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樓市觀察

各地為激活樓市再出新招 減少新房公攤面積或成趨勢
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2024-05-16  來源:  點(diǎn)擊數(shù):434

政治局會議提出要“優(yōu)化增量住房”大背景下,近段時間多個城市出臺減少公攤面積新規(guī),市場再度引發(fā)對公攤面積的討論。

 
有市場消息稱,2024版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》將于近日正式發(fā)布,修訂內(nèi)容包括:減少住宅公攤面積,有效提高得房率,住宅和宿舍實(shí)行150米限高等。
 
對此,深圳市規(guī)劃和自然資源局方面向記者表示,相關(guān)文件預(yù)計將于下周在官網(wǎng)上發(fā)布,具體內(nèi)容以發(fā)布文件為準(zhǔn)。
 
事實(shí)上,除深圳外,廣東的佛山、惠州、清遠(yuǎn)等地,先后出臺了住宅用地的計容面積和公攤新規(guī)。肇慶則宣布實(shí)行按套內(nèi)面積計價宣傳銷售。
 
分析人士認(rèn)為,調(diào)整公攤面積和計容面積、提高得房率新規(guī),已成為樓市調(diào)控的新手段,未來預(yù)計還有更多城市跟進(jìn)調(diào)整相關(guān)政策。
 
對于出臺相關(guān)政策的原因,廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉告訴記者,監(jiān)管層提出要“優(yōu)化增量住房”,而優(yōu)化增量就是要提高新增供應(yīng)的有效性,降低供地成本,更好匹配需求端。
 
“上述城市出臺的計容面積和公攤新規(guī),本質(zhì)上是通過增加套內(nèi)面積、實(shí)際使用面積,從而降低購房的價格和成本,變相降低房價,這些措施有利于提升買家購房積極性。”李宇嘉表示,得房率得以提升的項目,會較其他項目具有更強(qiáng)的競爭力,因單價較低、去化速度快,也會提振開發(fā)商拿地的積極性。
 
深圳新增住宅將減少公攤面積
 
記者獲悉,《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》自2014年發(fā)布以來,先后經(jīng)歷了4次修訂。
 
本次修訂主要集中在7個方面,其中第3點(diǎn)提到,結(jié)合高密度、高容量發(fā)展下的城市建筑現(xiàn)狀及設(shè)計創(chuàng)新,優(yōu)化了綠化覆蓋率、建筑覆蓋率等計算方式,優(yōu)化建筑面積管控方式,簡化凹槽、室外透空等條款。
 
其中最值得關(guān)注的是,過去深圳計入“公攤”面積的兩大部分,將把避難層、機(jī)房等公共空間列為“不計容面積”。
 
也就是說,本次修訂后,深圳新增住宅的公攤面積會減少,得房率將有效提高。
 
與此同時,深圳在住宅戶型設(shè)計上也進(jìn)行了調(diào)整。2024版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》增加“計一半面積的陽臺進(jìn)深不超過2.4米,超過部分的水平投影面積應(yīng)全部計入規(guī)定建筑面積”內(nèi)容。
 
此前規(guī)定陽臺的進(jìn)深不能超過2.4米,修訂后陽臺可以把進(jìn)深做大,對超過2.4米部分計入規(guī)定建面。而在滿足條件下可不計入建筑面積的凸窗,修訂后進(jìn)深也由0.6米增加至0.8米。這意味著住宅的“飄窗”面積將可加大一圈。
 
此外,2024版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》進(jìn)行了“限高”,即新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)中主導(dǎo)用途的建筑高度不得超過250米,住宅和宿舍的建筑高度不宜大于150米。
 
據(jù)了解,過去深圳的建筑設(shè)計受高密度城市和城市更新成本等影響,超高層住宅不斷涌現(xiàn)。修訂后,低容積率小區(qū)、高層住宅、多層住宅、疊墅、別墅等多元產(chǎn)品將有望回歸,滿足市民更多改善性需求。
 
“深圳出臺新版《深圳市建筑設(shè)計規(guī)則》,是踐行建設(shè)‘好房子’的具體表現(xiàn),將進(jìn)一步滿足購房者對建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高、品質(zhì)好的樓盤的期望。對開發(fā)企業(yè)而言,得房率高的項目更有競爭力。對于購房者而言,房屋的得房率提高,套內(nèi)面積增大,購買相同價位的住房可獲得更多使用面積,居住舒適度將有所提升。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜告訴記者。
 
提高得房率或成新趨勢
 
事實(shí)上,公眾對公攤面積的問題討論已久。
 
從政策導(dǎo)向來看,今年4月30日,中央政治局會議強(qiáng)調(diào),要結(jié)合房地產(chǎn)市場供求關(guān)系的新變化、人民群眾對優(yōu)質(zhì)住房的新期待,抓緊構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式,促進(jìn)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展。本次會議,將建設(shè)“好房子”提升到新的高度,“好房子”建設(shè)將成為房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分。
 
在全國,最近很多城市已經(jīng)著手落地中央精神,開始修訂公攤面積計算新規(guī),提高得房率。
 
5月13日,惠州自然資源局印發(fā)《市區(qū)2024-2025年度新出讓住宅用地規(guī)劃管理的若干措施》,其中提到,“建筑物屋頂?shù)墓蔡蓍g、電梯機(jī)房、水箱間、人防報警間、通信基站機(jī)房等輔助用房不計入容積率建筑面積,不納入公攤面積”、“面積小于3萬平方米的用地,住宅建筑首層用作建設(shè)停車庫的建筑面積,不計入容積率建筑面積”。
 
同日,佛山也發(fā)布13條樓市新政措施,其中提到,新出讓的住宅用地,住宅套內(nèi)陽臺的“折半”計容面積上限由套內(nèi)建筑面積的18%提高至20%;取消對單個陽臺的進(jìn)深和面積限制;取消凸(飄)窗窗臺與地面高差小于0.45米需計容的要求。
 
“本質(zhì)上,計容面積和公攤新政并不是產(chǎn)品的創(chuàng)新,而是調(diào)整規(guī)劃指標(biāo)以滿足提高購房者的福利水平。”李宇嘉表示。
 
多位受訪分析師告訴記者,減少公攤面積、提升得房率是未來的調(diào)控趨勢,但應(yīng)該會逐步過渡。陳文靜也認(rèn)為,未來,各地將繼續(xù)落實(shí)“好房子”建設(shè)要求,預(yù)計將有更多城市跟進(jìn)出臺相關(guān)舉措。
 
隨著越來越多的城市跟進(jìn)優(yōu)化相關(guān)措施,中原地產(chǎn)首席分析師張大偉預(yù)計,未來全國公攤系數(shù)很可能會出現(xiàn)大變,新的戶型體系即將到來,也會迎來新的市場變局。購房者將能夠買到得房率更高的戶型和設(shè)計更好的產(chǎn)品,但二手房或者開發(fā)商已經(jīng)入市的項目,會受到?jīng)_擊。
 
其進(jìn)一步表示,當(dāng)前北京等城市已經(jīng)出售的限競房89平米小三居較為局促,得房率只有75%左右,而近期開發(fā)商新規(guī)劃的戶型得房率已經(jīng)普遍超過80%。
 
“參考廣州經(jīng)驗(yàn)來看,修訂公攤面積政策利好開發(fā)商新拿地塊和購買該項目的消費(fèi)者。但對之前已經(jīng)入市但未開發(fā)或銷售的項目,因在容積率或公攤方面沒有優(yōu)勢,導(dǎo)致后者在去化時面臨一定的壓力,特別是距離相近的項目。”李宇嘉稱。
 
來源:財聯(lián)社
 
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