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樓市觀察

中介經(jīng)紀人“套路”業(yè)主降價賣房,正在廣州蔓延?
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2024-04-25  來源:  點擊數(shù):500

中介機構(gòu)套路深、買家砍價狠,房價跌跌不休……

 
如今的廣州二手房市場成了“買方市場”,賣家的話語權(quán)在減弱,苦不堪言。
 
01、只要降價就會一直降價
 
“我沒有降價,但在微信朋友圈和小紅書上,我的房子竟然被標價便宜了200萬元。”徐娜一邊翻看手機,一邊無法掩飾心中的憤怒。
 
去年年底,徐娜為了置換新房,將她位于廣州市天河區(qū)一套160平方米的二手房以1150萬元掛牌出售。她找了幾家中介機構(gòu)幫忙,希望能盡快成交。然而,事情的發(fā)展讓她始料未及。
 
“最初,一個買家本來答應(yīng)出價1050萬元,但后來看到社交媒體上我的房子標價950萬元,整個談判就黃了。”徐娜試圖解釋,但買家根本不相信她。她懷疑這是中介經(jīng)紀人的套路,于是去追問,結(jié)果沒人愿意承認責(zé)任。
 
資深中介經(jīng)紀人李霖透露了其中的秘密。他說:“有些中介經(jīng)紀人會在社交媒體上發(fā)布一些假房源,或者是真房源但假價格,就像徐娜的案例。這樣可以吸引客戶,然后用低價逼業(yè)主妥協(xié)。如果業(yè)主不愿意降價,他們也不怕,因為已經(jīng)吸引到了一批預(yù)算在950萬元的買家,可以推薦他們其他的二手房源,甚至是新房。”
 
眼看市場變化太快,徐娜決定把價格降到1100萬元,但中介經(jīng)紀人仍然每天給她打電話,勸她繼續(xù)降價。“他們告訴我,市場很差,同小區(qū)的其他房子價格在跌,還說天河區(qū)一手房更具吸引力。”徐娜感到自己被逼到墻角,毫無談判的余地。
 
經(jīng)歷了幾個月的折騰,徐娜的房子依然沒有賣出去。“只要你降價,他們就會一直讓你降價。”她無奈地決定暫時擱置置換計劃。
 
這種套路不僅僅在徐娜身上發(fā)生。近日,網(wǎng)上有消息指,中介經(jīng)紀人虛構(gòu)意向買家,借此壓低房價,逼業(yè)主降價。對此,李霖表示,在過去信息不對稱的時候,這些套路屢見不鮮,但現(xiàn)在信息越來越透明,通過多家中介機構(gòu)放盤,業(yè)主可以檢測市場反應(yīng),就可以避免被中介機構(gòu)操縱。
 
02、大砍一刀還被占小便宜
 
賣家除了要應(yīng)對中介經(jīng)紀人的“套路”,還得面對買家的“大刀”。
 
“臨簽約那一刻,還讓我多出5000元中介費!”陳暉臉上寫滿了憤怒。作為賣家,即使勉強同意成交,臨門一腳還得忍受額外的要求。
 
陳暉很快要迎來第二個孩子,急需置換一套更大的房子。他決定出售廣州市白云區(qū)金沙洲一套80多平方米的兩房,掛牌價280萬元。三四年前,這個戶型的成交價不會低于300萬元,最火爆時甚至達到330萬元。然而,現(xiàn)在賣房卻困難重重。
 
他聯(lián)系了七八家中介機構(gòu)幫忙,但很快發(fā)現(xiàn),真正幫他賣房的只有兩三家,其余的都在推銷新房。
 
而買家呢?一上來就毫不留情地砍價。280萬元的掛牌價,第一次來看房的買家就砍掉了30萬元。陳暉立刻拒絕,但中介經(jīng)紀人開始勸說,說白云區(qū)現(xiàn)在80多平方米的房子都能做三房甚至四房,他的房子競爭力不夠,建議降價,否則很難賣出去。
 
后來,買家又來了第二次。陳暉退讓,答應(yīng)降價5萬元,但買家只愿意出255萬元,離他265萬元的底價還差一截。
 
中介經(jīng)紀人繼續(xù)勸說,來來回回談了幾輪,結(jié)果都是讓陳暉不斷降價,最終成交價定在260萬元。陳暉無奈地說:“他們像獵人一樣,一旦鎖定目標,就開始圍獵,不斷壓價。”
 
盡管已做出巨大讓步,但買家稍有不滿就威脅不買。談妥價格后,在簽約前,中介經(jīng)紀人告訴陳暉,買家要求他多支付5000元中介費,不然就不買了。陳暉氣得火冒三丈,但冷靜下來后,想到幾個月的努力,接待了一批又一批看房的人,最后只因為5000元交易黃了,那不值得,只好忍氣吞聲答應(yīng)了。
 
李霖解釋道,在買方市場環(huán)境下,類似的情況并不罕見。想促成交易,通常都需要賣家承擔(dān)更多的中介費用。例如,某中介機構(gòu)最低傭金是2.2%,而買家通常只愿意支付1%,甚至更低,所以只能說服賣家多承擔(dān)費用。
 
“在樓市不景氣時,中介經(jīng)紀人為了業(yè)績,只能順著買家的意思,但最終決定價格的還是市場。”李霖說,現(xiàn)在買家有很多房源可以選擇,市場上只有急著用學(xué)位的買家是真正急的,其他買家都可以等。這樣一來,大部分買家都有談判的資本,而一旦有急售的業(yè)主,價格就很容易被壓低。
 
03、廣州二手房價連跌11個月
 
房子越來越難賣的背后,是廣州二手房市場的巨量供應(yīng)。截至4月24日,貝殼官網(wǎng)上的二手房掛牌量達到14.5萬套,仍然維持在高位。
 
成交端方面,廣州市房地產(chǎn)中介協(xié)會報告顯示,2024年第一季度廣州市二手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)22689宗,網(wǎng)簽面積227.41萬平方米,環(huán)比分別下降22.67%和23.37%。
 
究其原因,放松限購政策的刺激作用逐漸減弱;購房者對經(jīng)濟的預(yù)期沒有明顯改善,擔(dān)心未來收入減少;而且,部分新房項目在使用率、價格、交付品質(zhì)等方面有優(yōu)勢,分流了部分客源。這些因素共同作用,導(dǎo)致廣州二手房價格在買方主導(dǎo)下價格愈發(fā)走低。
 
來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù),3月份廣州二手住宅價格環(huán)比下降1%,同比下降8.6%,跌幅為四大一線城市之首,下跌趨勢已延續(xù)11個月。
 
即便如此,多位中介經(jīng)紀人表示,相比一手房市場,二手房的表現(xiàn)并不算太差。市場上并非沒有買家,只要房子整體素質(zhì)尚可,業(yè)主愿意讓利,還是有買家愿意接盤。
 
(應(yīng)受訪者要求,以上人名均為化名)
 
來源:中國房地產(chǎn)報
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