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“取消限購是大勢所趨，按照市場規(guī)律行事，讓市場的歸市場。”一名不愿具名的房企高層人士在與中國房地產(chǎn)報記者交談時表示。
7月21日，《中共中央關(guān)于進一步全面深化改革推進中國式現(xiàn)代化的決定》（以下簡稱“決定”）正式發(fā)布。其中提到，允許有關(guān)城市取消或調(diào)減住房限購政策。
今年以來，全國多數(shù)省份和城市已先后取消了此前執(zhí)行多年的限購政策。截至目前，僅剩北京、上海、廣州、深圳、天津和海南省仍在執(zhí)行限購政策。因此，決定發(fā)布后，上述地區(qū)的限購政策是否會取消或調(diào)減再次成為熱議話題。
就此，中國房地產(chǎn)報記者采訪了多位行業(yè)專家、企業(yè)高層，對這一情況進行解答。多位專家認為，短期內(nèi)廣州、天津、海南省部分地區(qū)取消限購政策存在較強預期，北京、上海、深圳取消限購或仍需時間，短期或仍以漸進式推進為主。
限購取消對房地產(chǎn)市場而言，有何影響？
上述房企高層向記者直言，樓市的好壞更取決于城市本身的吸引力、人們對未來的預期及個體項目對客戶需求的挖掘。不少取消了限購的城市樓市并未馬上復蘇，而未取消限購的城市中，仍有突出表現(xiàn)。另一海南地區(qū)房企人士則擔憂，當前房地產(chǎn)市場存在的問題是復雜的，取消限購與否影響或許不及市場預期。
限購“松”與“緊”
在上述仍在執(zhí)行限購的6個地區(qū)中，限購方式同樣存在著“松”與“緊”的差別。
實際上，天津及廣州在今年均對限購政策進行了大幅度“松綁”。
4月底，天津市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會等三部門印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》。根據(jù)通知內(nèi)容，北京市、河北省戶籍居民和在北京市、河北省就業(yè)人員在津購買住房的，享受本市戶籍居民購房政策；本市戶籍居民在市內(nèi)六區(qū)購買單套120平方米以上新建商品住房的，不再核驗購房資格；居民在非限購區(qū)購買住房的，核查其在相應區(qū)住房情況。同時，對有60周歲（含）以上成員的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，可憑居民家庭戶口簿等材料，在認定住房套數(shù)時核減1套。
這就意味著，只要在北京、天津及河北3個地區(qū)有一份工作，就可以在天津購房。根據(jù)某研究院發(fā)布的《2021年新一線城市居住報告》顯示，天津購房客群中，非本地客戶占比約63%。這些購房人主要來自北京、河北、山東等周邊省份與城市。
廣州的樓市放松，則分了“三步走”。
1月27日，廣州市人民政府辦公廳印發(fā)了《關(guān)于進一步優(yōu)化我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展政策措施的通知》。通知提出，在限購區(qū)域范圍內(nèi)，購買建筑面積120平方米以上（不含120平方米）住房，不納入限購范圍。
5月28日，廣州市公布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出越秀、海珠、荔灣、天河、白云（不含江高鎮(zhèn)、太和鎮(zhèn)、人和鎮(zhèn)、鐘落潭鎮(zhèn)）、南沙等區(qū)購買住房的，非本市戶籍居民家庭能提供購房之日起前6個月在本市連續(xù)繳納個人所得稅繳納證明或社會保險證明的，享受戶籍居民家庭購房待遇。
7月5日，廣州方面再次發(fā)布新政，放松對港澳臺及外籍人士購房限制，建筑面積120平方米以上面積的住宅不限購。
海南作為“樓市調(diào)控最嚴省”，在執(zhí)行了6年的全域限購后，各市縣政策也迎來陸續(xù)松動。
其中，限購最嚴格的五指山市近日出臺新政，非海南省戶籍家庭社?；騻€稅滿一年，或者在海南省實際居住滿183天的，在五指山市購房享受本地居民同等待遇。此前，該城市購房政策從只允許本市居民購買調(diào)整至允許海南省戶籍家庭購買。
與五指山市限購程度一樣的保亭縣、白沙縣、瓊中縣也不同程度松綁。限購次嚴格的?？凇偤Ｊ?，限購也出現(xiàn)松動。目前，海南省僅剩三亞限購未做調(diào)整，主城區(qū)保留著外地人5年社保限購的門檻。
北京、上海、深圳3個“超一線城市”也并非毫無動作。
2月6日，北京市住建委官方網(wǎng)站發(fā)布《關(guān)于調(diào)整通州區(qū)商品住房銷售政策的通知》，內(nèi)容顯示，具有北京市購房資格且符合相應條件之一的家庭，可在通州區(qū)購買1套商品住房。4月30日，北京市住建委發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化調(diào)整本市住房限購政策的通知》，提出在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，允許已擁有住房達到限購套數(shù)的居民家庭，到五環(huán)外新購一套住房。
調(diào)整步伐雖不大，但具有風向標的意義。
隨后，深圳也于5月6日晚分區(qū)調(diào)整了限購政策。當前，非深圳市戶籍居民只需要繳納1年社保即可在非限購區(qū)域買房，而此前需3年；深圳戶籍居民有2個及以上未成年子女的家庭也可以在限定區(qū)域再購買一套房；對于納稅100萬元以上或10人以上的公司，可以公司名義在限定區(qū)域買房。
5月27日晚間，上海“滬九條”橫空出世。
“滬九條”明確調(diào)整優(yōu)化住房限購政策。主要包括七個方面：一是非本市戶籍購房社保年限由5年調(diào)整為3年;二是非本市戶籍單身人士可購買外環(huán)內(nèi) 二手房;三是人才購房由3年改為2年，范圍由產(chǎn)業(yè)片區(qū)擴大為行政區(qū);四是取消離婚三年合并計算限購套數(shù)的政策;五是取消贈與5年內(nèi)計入贈與人住房套數(shù)的政策;六是支持企業(yè)購買小戶型二手房;七是多子女家庭可額外增加一套購買名額。
總體來看，北京的限購政策仍最為嚴格。
放寬限制是趨勢
接下來，這些地區(qū)的限購政策是全面放松，還是逐步調(diào)整？
“海南是自貿(mào)區(qū)，基調(diào)是‘穩(wěn)’，三亞樓市存量也較小，調(diào)整力度不大，可能會是6個地區(qū)最后解除限購的。”北京市住宅房地產(chǎn)業(yè)商會會長黎乃超在接受中國房地產(chǎn)報記者采訪時坦言，北京跟其他5個限購地區(qū)相比，也很特殊。其他地區(qū)都有經(jīng)濟發(fā)展指標，北京則是中國第一個減量發(fā)展的城市，總體要求仍是疏解整治促提升。
黎乃超認為，北京今年全面取消限購的可能性不大，但是會將限購條件逐步放寬，比如調(diào)整繳納社保年限等。“北京對全國樓市來說有著風向標作用。所以，這類政策一定會有大調(diào)整，我對于北京調(diào)整這類限制政策的預期比較樂觀。”
專家認為，一線城市或全國所有城市在未來一段時間是否可能面臨全面取消限購，取決于政策導向、市場供求關(guān)系、經(jīng)濟發(fā)展狀況等多種因素的綜合作用。
專家表示，除一線城市之外的城市取消購購，或者實質(zhì)性取消限購將是較為確定的，一線城市由于經(jīng)濟基礎(chǔ)雄厚、人口密集、市場長期潛在需求量大等特點，當下全面取消限購的可能性相對較小，但未來隨著政策調(diào)整和市場變化，一線城市包括北京、上海逐步放寬限購政策將是一個重要趨勢，如放寬購房資格、降低社保年限等。
中國城市房地產(chǎn)研究院院長謝逸楓有著不同意見，他表示，目前剩余住房限購的地區(qū)僅剩6個，說明剩余這6個地區(qū)將在短期內(nèi)盡快取消或調(diào)減住房限購政策。一旦全部取消住房限購政策，意味著住房限購時代終結(jié)，正式退出房地產(chǎn)政策歷史舞臺。
“實際上，自2022年1月24日銀保監(jiān)會（現(xiàn)在叫國家金融監(jiān)督管理總局）首次提出因城施策開始，到2024年7月21日的充分賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策，地方在落實因城施策上，缺乏積極性、主動性。” 謝逸楓表示，決定之后，在充分賦予各地政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，因城施策的基調(diào)上，地方可以積極、主動的在短期內(nèi)盡快，將剩余這6個地區(qū)取消或調(diào)減住房限購政策，實現(xiàn)無住房限購時代。
從決定提出的意義上看，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為，決定賦予各城市政府房地產(chǎn)市場調(diào)控自主權(quán)，這是完善中央和地方在調(diào)控房地產(chǎn)方面的權(quán)責分配、實現(xiàn)權(quán)責對等，這是提高治理能力的體現(xiàn)。也就是，將調(diào)控的權(quán)力給到地方，也將穩(wěn)定房地產(chǎn)的責任賦予地方。在城市分化、區(qū)域分化，購買人群差異化的當下，地方需要在自主權(quán)的前提下，落實因城施策，才能將房地產(chǎn)管理好。
“在房地產(chǎn)供求關(guān)系逆轉(zhuǎn)、投資需求退出、居民預期轉(zhuǎn)弱的情況下，堅持行政化的限購政策可行性不具備了，預計后續(xù)未退出限購政策的城市或區(qū)域?qū)⑾嗬^退出，但節(jié)奏上會有先有后。” 李宇嘉說。
來源：中國房地產(chǎn)報 |