源：財聯(lián)社 |