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融資遇瓶頸 開發(fā)商缺錢加劇 引發(fā)集體“退地”
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2009-02-24  來源:  點(diǎn)擊數(shù):1444
“地王”集體退地

????今年,我國房地產(chǎn)市場正興起一場聲勢頗大的“退地運(yùn)動”——各大地王由于承受不了資金短缺的壓力,開始集體“退地”。

????在上海,去年的“普陀地王”遭遇退地。去年9月,長風(fēng)生態(tài)商務(wù)區(qū)4號東南地塊以3.14億元起拍,最終被“黑馬”上海志成企業(yè)發(fā)展有限公司以11.04億元收入囊中,樓面地價(jià)高達(dá)1.65萬元/平方米。而近日,志成企業(yè)因?yàn)闆]有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)交齊土地款,土地被政府收回。

????這并不是第一家“地王”所面臨的悲慘遭遇。

????同在去年9月,福建融信地產(chǎn)以總價(jià)9.04億元、每畝單價(jià)近2000萬元的高價(jià)拍得白馬路地塊,成為轟動一時(shí)的福州“地王”,樓面地價(jià)高達(dá)9953元/平方米。到今年3月初,融信地產(chǎn)不惜損失7000萬元土地保證金,將昔日高價(jià)拍得的土地退還。

????小型開發(fā)商干脆毀約退地,大型開發(fā)商只能另尋出路。

????5月14日,粵宏遠(yuǎn)A下屬全資子公司廣東宏遠(yuǎn)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)公司,以500萬元的價(jià)格售讓了北京萬信投資發(fā)展有限公司所持有的東莞萬科置地有限公司50%股份。而東莞萬科置地手中所持有的地塊,正是一年前地價(jià)狂飆時(shí),以14.12億元拿下的地王——東莞市南城水濂村地塊,當(dāng)時(shí)折合樓面地價(jià)為3772.3元/平方米。此后東莞房價(jià)一直下降,近半年來的平均房價(jià)約在6000元/平方米左右,如果以目前的銷售價(jià)格計(jì)算,東莞萬科置地當(dāng)初拿地價(jià)格幾乎沒有利潤可言。

????據(jù)統(tǒng)計(jì),今年3月中旬以來,已經(jīng)有6家房產(chǎn)企業(yè)掛牌轉(zhuǎn)讓部分股權(quán),這些企業(yè)持有的土地包括浦東陸家嘴的黃金地段地塊、安徽合肥的土地項(xiàng)目等,出讓方有上海強(qiáng)生房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司、寶鋼集團(tuán)等大型企業(yè)。

????“地產(chǎn)開發(fā)商在瘋狂拿地及囤積土地的同時(shí),也在制造泡沫。”業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,去年土地市場瘋狂之時(shí),一些開發(fā)商為了拿地不顧實(shí)力、不惜成本,可一旦市場形勢有變,這些開發(fā)商就將為自己的不理智付出代價(jià)。

????房價(jià)面臨巨大分化

????隨著宏觀調(diào)控的進(jìn)一步加強(qiáng),我國房地產(chǎn)市場正經(jīng)歷劇變,房價(jià)也日益分化。

????佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛健雄表示,以前在房價(jià)應(yīng)與購買力相當(dāng)?shù)膽T性思維下,全國房價(jià)一盤棋,大家差距都不大。因此,在上海、北京等大都市房價(jià)上漲的帶動下,小城市的房價(jià)也緊跟上漲。這雖然體現(xiàn)了這幾年百姓相當(dāng)?shù)馁徺I水平,但也部分透支了消費(fèi)能力。因此,過去幾年上漲過快的中小城市房價(jià)和郊區(qū)房價(jià),在經(jīng)濟(jì)增長沒能填補(bǔ)前期過快上漲的房價(jià)泡沫下,可能出現(xiàn)回調(diào)的壓力。

????這與上海、北京等大都市核心區(qū)房價(jià)在經(jīng)濟(jì)增長的帶動下保持上漲大勢背道而馳。因此,將來無論是樓市還是開發(fā)商,都將面臨巨大分化。

????五合智庫總經(jīng)理鄒毅表示,“在開發(fā)企業(yè)的現(xiàn)金流量表上,經(jīng)營性現(xiàn)金流入與融資性現(xiàn)金流入都遇到問題,多數(shù)企業(yè)短期還債壓力巨大,尋找解決問題之策迫在眉睫?!?

????危機(jī)或波及銀行業(yè)

????數(shù)據(jù)顯示出了房地產(chǎn)商所面臨的痛苦。

????上海市統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示,受國家緊縮性貨幣政策影響,今年前5個(gè)月上海項(xiàng)目建設(shè)資金趨緊,如建設(shè)項(xiàng)目到位資金中,本年到位2056.3億元,同比下降7.8%。

????SOHO中國主席潘石屹所預(yù)言的“百日劇變”時(shí)間將近,他近日繼續(xù)爆料,稱房地產(chǎn)企業(yè)正出現(xiàn)大規(guī)模拖欠土地出讓金的現(xiàn)象,下一步就將可能威脅到銀行。

????潘石屹稱,所說的“百日劇變”指2006年下半年、2007年瘋狂拿地的那些企業(yè),把所有的錢和銀行貸款拿去作為拿地的首付款。由于這些企業(yè)拿到的土地到2008年上半年還不具備銷售條件,并沒有形成可以在市場上打折銷售的房子,將面臨著很大的資金壓力。

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