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2024年，全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模維持相對(duì)低位且平穩(wěn)運(yùn)行，核心城市表現(xiàn)穩(wěn)健，部分區(qū)域土地成交金額與城投拿地?cái)?shù)額超越去年同期，呈現(xiàn)出一定程度的“點(diǎn)狀復(fù)蘇”苗頭。
可以看到，中央、地方協(xié)同發(fā)力，土地政策與土拍規(guī)則的持續(xù)優(yōu)化，極大提振了房企的信心與參與積極性。中指研究院研報(bào)顯示，自9月底新政持續(xù)釋放效力后，10月起，上海、深圳、杭州、成都等核心城市土拍熱度節(jié)節(jié)攀升。尤為引人注目的是，各地民營(yíng)房企陸續(xù)重返土拍市場(chǎng)，進(jìn)入10月后，拿地?zé)崆楦怯l(fā)高漲。
另?yè)?jù)統(tǒng)計(jì)，伴隨市場(chǎng)預(yù)期回升，四季度以來，土地到期建面持續(xù)上揚(yáng)，特別是在9月末政治局會(huì)議定調(diào)止跌回穩(wěn)后，10月地方供地意愿顯著復(fù)蘇，拉動(dòng)11月、12月到期建面大幅躍升，遠(yuǎn)超往年同期周期波動(dòng)正常區(qū)間。
“目前（土地市場(chǎng)）仍處于去庫(kù)存、供求平衡周期，從10月以來典型高溢價(jià)高總價(jià)成交地塊來看，面對(duì)存量市場(chǎng)走高、人均住房面積高位的現(xiàn)狀，只有持續(xù)供應(yīng)優(yōu)質(zhì)宅地，以市場(chǎng)化推動(dòng)優(yōu)秀企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，才能切實(shí)提升新建住宅的建設(shè)品質(zhì)。”專家向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示。
利好政策密集出臺(tái)
2024年，從中央到地方密集出臺(tái)多項(xiàng)利好政策，涵蓋調(diào)整供地規(guī)模、盤活閑置地塊、優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)以及創(chuàng)新出讓方式等多個(gè)維度。
5月初，自然資源部辦公廳發(fā)布《關(guān)于做好2024年住宅用地供應(yīng)有關(guān)工作的通知》（下稱《通知》），明確提出合理管控新增商品住宅用地供應(yīng)規(guī)模、持續(xù)大力支持保障性住房用地供應(yīng)、嚴(yán)格落實(shí)住宅用地收回相關(guān)要求、強(qiáng)化閑置土地處置力度等要點(diǎn)。其中，《通知》著重強(qiáng)調(diào)，各地在年內(nèi)供地進(jìn)程中，需依據(jù)最新商品住宅去化周期，實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)調(diào)整商品住宅用地供應(yīng)量。對(duì)于庫(kù)存積壓嚴(yán)重、去化周期過長(zhǎng)的城市，應(yīng)暫停新增商品住宅用地出讓，堅(jiān)決遏制存量土地?zé)o序增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
之后，5月17日，中央提出投入3000億元保障性住房再貸款用于收購(gòu)存量房、盤活閑置土地；7月19日，黨的二十屆三中全會(huì)為 房地產(chǎn)定調(diào)，提出“優(yōu)化土地管理，構(gòu)建與宏觀政策和區(qū)域發(fā)展緊密銜接的土地管理制度”“建立新增城鎮(zhèn)建設(shè)用地指標(biāo)配置與常住人口增加協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)機(jī)制”，以及“優(yōu)化城市工商業(yè)土地利用模式，盤活存量土地與低效用地”等指導(dǎo)原則；11月，財(cái)政部宣布運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券收回收購(gòu)存量閑置土地，資金規(guī)模高達(dá)10萬億元，遠(yuǎn)超當(dāng)年棚改貨幣化PSL的3.4萬億元資金體量。
地方層面，多個(gè)城市也是因地制宜、因城施策，諸如支持地方政府利用專項(xiàng)債回收土地、適度下調(diào)容積率、提高拓展面積比例等一系列政策紛紛落地，切實(shí)減輕房企開發(fā)成本，給予有力支持。
例如，上海市發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化本市新出讓商品住房用地套型供應(yīng)結(jié)構(gòu)的通知》，核心內(nèi)容聚焦優(yōu)化新出讓商品住房用地中小套型住房建筑面積標(biāo)準(zhǔn)，以及合理調(diào)整新出讓商品住房用地中小套型住房供應(yīng)比例；江蘇掛牌出讓首宗“帶方案”出讓的工業(yè)用地；北京發(fā)布首宗“住宅＋產(chǎn)業(yè)＋配套”組合供應(yīng)用地預(yù)申請(qǐng)公告等。
此外，不少地方還將低密度住宅用地與“好房子”建設(shè)深度融合。在向土地市場(chǎng)投放低容積率土地的同時(shí)，積極出臺(tái)配套政策，鼓勵(lì)房企打造低密度、高綠化率、節(jié)能智慧的高品質(zhì)住宅。
全年土拍市場(chǎng)“點(diǎn)狀復(fù)蘇”
在政策“組合拳”有力推動(dòng)下，2024年，全國(guó)土地市場(chǎng)供應(yīng)規(guī)模保持相對(duì)低位平穩(wěn)運(yùn)行，核心城市表現(xiàn)穩(wěn)健，部分地區(qū)土地成交和城投拿地金額超過去年，顯示出一定程度的“點(diǎn)狀復(fù)蘇”跡象。
據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，整體而言，在2024年的土地市場(chǎng)，北上深杭仍是房企重點(diǎn)“補(bǔ)倉(cāng)地”，廣州、成都、合肥的優(yōu)質(zhì)地塊吸引眾多房企踴躍參拍。其中，一線城市1—11月住宅用地土地出讓價(jià)款占300城的份額達(dá)22.0％，較2023年提升3.1個(gè)百分點(diǎn)。
廣東省住房政策研究中心的首席研究員李宇嘉指出，諸多企業(yè)在今年已順利完成銷售目標(biāo)，邁入拿地補(bǔ)充庫(kù)存的關(guān)鍵階段。尤其是重點(diǎn)城市的高品質(zhì)地塊，成為房企擴(kuò)充土地儲(chǔ)備的重中之重。
特別是在9月底新政持續(xù)顯效的催化下，10月以來，上海、深圳、杭州、成都等核心城市土拍熱度持續(xù)升溫。
例如，10月22日，杭州上城四堡七堡單元JG1402-36地塊溢價(jià)率高達(dá)29％；10月29日，杭州蜀山單元XS150201-73地塊溢價(jià)率攀升至51％；11月6日、11月15日，成都高新區(qū)桂溪街道、錦江區(qū)柳江街道兩宗地塊溢價(jià)率分別達(dá)到46.1％、44.4％；11月27日，上海浦東新楊思地塊觸達(dá)中止價(jià)轉(zhuǎn)入“高品質(zhì)建設(shè)”環(huán)節(jié)，溢價(jià)率達(dá)40.4％。
從拿地房企主體來看，“央國(guó)企及地方國(guó)資仍是拿地絕對(duì)主力”。中指研究院數(shù)據(jù)表明，2024年1—11月，22城累計(jì)拿地金額中央國(guó)企占比47％，地方國(guó)資占比30％，兩者合計(jì)達(dá)77％，較2023年全年提升2個(gè)百分點(diǎn)。這其中，土拍情緒偏弱的城市地方國(guó)資占比較高，如無錫、沈陽(yáng)、南京、福州、長(zhǎng)春等城市地方國(guó)資占比均超五成。
值得關(guān)注的是，隨著土地市場(chǎng)的逐步回暖，各地民營(yíng)房企返場(chǎng)拿地現(xiàn)象頻現(xiàn)，這被視作房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)回暖的關(guān)鍵標(biāo)志之一。據(jù)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，今年9月至11月期間，全國(guó)30個(gè)重點(diǎn)城市土地成交中，至少有12宗地塊被民企以高溢價(jià)競(jìng)得（溢價(jià)率超過20％），主要集中在成都、杭州、西安、合肥等城市。
例如，12月19日，在杭州今年第二十批住宅用地出讓中，蕭山區(qū)的北干東單元地塊XSCQ20A-14地塊經(jīng)過70輪激烈競(jìng)價(jià)，由杭州本土民營(yíng)房企海威置業(yè)和中天美好聯(lián)合以18億元總價(jià)拿下，成交樓面價(jià)3.71萬元／平米，刷新蕭山區(qū)涉宅用地成交樓面價(jià)TOP2紀(jì)錄，溢價(jià)率更是高達(dá)76.50％，刷新了今年杭州土地市場(chǎng)最高溢價(jià)率紀(jì)錄。
對(duì)此，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所房地產(chǎn)研究室副主任牛三元分析稱，伴隨整個(gè)市場(chǎng)銷售邊際改善，民營(yíng)房企信心得到極大提振。加之支持項(xiàng)目融資等一系列政策加速落地，民營(yíng)房企融資環(huán)境顯著優(yōu)化，參與土地市場(chǎng)的能力也隨之增強(qiáng)。
張波向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，民企雖然整體拿地規(guī)模進(jìn)一步收窄，但呈現(xiàn)“點(diǎn)狀突出”特點(diǎn)：“雖然在一線城市很難和大型央國(guó)企競(jìng)爭(zhēng)，但在杭州、三亞、成都等二線城市則多有斬獲，這在一定程度上也反映出民營(yíng)房企在資金運(yùn)作方面的嚴(yán)謹(jǐn)性及信心小幅提升。”
年末土拍迎來“翹尾”行情
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，四季度以來，土地到期建面持續(xù)增長(zhǎng)，尤其是在9月末政治局會(huì)議定調(diào)止跌回穩(wěn)之后，10月地方供地意愿顯著復(fù)蘇，帶動(dòng)11月、12月到期建面大幅躍升，并且遠(yuǎn)超往年周期波動(dòng)的正常范圍。
該機(jī)構(gòu)推算，12月，土地成交將達(dá)到約3.3億平米，環(huán)比增長(zhǎng)97％。在去庫(kù)存、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期仍是行業(yè)調(diào)控主要任務(wù)的大背景之下，土地項(xiàng)目的去化速度和盈利空間的確定性，必然要經(jīng)受投資方、融資方層層的嚴(yán)格考驗(yàn)。從樂觀角度解讀，溢價(jià)率指標(biāo)的適度下降，搭配交易量的大幅上升，意味著有更多“優(yōu)勢(shì)不突出”的地塊為投資方所接受，供求雙方信心均在緩慢恢復(fù)之中。
張波預(yù)計(jì)，展望2025年，預(yù)計(jì)土地出讓情況整體企穩(wěn)、分化持續(xù)趨勢(shì)還將持續(xù)，熱點(diǎn)城市隨著房地產(chǎn)交易的復(fù)蘇會(huì)帶動(dòng)土地進(jìn)一步回暖。而房企之分化也將保持。隨著地方土地“收儲(chǔ)”推進(jìn)，房企拿地策略也預(yù)計(jì)會(huì)有小幅調(diào)整，但聚焦高能級(jí)城市的趨勢(shì)不會(huì)發(fā)生變化。
在中指研究院方面看來，展望2025年，房地產(chǎn)政策寬松基調(diào)或?qū)⒀永m(xù)，下階段政策有望繼續(xù)圍繞“促進(jìn)需求”和“優(yōu)化供給”展開。
其中，優(yōu)化供給方面，重點(diǎn)或在于去庫(kù)存政策的加快落地推進(jìn)。具體而言，專項(xiàng)債收購(gòu)存量閑置土地的配套政策有望繼續(xù)完善，加速推動(dòng)土地“去庫(kù)存”；同時(shí)，完善3000億元保障性住房再貸款收儲(chǔ)政策；第三，多措并舉盤活商辦用房，將存量商辦用房轉(zhuǎn)為租賃住房或是重要方向。而除上述政策之外，預(yù)計(jì)項(xiàng)目融資“白名單”、保交房等也將是2025年供給端政策持續(xù)落位的聚焦點(diǎn)，改善企業(yè)資金環(huán)境，繼續(xù)修復(fù)企業(yè)和購(gòu)房者市場(chǎng)預(yù)期。
來源：華夏時(shí)報(bào) |