1.供求變化呈現(xiàn)反向加速度，房價注定要跌。因為拍買來的土地成本越來越高，因為不漲就沒人追買，開發(fā)商每月每批都調(diào)高房價，形成“永漲不跌”的假象，使得許多人砸鍋賣鐵，透支未來，急不可耐地追高買入。為了吸引買家，每年需要上漲30％的最小速度來維持，漲了幾年后基數(shù)越來越大，房價就以每年加價45萬，59萬，76萬……的加速度上漲。
當(dāng)開發(fā)商好賺錢，結(jié)果開發(fā)商隊伍就加速度地增多，全國已有6萬家房企，連海爾也來湊熱鬧了。不貪心的商人你見過幾個？賺大錢后就會加大投資。于是，新房竣工數(shù)就以2006年1萬套、2007年2萬套、2008年4萬套……的加速度增多。有地不蓋房會被正府收回和工期長導(dǎo)致新房竣工數(shù)放大量要滯后到2009年。
求的方面呢？房價大漲帶動的物價大幅上漲使許多“待購首套自住房者”每年存款數(shù)呈現(xiàn)6萬、5.6萬、5萬、4.5萬……的減速度，房價大漲使購房款的缺口以30萬，50萬，80萬……的加速度增大，于是，“待購首套自住房者”以每年10萬人、20萬人、40萬人……的加速度被拋棄。新房漲到150萬后，大多數(shù)“待購首套自住房者”的剛性需求已無法轉(zhuǎn)化為有效需求。如果房價再漲1倍到300萬，“待購首套自住房者”的剛性需求將被徹底消滅！
供趨大而求趨小的“Ⅹ趨勢”由此形成了。當(dāng)“Ⅹ”中的“＞”發(fā)展為“＜”時，求大于供就變?yōu)楣┐笥谇?，就象菜市?0擔(dān)白菜供應(yīng)量，只有15擔(dān)的有效需求，賣方市場變?yōu)橘I方市場。以前的正治課老師說：美國經(jīng)濟(jì)危機(jī)時“生產(chǎn)相對過剩”，商家生產(chǎn)的東西賣不出去，窮人想買又買不起，商家寧可把牛奶倒進(jìn)海里也不給老百姓。房子倒不掉，降價是必然的。
2.土地量沒有想象的那么少。因為現(xiàn)在1000萬人口的城市是由500萬發(fā)展而來的，所以，500萬人的市再來500萬人，土地也不缺。土地不會像石油那樣消耗一噸少一噸，土地上的房子不但是“可再生”的（拆了建，建了拆），而且可以“多子多富”（6層以下的舊房占多數(shù)，拆掉蓋24層的，一下子就是4倍的土地）。圈地成風(fēng)，到處在“曬地皮”。郊外的地一望無邊。日本和香港的人均土地少10倍以上，不是照樣有房價和地價大跌的時候。
3.房子積壓量空置量很大。蓋房最好賺，于是18路軍都來搞房地產(chǎn)，越蓋越多。經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房也在大干快上。單位自建房、個人自建房、小產(chǎn)權(quán)房等都在八仙過海，各顯神通。到2006年10月底，中國空置房面積多達(dá)1.25億平方米，占壓資金達(dá)到2500億元，居中國各行業(yè)不良資產(chǎn)之首。到2007年底，房地產(chǎn)開發(fā)商囤地約10億平方米，這些土地量足夠開發(fā)商進(jìn)行4年的開發(fā)。中國沒有哪個行業(yè)有如此大的積壓產(chǎn)品。
下半夜讓你開車轉(zhuǎn)遍全城，能見到500人露宿街頭嗎？說明99.99的人都住在房子里，說明房子不缺。800萬人的某市，2008年計劃建設(shè)保障性住房1萬套（有的退租）。有240萬打工的 / 8人 = 出租房和閑置房就有30萬套。只要有15分之1要賣出，就有待售二手房2萬套。待售的新房2萬套。2008年新增封頂?shù)男路?萬套。待售的共5萬套。近幾個月日成交60套 * 365天 = 2008年可能只售出2.2萬套。供大于求必跌。
4.待售率高而賣出率低。賣出量可騙人，存貨量不騙人。走在街上，往二邊看，到處是大工地，雨后春筍，新樓林立。房牛市里，買方踴躍，開盤第三天，售樓處說賣光了，900套待賣 / 每天成交300套 = 待售率為3倍。牛市高位，遇到調(diào)控，持幣觀望，有價無市，30000套待賣 / 每天成交30套 = 新房待售率為1000倍。消費(fèi)者租房住，等幾個月可能節(jié)省幾萬幾十萬呢。先降價為強(qiáng)，后降價遭殃。開發(fā)商等不起，不賣過不了日子啊。促銷價就一個比一個低， “買漲不買跌”，越降價越?jīng)]人買，形成惡性循環(huán)，一路走低。上帝公平哪，老爺和孫子輪流當(dāng)。
中介比食雜店多。一家大中介倒閉就關(guān)店幾百上千間店?，F(xiàn)在，中介門可羅雀，你經(jīng)過時注意看一下人頭就明白了。房牛市里，買方踴躍，賣方惜售，二手房每天賣出200套 / 當(dāng)天掛牌量4000套 = 20分之1的賣出率。牛市高位，遇到調(diào)控，空方持幣觀望，賣方賣意急迫，每天賣出30套 / 當(dāng)天掛牌量20000套 = 666分之1的賣出率。有價無市之時，就是即將退潮之時。房市久盤必跌，隨后就搶跑道出逃，兵敗如山倒。
5.工薪族買不起房，有效需求很小。多軍是唯心主義者，因為多軍最愛講：“房價是由需求決定的，而剛需是很大的”。錢袋里只有10萬，每月只收入1500元，需要結(jié)婚買房，一點剛性也看不出來?！板X袋”（有效購房能力）決定“腦袋”（購房需求），錢袋子屬于物質(zhì)，具有剛性，沒有“硬通幣”的人有買房的想法，他的需求只是一種想法，是軟性的。也就是說，房價不是由需求決定的，是由需求（思想）背后的錢袋子（物質(zhì)）決定的。
大眾需求透支，財力不濟(jì)，錢袋子被掏過和錢袋子較癟的人，要鼓起來至少需要5年。“待購首套自住房者”的錢袋子里大多沒有150萬去買新房了。新房5年上漲100萬，5年里誰家工資增加了100萬？
房價上漲中，一工薪族2005年缺30萬，2007年缺100萬。勞動年數(shù)越長越買不起房，再漲10年，就還要白干10年。惡勞者、貪污者、投機(jī)者日增就不奇怪了，社會怎么和諧、發(fā)展和穩(wěn)定？所以，炒房這一社會惡瘤被切除是遲早的事。這個大趨勢，只要看各國就知道了。市場經(jīng)濟(jì)國家炒風(fēng)已盛行100年，炒股，炒商品期貨，炒外匯….. 千炒萬炒，就是不能炒民生！有許多法規(guī)使你炒不動房。如果你說人家也可炒房，那是以前，現(xiàn)在人家房價收入比只是6倍的上下，如果還在炒房，房價收入比就會超過10倍。
2008年3月兩會報告說：“依法查處閑置囤積土地、房源和炒地炒房行為”。2008年國務(wù)院常務(wù)會議工作要點指出：“依法查處閑置囤積土地、房源問題，嚴(yán)厲打擊炒地炒房等違法違規(guī)行為。”這說明，炒房犯法行為已危及民生，危及正權(quán)了。炒股不會危及民生，危及正權(quán)，有利融資發(fā)展生產(chǎn)，于是有些資金會被引導(dǎo)到股市去。
6.中等家庭在通膨中買不起房，有效需求很小。因為高收入家庭有N套房，低收入家庭已買不起房.所以商品房的漲跌只要看當(dāng)前中收入家庭是否買得起就知道了。如果當(dāng)前當(dāng)?shù)氐膬r格中收入家庭買不起，那么房子誰來買？所以房價必跌。王石在中央2套說：房價漲到心驚肉跳，漲到年收入6到20萬的中產(chǎn)階層都買不起，不調(diào)整就會象日本泡沫破裂那樣受到懲罰。
精打細(xì)算地過日子，一個“待購首套自住房者”家庭年收入16萬元，除了吃飯、結(jié)婚費(fèi)用、養(yǎng)孩子、租房、養(yǎng)車、交通費(fèi)、孝敬父母、保健、電話手機(jī)費(fèi)、應(yīng)酬、再教育、娛樂、儲蓄養(yǎng)老等開支外，大約能用于今后購房的能有8萬元（一半）就不錯了。房價奇高的結(jié)果是還貸的年限大多要20年。在經(jīng)濟(jì)景氣失業(yè)、事業(yè)發(fā)達(dá)、前途似錦時，對未來樂觀的人當(dāng)然可以一擲百萬時眼不眨心不痛。但隨著經(jīng)濟(jì)的變差，年齡的增大，購買者有失業(yè)的危險，有通貨膨脹吞食存款能力的現(xiàn)實威脅，敢于透支20年的人大為減少了。
青年“白骨精”（白領(lǐng)骨干精英）王二2007年定了三年后的買房計劃，已積蓄50萬元 + 家庭年收入16萬的一半每年有8萬可用于還按揭 * 3年 + 三年其他收入10萬 = 84萬為首付購買150萬的新房。
假如象有的多軍嚇唬人的那樣大通脹，大加薪，大漲房價，那么王二所在的企業(yè)原料、交通、用房、接待、人工等成本會大增，贏利下降，沒倒閉已是萬幸，大漲工資就沒戲了。結(jié)果，84萬 + 每年工資增加3萬 * 3年 - 每年被高物價咬走4萬 * 3年 = 王二首付款能力下降為81萬。
房價繼續(xù)大漲，150萬 * 2 = 三年后漲到300萬一套。300萬 * 0.5 = 首付需150萬 – 81萬 = 王二首付款缺了69萬。啃四老，最終要拿錢到醫(yī)院去還給老人，實際也是借。每月還了房貸后是月光族啊，那么多如何還呢？
300萬 * 0.5 = 按揭150萬，每月還貸1.2萬 * 12個月 = 每年還貸14.4萬，而年還貸能力已下降為7萬。無路可走啊。剛性需求在房價上漲過程中被消滅干凈。竭澤而魚后，漁夫也完蛋了。
7.“高價房奴”很困難，需求被嚇走了不少。（購婚房主力的）80后的父母這代人目前在五六十歲。大多情況是：青年時趕上文化大革命和上山下鄉(xiāng)，教育水平普遍不高，成家遇到計生，中年遇到下崗再就業(yè)，退休金只夠自己日?；ㄙM(fèi)。二線城市，1985年工資普遍每月在60元上下，1990年在300元上下，1997年在1200元上下。一生紅腦袋，窮革命，幾無灰色收入，積累的財富不多。在應(yīng)付孩子讀書這第一座大山之后已所剩無幾。為了一套房子，掏干了2家4老所有的積蓄。子女被20年的高額的月供壓得喘不過氣來。4老所積累的錢表面有幾十萬元，但那是應(yīng)付看病和養(yǎng)老的錢，說不定到時候還不夠花呢。如果是農(nóng)家子女就更窘迫了。
“高價房奴”最終結(jié)局是兩手空空。大學(xué)畢業(yè)后傾一生之財力為自住去購房，30歲 + 30年 = 60歲時破房要拆遷了，另住的獨子是房奴，老弱有病的二位老人既拿不出首付，也貸不到款，借得到款也還不起。只拿到不多的拆遷費(fèi)補(bǔ)足養(yǎng)老錢和做房租。他錯信了“現(xiàn)在不買，再漲就永遠(yuǎn)買不起了”的謊話，結(jié)果永遠(yuǎn)吃虧，最終兩手空空,活得真窩爛！如果60歲時再花錢買一次房，你“買一次就一輩子都是有房族”的夢想破滅了，第2個20年的“長怔”又開始了。所以，2008年還沒買房的人最好的對策是，先創(chuàng)業(yè)和投資賺到錢，并等低價再買。
房價上漲需要“可愛的剛需”去沖鋒，開發(fā)商卻天天在大量地消滅“可憐的上帝”。在2005一套50萬時就“剛需”，自有30萬缺口20萬。到2007年一套150萬時變“弱需”，自有50萬缺口100萬。3年再漲1倍到300萬時變“無需”，無可奈何之需，自有90萬缺口210萬。其實，房市里沒有真正的剛需，買不起時可以先租房，不用睡在街上啊。
8.買房人頭沒有想象的那么多。剛需主要來自結(jié)婚族。1978年以前是多子多富的年代，1978年出生的到2008年30歲，這些剛需已基本釋放完畢。開始實行獨生的1979年出生的到2008年是29歲。剛需正好大降，你我接到的結(jié)婚請貼上，主人大多是獨生孩。2007年，中國小學(xué)入學(xué)總數(shù)為1500萬人，比高峰期的1994年的2503萬人減少了1003萬。社會發(fā)展了，文化程度提高了，就晚育，就不想多生，人口就不斷減少。這種發(fā)展趨勢，看不講計劃生育的發(fā)達(dá)國家就清楚了。當(dāng)年日本房價在面對這一人口結(jié)構(gòu)改變時，走出了一波下跌行情，中國不可能改變這一規(guī)律。
牛市里，一開盤幾千人在排隊。現(xiàn)在，售樓處冷冷清清。既然認(rèn)為房價還要漲，那么多軍中的炒家就趕緊再帶頭排隊買啊。一個城市原來一天賣出300套，現(xiàn)在一天才賣出60套，扣除虛假成交量（象股市的自買自賣的對倒盤），分明只有剛需在買。怎么炒家都不買了啊？你多軍不買就算了，干嗎急著忽悠別人去買呢？人氣沒了后，孫子（待賣者）急上帝（消費(fèi)者）不急啊。大城市的新樓盤有60%不是為沒有房子住的人生產(chǎn)的。那排隊的人里有60%不是為了自住的?，F(xiàn)在，開發(fā)商忽悠不動炒家了，炒家忽悠不動消費(fèi)者了。最終被忽悠的是自己。票販子自己不坐火車，遲早要賣出手。剛需，也就是“真正想坐火車的人”買不起票了，全市幾十萬張車票（投資性房）都在票販子（炒家）的手里，不賣“跳樓價”行嗎？
9.通膨使需求減少。如果房價繼續(xù)上漲，通膨就會繼續(xù)，后果是，有的實業(yè)在其他因素共同影響下獲利很少，例如加工某種出口衣在90年代初大約可賺到20多元，而目前只有2元的利潤?？吹匠捶坑写罄统橘Y甚至關(guān)廠去炒房，有的企業(yè)可能會倒閉或半倒閉，不少人會失業(yè)，求租的人少了。物價漲得比工資快，租房人的消費(fèi)能力下降了，你提租價我就合租，房子空得更多了，租房市場就更加求小于供。這幾年房價漲得很多，租價卻漲得很少是明擺著的事實。
將來，如果通貨膨脹率更高，如果房價由100萬再漲到200萬，銀行利息就會升到10％以上了（1993年前后的通膨中，利息加保值貼補(bǔ)最高曾大于20％），房租實際收益還是1萬 / 200萬 = 房租收益率下降為0.5％。房租收益率只是錢存銀行的20分之1。買房吃20倍的大虧，房價必跌。
10.房價收入比太高，有效需求不多。國際通行的房價收入比是3到6倍，按揭月供不要超過家庭月收入的30％。6 / 收入的50％用于買房 = 在西方國家一家人干12年就可買到有土地權(quán)并已裝修的新房。H市新房平均價1萬元* 90平米 / H市平均家庭收入6萬= 2007年底H市的房價收入比為15。15 / 收入的0.5用于買房 = 在H市一家人干30年只能買到只有70年土地使用權(quán)且沒有裝修的毛坯房。
2007年495萬應(yīng)屆畢業(yè)生中，100萬無法就業(yè)。有幾個老板愿意聘用50歲以上的員工？一對夫妻大學(xué)畢業(yè)22歲后工作，到50歲平均可工作28年。假如房價再漲1倍，房價收入比為30。22歲 + 60年 = 全市平均全家為了房子需工作到86歲?；奶疲?br>
11.算誰買得起，知有效需求很小。消費(fèi)者（上帝）的消費(fèi)能力決定賣方的最終命運(yùn)。買房子無非就是兩個目的：第一種目的是自??；第二種目的是賺錢。投資投機(jī)者不是自住，出租不合算，要等到房價漲了以后賣給“待購首套自住房者”以賺差價。所以，歸根到底是建立在“自住”這個基礎(chǔ)之上。2007年新房150萬 * 1.3 = 假如2008年漲到195萬。195 – 150 = 一年漲45萬。195萬時是什么樣的自住者來接手呢？第一，錢特多。195萬 * 0.5 = 具有首付98萬的實力。第二，賺特多。195萬 * 0.5 = 需按揭98萬，即具有每月還款0.9萬元的實力。第三，人特笨。2005年4套房 * 50萬 * 0.4 = 他有付得起4套房的首付款80萬的能力，卻到2008年還是無房戶。第四，人特傻。他相信房市吃了唐僧肉而長生不老，永漲不跌，一套195萬不買的話還要再漲到254萬。這是有自住房的富人啊，不是買家是賣家?。市3年需要10萬人來買房，但是，同時具備這4個條件的無房戶，你打著燈籠走遍全市能找到幾個呢？因為人特笨加人特傻，一般不可能錢特多加賺特多。
12. 看買賣力量的較量，知需求小于供給。某市2008年房價如果繼續(xù)上漲的話，幾個月里入市的“解放軍”需要6萬人。因為幾個月的調(diào)控和利空頻傳造成4萬套新房和二手房在待售，加上新近將有1萬套新房封頂，如果大漲會掛出獲利盤1萬套。你炒過股的話，就容易理解了。一個股在9.01元的賣盤上掛了4萬股，在9.02元的賣盤上掛了1萬股，隨后在9.03元的賣盤上掛了1萬股。吃掉這6萬股才會上漲到9.04元。
目前房市的調(diào)控真抓實干，風(fēng)險已大，利空滿天飛，恐慌氣氛彌漫，廣深跌勢明顯。圍城外的人不想進(jìn)去，大家都明白逆勢者亡，順勢者生的道理，大多聽人說過“新手死于大頂，老手死于熊市搶反彈”和“熊市不言底”的股言。圍城里的人想出來，開發(fā)商為還貸要套現(xiàn)，套牢的想割肉，保本的要吐雞肋，獲利的要落袋為安。見橫盤要提前殺出，見小跌要盡早殺出，見漲當(dāng)作回光返照也要殺出，每一次反彈都是殺出的良機(jī)。明擺著有6萬套等候在哪里，誰有一呼百應(yīng)，扭轉(zhuǎn)乾坤的帥才，讓6萬個“唯利是圖”的投資投機(jī)者在短時間里發(fā)揚(yáng)“寧套自己百萬，不虧他人幾萬”的舍身救人的精神跳入冰水中，一起動手先把這6萬人救上岸？
“錦上添花追漲，落井下石殺跌”永遠(yuǎn)是市場的本性。9.01元的幾萬賣盤老掛著不怎么動，就說明大勢不妙，9元、8.99元的殺跌盤就爭先恐后地掛出來了，跌勢就更加明顯，賣者就要殺跌“瞎胡鬧”了，排隊追漲“湊熱鬧”的人就不見了，圍著“看熱鬧”的人就越來越多了。
房市投資投機(jī)者的買是為了賣，與股民在6000點高位的投機(jī)心態(tài)是一樣的，會露出“游擊隊”的本來面目，打贏了應(yīng)該走，打輸了更要走。不走的人就會在雪山上替人站崗。最終還是要有6萬個買得起195萬一套房的“待購首套自住房者”來“解放”這些“解放軍”?？墒牵愕闹苓呌袔讉€買得起195萬一套房的“待購首套自住房者”呢？
珠峰再高也有頭，樹再大也有頂。即使真有6萬個不怕套的投資投機(jī)型的“解放軍”來了，那也是回光返照，拉高出貨，那也是筑一個更有回落勢能和更大下跌空間的大頂。你炒過股的話，就容易理解了：“天量見天價”。如果在高位見到“量價齊升”，就要注意是不是自買自賣對倒盤的騙局了。跌勢一旦形成，有很大的慣性和殺傷力，誰敢去接高空墜落的飛刀？樓市盤子太大了，參與的人太多了，沒有真正說了算的大莊家，一旦下跌，就象大堤決口，賣盤兇猛涌出，誰來組織眾人去堵住決堤大口？要知道，溜得最早的是大款，跑得最快的是大戶，因為你才2套房，人家有10套，要死的話他們比你死得更慘。所以轉(zhuǎn)跌為升只是大戶要撤退的煙幕彈，只是小散的單相思。
13.城市化將放慢，需求沒有想象的那么多。城市化速度將放慢的原因主要有：
農(nóng)民特別是農(nóng)民工逐步落實計劃生育，過幾年張家村一年里新進(jìn)城的年輕人10人，因年紀(jì)大、身體變差、嫌賺錢少、賺的錢已達(dá)到目標(biāo)等原因而離城回鄉(xiāng)的12人。
石油需求每年飛速增多，而全球石油產(chǎn)量已處在頂峰，近3年日均產(chǎn)量都無法增大，需求與供給已呈現(xiàn)不可逆轉(zhuǎn)的“＜趨勢”，石油價除了上漲，已經(jīng)別無選擇。1970年代第一次石油危機(jī)的時候，全球的石油產(chǎn)量剛剛減少了不到8%，油價就翻了兩番。當(dāng)我們見到150美元一桶時，汽油可能定量計劃供給，會導(dǎo)致通貨膨脹、物價上漲和經(jīng)濟(jì)增長速度減緩。經(jīng)營成本過大將導(dǎo)致不少企業(yè)倒閉和失業(yè)人數(shù)增多。
買不到油和油價奇高，已導(dǎo)致用生物燃料來替代。國際糧價隨油價一路走高。制作生物燃料的玉米和甘蔗需要量極大，必須有人去擴(kuò)種。中國13億，糧食依靠進(jìn)口做不到，有錢也沒地方買去，米國有糧寧喂汽車也不賣給你。
還呆在農(nóng)村里的年輕人不多，加上承包土地以家庭為單位，機(jī)械化無從談起，18億畝耕地已人手不夠。
這些情況都會表明農(nóng)民工會部分回流農(nóng)村。最后的結(jié)果是為了車有糧食吃，更為了人有糧食吃，需要增加對農(nóng)補(bǔ)貼，動員更多的勞動力進(jìn)入農(nóng)業(yè)。不可能嗎？ 50年前的精簡下放和40年前的上山下鄉(xiāng)，就是一種把城市勞動力趕到農(nóng)業(yè)去的無奈的選擇。由于有勞動強(qiáng)度大、工資低、物價上漲使積蓄不容易、買不起房、租房負(fù)擔(dān)重、不如在中小城市干合算等問題。大城市的企業(yè)招工難的民工荒說明，回流的苗頭已顯露出來了，大城市城市化速度減慢，中小城市加快。動則百萬，民工和剛畢業(yè)的學(xué)生大部分無力買房，剛性需求很大只是多軍美好的黃粱美夢，目前已過剩的大城市住房將會過剩，再過剩。