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當(dāng)下，“保交付”不僅成為房地產(chǎn)行業(yè)的熱門話題，更是房企們追求的核心目標(biāo)。6月10日，北京商報(bào)記者根據(jù)企業(yè)財(cái)報(bào)、公開披露整理統(tǒng)計(jì)，30家典型房企在過去一年合計(jì)交付量達(dá)到近390萬套，整體保交付工作成果斐然。交付力，這一過去可能并未受到足夠重視的指標(biāo)，如今已成為衡量一家房企綜合實(shí)力和信譽(yù)度的重要標(biāo)準(zhǔn)。作為“保交付”的主力軍，房企投身“保交付”，既是行業(yè)的底線要求，更是企業(yè)社會(huì)責(zé)任的體現(xiàn)。
30家房企交付量近390萬套
自2022年7月首次提出“保交付”工作任務(wù)以來，交付力已經(jīng)成為展示房企兌現(xiàn)力和經(jīng)營力的重要窗口。強(qiáng)有力的政策、金融支持之下，2023年房地產(chǎn)行業(yè)整體保交付工作成果卓然。據(jù)住建部數(shù)據(jù)，截至2023年末，350萬套保交付項(xiàng)目已實(shí)現(xiàn)交付超300萬套，交付率超過86%。
在交付量的貢獻(xiàn)上，頭部房企占有主導(dǎo)地位。根據(jù)企業(yè)財(cái)報(bào)、公開披露整理，30家典型房企2023年合計(jì)交付量389.74萬套，其中碧桂園、融創(chuàng)中國、萬科、保利發(fā)展、綠地集團(tuán)、中海地產(chǎn)這6家房企的交付套數(shù)均超過20萬套，占30家典型房企整體交付量的50.55%。
如碧桂園2023年的交付量達(dá)到60萬套，融創(chuàng)中國和保利發(fā)展的交付量均超過29萬套，萬科、綠地集團(tuán)和中海地產(chǎn)的交付量分別為28.9萬套、28萬套和20萬套。
一些出險(xiǎn)房企在交付方面也有不錯(cuò)的表現(xiàn)。例如，金科股份2023年交付14.5萬套、旭輝控股11.8萬套、中梁控股10.8萬套、世茂集團(tuán)9.1萬套、龍光集團(tuán)5.3萬套。
“保交付”工作的關(guān)鍵在于金融體系的支持。2023年上半年，監(jiān)管部門加速推進(jìn)一系列“保交付、保民生、保穩(wěn)定”的舉措，1月央行新增1500億元保交付專項(xiàng)借款投放，加上2022年下半年投放的2000億元，累計(jì)已推出3500億元保交付專項(xiàng)借款，同時(shí)提出設(shè)立2000億元保交付貸款支持計(jì)劃，以及加大保交付專項(xiàng)借款配套融資力度、強(qiáng)化保交付司法保障等相關(guān)舉措。
考慮到部分房企長期風(fēng)險(xiǎn)待消化，需要時(shí)間逐步解決，中國人民銀行、金融監(jiān)管總局還聯(lián)合發(fā)布通知，將“金融16條”中兩項(xiàng)有適用期限的政策統(tǒng)一延長至2024年12月底，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)對(duì)房企存量融資展期，加大保交付金融支持。同時(shí)結(jié)合保交付工作需要，將2000億元保交付貸款支持計(jì)劃期限延長至2024年5月底。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向北京商報(bào)記者表示，在規(guī)劃層面，若資金仍無法平衡，可考慮調(diào)整容積率和規(guī)劃條件，以增加后續(xù)貨值體量，從而通過銷售償還債務(wù)。若仍無法解決，最終需由開發(fā)商承擔(dān)保交樓主體責(zé)任，并承擔(dān)無限責(zé)任。在政策扶持方面，可通過調(diào)整規(guī)劃條件、利用保障房和拆遷安置房等手段以及實(shí)施跨區(qū)域平衡等方式，為房企保交付提供有力支持。
億翰智庫研究中心總經(jīng)理于小雨認(rèn)為，房企保交付的首要任務(wù)是將企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)債務(wù)與項(xiàng)目債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行嚴(yán)格區(qū)分，確保企業(yè)債務(wù)不得通過項(xiàng)目索取。在此基礎(chǔ)之上，需保持項(xiàng)目之間的封閉運(yùn)轉(zhuǎn)，確保資金后進(jìn)先出，優(yōu)先處理與項(xiàng)目直接相關(guān)的債務(wù)。對(duì)于前期發(fā)生的、與項(xiàng)目無關(guān)的債務(wù)，應(yīng)采取防火墻措施進(jìn)行擱置處理。
從保交付到交付流程體系化
“保交付”之所以受到如此廣泛的關(guān)注，其背后反映的是消費(fèi)者對(duì)房屋交付質(zhì)量的日益關(guān)注。隨著市場(chǎng)環(huán)境的日益成熟和消費(fèi)者維權(quán)意識(shí)的提高，交付質(zhì)量成為購房者選擇房企的重要考量因素。
雖然在2023年多家房企交付規(guī)模創(chuàng)紀(jì)錄，但挑戰(zhàn)還在繼續(xù)。
碧桂園集團(tuán)董事局主席楊惠妍在2024年度工作會(huì)議上表示，保交付仍是碧桂園“必須牢牢守住的底線”。2024年，碧桂園預(yù)計(jì)交付量超48萬套，仍然是天量的交付任務(wù)。公司上下要從資金、資源以及個(gè)人狀態(tài)上做好充分準(zhǔn)備。
旭輝集團(tuán)在財(cái)報(bào)中表示，2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于調(diào)整期，在可能面臨更多困難的情況下，公司仍將竭盡全力沖刺交付8萬套物業(yè)單位的品質(zhì)交付目標(biāo)，預(yù)計(jì)建安成本等各項(xiàng)開支合計(jì)超過300億元。
融創(chuàng)中國同樣在財(cái)報(bào)中披露，2024年將繼續(xù)積極承接保交付支持政策，多措并舉、全力以赴，爭取完成超過20萬戶交付目標(biāo)。
可以看到，主動(dòng)披露“保交付”成績單已成為各大房企的既定動(dòng)作。
北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，截至4月底，已經(jīng)有多家房企公布了2024年一季度“保交付”成績單，包括融創(chuàng)中國、金科股份、新城控股、雅居樂、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、旭輝控股等。
2024年一季度，融創(chuàng)在34個(gè)城市交付53個(gè)項(xiàng)目，超3.9萬套；新城控股一季度交付2.1萬套；金科股份于一季度交付面積171萬平方米，交付套數(shù)9681套；旭輝控股在一季度于全國20城25個(gè)項(xiàng)目交付超1.1萬套 新房，3月單月交付約4700套新房。
北京商報(bào)記者注意到，高質(zhì)量發(fā)展背景之下，除按時(shí)按質(zhì)交付外，一些房企還開始搭建起交付流程體系。從風(fēng)險(xiǎn)管控、品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)、過程管控、服務(wù)跟進(jìn)等多個(gè)維度，形成一套覆蓋交付前、中、后全周期的標(biāo)準(zhǔn)化動(dòng)作流程。
例如，龍湖2022年提出全新“龍湖智善交付體系”，依托“集團(tuán)—地區(qū)—項(xiàng)目”三級(jí)品控體系，通過覆蓋項(xiàng)目全周期的300余個(gè)品質(zhì)關(guān)鍵點(diǎn)打磨和100多個(gè)不同層級(jí)的檢查診斷，龍湖實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目從開工到交付的360°建造監(jiān)管。
此外，還有融創(chuàng)的“歸心交付體系”、美的置業(yè)打造的交付品牌“橙意家”、金科推出的“心悅交付白皮書”、旭輝制定的“悅心交付”體系、遠(yuǎn)洋集團(tuán)所打造的“遠(yuǎn)洋在線交付系統(tǒng)2.0”、中南置地推出的“美好立方”服務(wù)體系、禹洲集團(tuán)制定的“美好交付”體系……雖然每家房企的交付體系各有不同，但都覆蓋了交付前的“強(qiáng)管控”、交付中的“重體驗(yàn)”、交付后的“長運(yùn)營”等多個(gè)維度，是一個(gè)全周期、多節(jié)點(diǎn)的服務(wù)過程。
“白名單”助力房企保交付
為“保交付”護(hù)航，政策端仍在接續(xù)發(fā)力、不斷加碼。2024年1月12日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、金融監(jiān)管總局共同發(fā)布《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》提到，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，協(xié)調(diào)機(jī)制根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)情況及項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、信用、財(cái)務(wù)等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目名單，向本行政區(qū)域內(nèi)金融機(jī)構(gòu)推送。
“白名單”政策的出臺(tái)，為當(dāng)前正全力以赴保交付的房企注入強(qiáng)大動(dòng)能。
據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，保交付專項(xiàng)借款項(xiàng)目總體復(fù)工率達(dá)到99.9%。保交付工作的順利推進(jìn)，帶動(dòng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工進(jìn)度加快。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2023年，全國房屋竣工面積約10億平方米，增長17%。其中，住宅竣工面積7.2億平方米，增長17.2%。
截至2024年4月，全國31個(gè)省份和新疆生產(chǎn)建設(shè)兵團(tuán)均已建立省級(jí)房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，所有地級(jí)及以上城市(不含直轄市)已建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，分批提出可以給予融資支持的房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”并推送給商業(yè)銀行。截至2024年一季度末，各地推送的“白名單”項(xiàng)目中，有1979個(gè)項(xiàng)目共獲得銀行授信4690.3億元，1247個(gè)項(xiàng)目已獲得貸款發(fā)放1554.1億元。
以河南為例，2024年2月初，河南省率先發(fā)布首批包含600個(gè)項(xiàng)目的房地產(chǎn)“白名單”，為金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)投放信貸提供了重要依據(jù)。截至3月31日，215個(gè)項(xiàng)目通過授信審批，居全國第一位；已授信審批金額450.53億元，占銀行評(píng)估融資需求的97%，與融資需求相匹配，均居全國第三。
民營房企項(xiàng)目在這輪政策中獲得較多扶持。例如，廣東轄內(nèi)銀行機(jī)構(gòu)共為兩批次307個(gè)“白名單”項(xiàng)目授信933.77億元，已提供融資392.88億元，民營房企項(xiàng)目數(shù)、授信規(guī)模占比分別達(dá)到93.16%、87.63%。
隨著“白名單”工作的持續(xù)推進(jìn)，房企融資困境得到緩解。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2024年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金25689億元，其中國內(nèi)貸款4554億元，下降9.1%，降幅較1—2月收窄1.2個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款降幅收窄，這與協(xié)調(diào)機(jī)制“白名單”融資政策的落地有直接關(guān)系。
“房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款降幅收窄，這與‘白名單’融資政策的落地有直接關(guān)系。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，截至5月16日，全國297個(gè)地級(jí)及以上城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，商業(yè)銀行審批通過了“白名單”項(xiàng)目貸款金額9350億元。接下來“白名單”措施建議進(jìn)一步完善，健全房地產(chǎn)項(xiàng)目“白名單”制度，使更多項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”，應(yīng)貸盡貸。再者，抓緊推動(dòng)后續(xù)批次“白名單”項(xiàng)目融資落地，持續(xù)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目融資給予支持。
來源：北京商報(bào) |