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在監(jiān)管層持續(xù)推動下，愈來愈多的城市鼓勵通過收儲方式“去庫存”。
據(jù)克而瑞以及記者不完全統(tǒng)計，目前已有約30城出臺政策鼓勵收儲去庫存，包含廣州增城、武漢、杭州臨安區(qū)、貴陽、惠州、常州、桂林、安徽淮南、安徽廬江、臨滄、大理白族自治州等地。
“監(jiān)管層多次要求推進存量房產(chǎn)消化等工作，后續(xù)收儲或?qū)⒓铀俾涞?，而一二線城市將是收儲主戰(zhàn)場。”平安證券分析師表示。
方正證券也在研報中指出，目前央行針對“收儲”工作給出明確方向，未來資金支持力度進一步加大，而多地收儲平臺均表示，接下來將加快商品房收儲動作。
3000億再貸款的帶動效應(yīng)
保障性住房再貸款支持國企收儲未售 新房，是監(jiān)管部門支持存量商品房“去庫存”的重要舉措。
值得關(guān)注的是，雖然已有多地鼓勵國企收購商品房，但收購究竟如何定價，目前尚未統(tǒng)一。
“從收購房源的定價方面來看，目前多數(shù)城市未明確具體定價規(guī)則，少數(shù)城市明確會按照周邊房源進行定價。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示。
其中，廣州市增城區(qū)新塘鎮(zhèn)購買市場化商品房作為安置房源，房源交易單價以評估方式確定，采用成本法確定房源交易單價，原則上為“土地成本+建安成本”。
而惠州提出“以同地段保障性住房重置價格為參考上限”，杭州臨安明確“以不超過周邊房源、車位的評估價作為本次收購的最高限價”。
“收儲參與各方(地方政府、開發(fā)商、商業(yè)銀行)訴求不一，對收購價格、對象存在不同傾向?？紤]到保障房需求主要集中在一二線，這意味著收儲將以一二線為主，銀行在信貸投放面臨壓力疊加一二線風險較小背景下，或不局限前期開發(fā)貸項目，開發(fā)商可能折價出售公寓或品質(zhì)較低住宅，地方國企在控制價格成本背景下可能通過招標完成收儲，實現(xiàn)三方利益平衡。增城‘土地成本+建安成本’平價收購方式，或難大規(guī)模推廣。”上述平安證券分析師表示。
有分析師指出，收儲未售新房在落地過程中也可能遇到收益難以覆蓋成本等問題，導致地方政府動力不足。
對此，央行在6月12日召開的保障性住房再貸款工作推進會上，明確下一步推進保障性住房再貸款有關(guān)工作要做到“精準支持、自愿參與、以需定購、合理定價，確保商業(yè)可持續(xù)，嚴格避免新增地方隱性債務(wù)，切實防范道德風險。”
“央行此次對收儲工作的指導，明確地方政府應(yīng)降低實施主體的成本。參照鄭州案例， 政府給予一定補貼和貼息支持下，收儲工作能夠得到較好的收支平衡，從而加快各地收儲工作進度。”方正證券分析師認為。
而據(jù)中信證券測算，若重點35城與80城均將庫存去化周期降至18個月以下，收儲去庫存所需的資金體量分別為1.1萬億元、1.8萬億元。
上述央行會議指出，保障性住房再貸款額度3000億元、先到先得，未來可以根據(jù)執(zhí)行情況和需要再調(diào)整完善。
“3000億元再貸款額度可帶動5000億貸款量，此次會議明確表示可根據(jù)執(zhí)行情況和需要再調(diào)整完善，這或意味著5000億資金僅為起點，隨著保交房進入攻堅時刻，后續(xù)資金投放力度可能還將加大。”上述方正證券分析師稱。
“收儲”如何激活樓市
自430政治局會議后，各地“去庫存”政策落地步伐有所加快。
4月30日，政治局會議明確提出“統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施”；5月17日，央行提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，用于收儲已建成未出售的商品房，同時將2023年初設(shè)立的租賃住房貸款支持計劃并入保障性住房再貸款政策中管理。
隨后于6月7日，國常會再次強調(diào)要“著力推動已出臺政策措施落地見效，繼續(xù)研究儲備新的去庫存、穩(wěn)市場政策措施”。而在6月12日，央行召開保障性住房再貸款工作推進會，強調(diào)著力推動保障性住房再貸款政策落地見效，加快推動存量商品房去庫存。
從整體基調(diào)上可以看出，各地正逐漸開啟新一輪“去庫存”舉措。
事實上，早在2023年年初，央行便設(shè)立1000億元租賃住房貸款支持計劃，支持8個城市（天津、成都、青島、重慶、福州、長春、鄭州和濟南）試點市場化收購存量住房，增加租賃住房供給。
根據(jù)央行數(shù)據(jù)，截至2024年3月末，租賃住房貸款支持計劃貸款余額為20億元。
“近兩年，試點城市已經(jīng)積累了部分成功經(jīng)驗，可以為其他城市提供更多參考借鑒，這也有助于推動3000億元保障性住房再貸款加快落地見效，加快去庫存。”中指院分析師表示。
對房企而言，陳文靜認為，收購市場未售新房后改建為保障房，有利于緩解開發(fā)企業(yè)的資金壓力，去庫存效果最為直接；其次多地將收儲對象定為已建成未出售商品房，也將有利于加快房企項目竣工節(jié)奏；此外，房企出售已建成商品房后，回籠資金可用于支持在建工程，助力保交房。
“保障性住房再貸款支持國企收儲未售新房，是監(jiān)管部門支持存量商品房去庫存的第一步。”中指院分析師稱，支持國企收舊換新、允許土地調(diào)整規(guī)劃、支持收回或收購已出讓閑置存量住宅用地等政策預計也是重要方向，未來配套政策有望逐步落地，以激活市場并幫助企業(yè)解困。
來源：財聯(lián)社 |