監(jiān)管層及各地5月以來先后出臺(tái)新一輪樓市新政后,6月的市場整體仍處于調(diào)整過程中,但部分交易指標(biāo)出現(xiàn)了積極變化。
據(jù)中指院今日公布的監(jiān)測數(shù)據(jù),2024年6月,全國百城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量為35個(gè),較5月減少5個(gè)。
具體來看,今年6月全國100個(gè)城市新建商品住宅平均價(jià)格為16421元/平方米,環(huán)比、同比分別上漲0.15%、1.5%。其中,一線城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比、同比分別上漲0.25%、2.78%;二線城市環(huán)比、同比分別上漲0.17%、1.35%;三四線代表城市環(huán)比、同比分別上漲0.01%、0.02%。
數(shù)據(jù)顯示,全國百城6月新建商品住宅成交面積環(huán)比增長約10%,同比降幅收窄至約20%,降幅較5月收窄約10個(gè)百分點(diǎn)。
另據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù),2024年6月,重點(diǎn)15城新建商品住宅成交86802套,較上月上升27.51%,較去年同期下降14.11%。
分析師指出,在“517”一攬子樓市新政持續(xù)發(fā)酵以及房企花式促銷沖刺年中業(yè)績影響下,6月以來新房成交出現(xiàn)積極變化,第26周新房市場成交活躍度出現(xiàn)大幅度提升,成交總量達(dá)近兩年來僅次于去年第14周的第二峰值;6月成交總量趕超5月,但仍低于去年同期水平。
不過,上半年累計(jì)成交量,同比仍未止跌。據(jù)中指院初步統(tǒng)計(jì),2024年上半年,全國100城新建商品住宅月均成交面積同比下降約40%。
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出,按交易數(shù)據(jù)整體表現(xiàn),一線城市表現(xiàn)不錯(cuò),二線城市相對弱勢。二線城市比較平淡,主要原因在于降首付、降利率、退限購等措施,此前已在二線城市較早出臺(tái),近期政策效果有所減弱。
值得一提的是, 二手房價(jià)格持續(xù)調(diào)整,換來了成交量的增長,交易量的提升明顯好于新房市場;而一線城市二手房活躍度的上揚(yáng)幅度,更加明顯。
價(jià)格方面,據(jù)58安居客研究院監(jiān)測數(shù)據(jù),2024年上半年,各線城市二手房掛牌均價(jià)同環(huán)比均出現(xiàn)下跌,其中三四線城市跌幅最大,環(huán)比下跌7.7%,同比下跌11.3%,并且其均價(jià)已跌至1萬元/平方米以下水平;二線城市掛牌均價(jià)跌幅其次,環(huán)比下跌5.9%,同比下跌9.8%;一線城市跌幅相對會(huì)略小,環(huán)比下跌2.9%,同比下跌4.2%。
單月來看,據(jù)中指院數(shù)據(jù),今年6月全國百城二手住宅平均價(jià)格為14762元/平方米,環(huán)比、同比分別下跌0.73%、6.25%。而諸葛數(shù)據(jù)研究中心數(shù)據(jù)顯示,2024年6月,重點(diǎn)10城二手住宅成交74970套,較上月上升2.38%,較去年同期上升16.55%。
“在‘以價(jià)換量’效應(yīng)帶動(dòng)下,二手房銷售表現(xiàn)持續(xù)好于新房。”中指研究院分析師孟新增表示。
成交量方面,北京、上海、深圳等一線城市二手房的表現(xiàn),尤其亮眼。
據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù),北京6月二手房住宅網(wǎng)簽量14987套,達(dá)到了15個(gè)月以來的最高水平。此外,截止6月30日,上海6月二手房累計(jì)成交26374套,環(huán)比5月二手房成交上漲41%,創(chuàng)下近3年以來新高。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出,北京作為全國 房地產(chǎn)市場最穩(wěn)定、政策執(zhí)行力度最大的城市之一,從2017年開始的調(diào)控政策抑制了市場非理性上漲,基本做到了房住不炒。但過于嚴(yán)格的政策措施,也誤傷了部分真實(shí)的購房自住需求。
其進(jìn)一步表示,從近期政策調(diào)整力度看,北京“626”政策力度不及上海,所以市場成交量的變化預(yù)計(jì)會(huì)低于上海。市場二手房出現(xiàn)了止跌現(xiàn)象,預(yù)計(jì)7月份市場有望維持在高位,價(jià)格止跌的跡象初步顯現(xiàn)。
深圳二手房市場的交易量,也出現(xiàn)大幅度上揚(yáng)。
據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)7月1日公布的數(shù)據(jù),深圳6月二手房網(wǎng)簽量5309套,環(huán)比上漲9%,同比上漲66%。
累計(jì)來看,樂有家研究中心數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,今年1-6月深圳全市二手住宅過戶成交21394套,同比2023上半年上漲32%,創(chuàng)近3年上半年以來新高。
“政策底已到,市場底未到,以價(jià)換量還會(huì)持續(xù)。我們預(yù)計(jì),量價(jià)完全企穩(wěn),還需要再觀察一定時(shí)間。如果后續(xù)交易量持續(xù)穩(wěn)定,部分核心區(qū)域、優(yōu)質(zhì)樓盤的價(jià)格也會(huì)率先企穩(wěn)。”樂有家分析師表示。
李宇嘉認(rèn)為,新房市場交易不及預(yù)期,主要在于各地樓市新政特別是一線城市舉措,主要針對新市民、外來人口等放開限購,縮短社保年限等。“這些措施迎合了當(dāng)前剛需在熱點(diǎn)城市集中入市的局面,不少需求被導(dǎo)入二手房市場,分流了以改善為主的新房需求。”
“從6月整體市場數(shù)據(jù)來看,一線城市二手房市場已有走出谷低的苗頭。但需要注意的是,政策刺激后這種效應(yīng)能持續(xù)多久,特別是7-8月為市場淡季,市場交易量能不能持續(xù)穩(wěn)住,值得關(guān)注。”張大偉稱。
58安居客分析師認(rèn)為,近兩年二手房的價(jià)格調(diào)整幅度明顯大于新房市場,并且優(yōu)質(zhì)房源增加也會(huì)購房者給到更多的選擇。不過,隨著房價(jià)持續(xù)調(diào)整,價(jià)格繼續(xù)下調(diào)的空間也較為有限,而隨著成交量穩(wěn)定之后,購房者的信心逐步修復(fù),預(yù)計(jì)未來二手房市場將先于新房市場企穩(wěn)。
就接下來市場走勢,孟新增認(rèn)為,短期來看,一線城市政策仍具備較大優(yōu)化空間,短期全國新房市場或延續(xù)筑底行情,核心城市有望率先修復(fù)。
“隨著下半年政策端的持續(xù)發(fā)力,一線城市市場情緒有望繼續(xù)好轉(zhuǎn),從而帶動(dòng)新房成交規(guī)模溫和修復(fù)。二線、三四線城市政策優(yōu)化空間不足,市場情緒整體短期內(nèi)或難出現(xiàn)明顯改觀,市場活躍度預(yù)計(jì)將保持在低位。”孟新增補(bǔ)充道。
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