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今年兩會(huì)易綱關(guān)于設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制的建議，引發(fā)廣泛關(guān)注。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，易綱這一建議有望緩解房企項(xiàng)目交付中存在的部分困難，對(duì)進(jìn)一步完善房地產(chǎn)預(yù)售資金制度也有著重要意義。
3月7日，全國(guó)政協(xié)十四屆二次會(huì)議舉行第二次全體會(huì)議，全國(guó)政協(xié)經(jīng)濟(jì)委員會(huì)副主任，中國(guó)人民銀行原行長(zhǎng)，中國(guó)金融學(xué)會(huì)理事會(huì)會(huì)長(zhǎng)易綱發(fā)言稱，建議設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，允許房企依法合規(guī)動(dòng)用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金。
易綱表示，當(dāng)前，政策的重點(diǎn)首先是壓實(shí)房企主體責(zé)任，發(fā)揮市場(chǎng)配置資源的決定性作用，然后才是壓實(shí)地方政府責(zé)任，更好發(fā)揮政府作用。要重點(diǎn)支持大多數(shù)房企特別是民營(yíng)頭部房企持續(xù)穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，著力解決他們的流動(dòng)性困難，支持房企把樓蓋好，按質(zhì)按時(shí)交到購(gòu)買者手中。
因此其建議，設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，由中央財(cái)政或人民銀行每年按預(yù)售監(jiān)管資金余額的1%提取預(yù)售保險(xiǎn)基金（估計(jì)約100億元/年），先考慮以三年為限（2024-2026年），共提取預(yù)售保險(xiǎn)基金約300億元。
同時(shí)，允許房企主體按照公司治理結(jié)構(gòu)依法合規(guī)動(dòng)用一定比例的預(yù)售監(jiān)管賬戶資金，估計(jì)有約1萬(wàn)億元資金可由房企立即使用；如果房企開發(fā)項(xiàng)目出現(xiàn)爛尾，由預(yù)售保險(xiǎn)基金以該房企動(dòng)用資金為上限先行賠付。
“這一預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制可以實(shí)現(xiàn)四兩撥千斤的資金撬動(dòng)作用，在一定程度上幫助房企渡過(guò)難關(guān)，爭(zhēng)取用三年時(shí)間過(guò)渡到以現(xiàn)房銷售為主。”易綱認(rèn)為，對(duì)房企預(yù)售資金使用開展專項(xiàng)審計(jì)，應(yīng)確保預(yù)售資金依法合規(guī)使用。
“設(shè)立商品房預(yù)售資金保險(xiǎn)制度，有助于強(qiáng)化購(gòu)房者對(duì)期房的接受度，也有助于規(guī)避期房延期交房和爛尾的可能，將期房爛尾變成小概率事件。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。
中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜也認(rèn)為，設(shè)立房地產(chǎn)預(yù)售資金保險(xiǎn)機(jī)制，一定程度可以增強(qiáng)預(yù)售資金提取的靈活性，也有利于擴(kuò)大預(yù)售資金的保障范圍，但該機(jī)制的建立需要多個(gè)部門協(xié)同推進(jìn)，還需要更多細(xì)則配合才能真正落地。
事實(shí)上，今年政府工作報(bào)告已明確提出要“完善商品房相關(guān)基礎(chǔ)性制度”，基礎(chǔ)性制度或主要包括土地管理制度、商品房預(yù)售制度、住房財(cái)稅金融制度等方面，完善商品房預(yù)售制度是其中重要的一個(gè)方面。
據(jù)悉，我國(guó)商品房預(yù)售制度于1994年正式推行，當(dāng)時(shí)主要借鑒香港預(yù)售“樓花”的管理模式。
“商品房預(yù)售制度施行近30年來(lái)，在市場(chǎng)出現(xiàn)調(diào)整的背景下，相關(guān)問題也日益凸顯。”全國(guó)人大代表、浩天律師事務(wù)所合伙人會(huì)議主席朱征夫的兩會(huì)建議里也表示，自2021年以來(lái)，多家房地產(chǎn)企業(yè)相繼發(fā)生債務(wù)危機(jī)，不少地方出現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目停工的現(xiàn)象，地方政府不得不忙于“保交樓”。
“因部分企業(yè)違規(guī)挪用預(yù)售資金，導(dǎo)致近兩年部分項(xiàng)目不能順利交付，損害了購(gòu)房者合法權(quán)益，使得購(gòu)房者購(gòu)買期房時(shí)較為謹(jǐn)慎。在此情況下，不少城市加強(qiáng)了預(yù)售資金監(jiān)管，而過(guò)度嚴(yán)格的預(yù)售資金監(jiān)管，也一定程度影響了部分企業(yè)資金流動(dòng)性，加重了企業(yè)資金壓力。”中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴記者。
2022年11月，銀保監(jiān)會(huì)、住建部、人民銀行三部門發(fā)布《關(guān)于商業(yè)銀行出具保函置換預(yù)售監(jiān)管資金有關(guān)工作的通知》，明確保函僅可用于置換依法合規(guī)設(shè)立的預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的監(jiān)管額度內(nèi)資金，置換金額不得超過(guò)監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的30%，置換后的監(jiān)管資金不得低于監(jiān)管賬戶中確保項(xiàng)目竣工交付所需的資金額度的70%。
伴隨房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，房地產(chǎn)發(fā)展新模式正在加快構(gòu)建，預(yù)售制改革也在穩(wěn)步推進(jìn)。
“進(jìn)一步完善預(yù)售資金監(jiān)管是重要舉措之一，如何讓預(yù)售資金在保障項(xiàng)目交付的同時(shí)，可以更好減弱資金監(jiān)管對(duì)企業(yè)資金流動(dòng)性的影響，提高預(yù)售資金的使用效率等，可能是未來(lái)完善預(yù)售資金監(jiān)管需要探討的方向。”陳文靜稱。
此外，陳文靜認(rèn)為，現(xiàn)房銷售試點(diǎn)是重要方向，之前住建部部長(zhǎng)指出“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”，至今已有多地明確將進(jìn)行現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。
目前，海南和雄安新區(qū)等部分地區(qū)正在試點(diǎn)取消商品房預(yù)售制度，實(shí)行現(xiàn)房銷售。河南則以鄭州、開封為試點(diǎn)，積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。
“取消預(yù)售制度可有力保護(hù)購(gòu)房業(yè)主的合法權(quán)益，并迫使小開發(fā)商進(jìn)行重組整合，行業(yè)集中度和行業(yè)規(guī)范性大大提高，樓盤爛尾和違約交付等問題大大降低。資金雄厚、技術(shù)過(guò)硬的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，將成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主力。”朱征夫稱。
其進(jìn)一步表示，對(duì)銀行而言，擔(dān)保物由期房變?yōu)楝F(xiàn)房，融資杠桿門檻提高，擔(dān)保物更集中可靠，也將降低銀行壞賬風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)整個(gè)金融系統(tǒng)而言，供需兩端的杠桿率降低也有利于降低系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。
此外，朱征夫認(rèn)為，商品房現(xiàn)售制度有助于減輕政府監(jiān)管壓力，實(shí)現(xiàn)公開、公正、公平交易，也有利于地方政府相關(guān)部門集中精力做好其他服務(wù)與監(jiān)管等工作。
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