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房地產市場持續(xù)深度調整，在房企業(yè)績普遍下滑、承受壓力的背景下，一些具有遠見卓識的品牌房企卻在耐心謀劃穩(wěn)健提質的發(fā)展之道，以期從中突圍，實現可持續(xù)發(fā)展。
綠城中國（03900.HK）就是其中之一，不僅穩(wěn)住了基本盤面，還在一些重要財務指標方面取得了不錯的成績。
據綠城中國2023年年報，報告期內，公司累計取得總合同銷售面積約1547萬平方米，總合同銷售金額約3011億元，同比增長0.27%。
2023年，綠城中國實現收入1313.83億元，較2022年1271.53億元增加42.3億元，上升3.3%。
收入獲得穩(wěn)定的基礎上，綠城中國的利潤仍然出現了一定提升。財報顯示，2023年，綠城中國凈利潤為66.78億元，凈利潤率5.08%；股東應占利潤31.18億元，較2022年的27.56億元上升13.1%。
1. 投資提質
儲備貨值方面，綠城中國2023年新增38個項目，總建筑面積約557萬平方米，由綠城承擔的成本約595億元，平預計新增貨值1425億元；這其中，一二線貨值占比84%，權益比提升至74%。
在日前舉行的綠城中國2023年業(yè)績交流會上，綠城中國管理層表示，去年新增的38個項目當中，有26個在當年即實現開盤，占比達68%；去年新增的約1425億貨值中，約四成在當年實現了銷售轉化，金額約549億元。
在投資拿地與財務安全方面，綠城中國實施了相當嚴格的管理措施。
據了解，投資拿地方面，綠城今年預計的投資規(guī)模在1000億左右，但該計劃具有一定的彈性，具體投資多少，仍要結合銷售情況與現金流的情況來做出安排。
據執(zhí)行董事及綠城中國行政總裁郭佳峰介紹，今年3至5月期間，杭州、上海、北京、西安、寧波、蘇州、濟南、長沙等城市將有近30宗優(yōu)質地塊待拍，綠城仍有機會獲取優(yōu)質項目并爭取在年內實現新增轉化。
業(yè)績會上話音剛落，綠城就迅速行動，27日、28日連續(xù)兩天在蘇州和寧波分別以30.82億元和17.35億元拿下兩宗優(yōu)質地塊，為其24年的項目開發(fā)提供了堅實的土地儲備。
對于今年的拿地策略，郭佳峰表示，公司將綜合地價高低及市場形勢變化而展開投資，不會因為要達到較高的投資貨值目標，而放松在投資端的管理尺寸。在投資方面，主要思路仍然是緊扣現金轉化效率，緊扣現金流，以銷定投。
“現金流是公司的重中之重。公司每天都要監(jiān)測現金流情況，每個月會根據各類的收支情況，滾動更新現金流，我們要確保拿地等各項主要支出對集團現金流安全無負面影響。”在當天的業(yè)績交流會上，郭佳峰明確，公司今年全年將繼續(xù)嚴控凈資產負債率在80%以內，以保持經營性現金流為正。
2. 債務管理提質
境外債管理方面，綠城中國管理層透露，目前公司境外到期余額為3億美元。綠城中國境外債余額能降至相對較低的規(guī)模，與綠城穩(wěn)健的經營，以及其展開的一系列有效的融資安排不無關系。
綠城中國執(zhí)行董事及執(zhí)行總裁耿忠強表示，針對境外的債務情況，公司根據市場情況準備了銀行的內保外貸，以及自有資金償還等多種形式的安排。
據了解，綠城中國2023年完成境外融資11.72億元，其中4.5億美元用于對2024年到期境外債務的提前置換，截至目前已提前完成3.6億美元銀團貸款置換。剩余約3億美元貸款中，其中2.5億美元于2024年12月剛性到期，據綠城管理層透露，針對這部分，公司也做了提前安排，相關工作正在按計劃穩(wěn)步推進。
“明年到期的債務，今年也會提前著手應對，確保公司在征信方面不會出現任何閃失。”耿忠強稱。
3. 銷售提質
就今年的市場走向與公司銷售安排，綠城管理層表示，從目前的整體情況來看， 新房銷售市場仍承受著不小的壓力。今年前2個月整體市場銷售下降幅度很大，預計3月市場總體有所好轉，但很難判斷 4-5月以及之后的銷售形勢。
就后續(xù)市場，綠城中國執(zhí)行董事及副總裁李駿認為，今年樓市政策有望繼續(xù)寬松的大前提下，城市市場可能會繼續(xù)分化，在這種變化當中，綠城所看重的杭州市場，仍然是全國最為穩(wěn)定和最優(yōu)質的城市之一。從當前情況來看，杭州市場總體成交活躍，核心板塊量價堅挺，庫存健康。
近期，綠城在杭州的多個項目都獲得了市場的較高認可。如杭州綠汀春曉，兩周內兩次開盤，約900套房源吸引了超8000組客戶登記，拿地到實現車宅雙售罄僅用時102天；再如杭州桂月云翠，通過打造約12000㎡的全維示范區(qū)，加碼產品力彌補自身區(qū)位弱勢，首開中簽率僅為44%。
“預計杭州限制性政策預計將進一步放開，實行分區(qū)分類政策體系，商品房限價政策或某種程度松動。而綠城將持續(xù)深耕杭州主城核心板塊，以產品立身，專精改善型住宅，在投資定位和戰(zhàn)略布局上與市場發(fā)展保持一致。”李駿稱。
在這樣的市場背景下，對于2024年銷售目標，綜合考量之下，綠城將更加看重權益銷售。
郭佳峰表示，在充滿挑戰(zhàn)和更加不確定的市場，公司將努力爭取與2023年銷售持平。同時，預計2024全年業(yè)績收入出現小幅增長，這主要是因為并表項目增加。“核心盈利指標，我們努力做到與2023年大體相當。”
而對于投資者所關心的，綠城改革的目標是什么這一問題，綠城中國董事會主席張亞東表示，簡單而言之，綠城希望能夠給購房者、投資人、股東，以及給行業(yè)和社會作更多的貢獻。
“好產品、好房子，既是業(yè)績的基礎，也是業(yè)績的保障，這一點是綠城特別看重的。此外，近些年，我們積極推動發(fā)展模式由以‘擴量’為主的粗放式發(fā)展，向以‘提質’為主的內涵式發(fā)展轉變。目標說起來很簡單，就是為了增加權益，增加營收，增加利潤。大家可以看到，近年綠城在新增貨值上的權益占比不斷快速增長，這也給公司利潤的增長形成了有效支撐。”張亞東補充道。
來源：財聯社
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