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根據(jù)德勤最新發(fā)布的房地產(chǎn)投資手冊，面對更嚴(yán)苛的融資要求、法規(guī)的不斷調(diào)整和對更具環(huán)保特色建筑物的關(guān)注，海外投資者能否有效應(yīng)對挑戰(zhàn)將很大程度地影響其的投資回報。德勤全國房地產(chǎn)行業(yè)領(lǐng)導(dǎo)人何錦榮在接受采訪時表示：“外國投資者面對禁止外債和其它對外商投資房地產(chǎn)市場的限制，以及國家的貨幣從緊政策，會促使他們?yōu)槠煜碌姆康禺a(chǎn)投資項目尋求其它融資渠道。對外國投資者來說，與可靠的內(nèi)地伙伴建立策略性伙伴關(guān)系，組成中外合資經(jīng)營企業(yè)，已成為可取的選擇?！?

　　隨著中國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展，城市化的快速進(jìn)程，2008年北京奧林匹克運(yùn)動會及2010年上海世界博覽會的到來，中國房地產(chǎn)市場為境內(nèi)和境外投資者提供了大量的投資機(jī)會。盡管日前政府出臺了調(diào)控性政策，但是業(yè)內(nèi)人士仍然相信，從長期來看，中國房地產(chǎn)業(yè)存在著持續(xù)發(fā)展的巨大潛力。?


　　來自亞洲的投資者一直以來都是投資中國的主要境外投資者。近來，美國和歐洲投資者也逐漸成為活躍的買方。中東投資者亦表示出了對中國房地產(chǎn)市場的濃厚興趣。北京和上海等一線城市吸引了大量的海外投資。事實上，在新興的房地產(chǎn)市場中，房地產(chǎn)投資的全球化趨勢正在日益增強(qiáng)。?


　　但是，針對住宅房地產(chǎn)價格飛漲的情況，有關(guān)部門出臺了涉及土地收購，融資與稅務(wù)等方面的宏觀調(diào)控政策。在這一情況下，盡管機(jī)構(gòu)投資者被中國較高的投資收益和中國經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展所吸引，但同時也面臨著新興市場所帶來的一定挑戰(zhàn)，這些挑戰(zhàn)可能減緩他們進(jìn)入市場或擴(kuò)大投資的步伐。?


　　挑戰(zhàn)一：透明度不足?


　　房地產(chǎn)買賣/租賃交易的數(shù)據(jù)不夠準(zhǔn)確透明；市場供需的歷史/當(dāng)前統(tǒng)計資料不足；以及缺乏統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)化的數(shù)據(jù)和可靠的績效評估基準(zhǔn)。?


　　盡管市場中存在某些私有和公有房地產(chǎn)績效指數(shù)，但是并沒有一個指數(shù)專注于投資性房地產(chǎn)并且涵蓋所有種類，而且現(xiàn)有的指數(shù)也經(jīng)常采用不一致的績效指標(biāo)。交易數(shù)據(jù)透明度不足會導(dǎo)致延長盡職調(diào)查的時間，同時也增加了交易成本。?


　　挑戰(zhàn)二：法制體系?


　　機(jī)構(gòu)投資者依賴于有效的合同和產(chǎn)權(quán)保護(hù)機(jī)制，因此需要了解交易所適用的法律及其相關(guān)程序。雖然中國目前正在向“法治”國家的方向不斷前進(jìn)，但司法體系仍然需要一段時間以實現(xiàn)能夠熟練處理錯綜復(fù)雜商業(yè)問題的目標(biāo)。?


　　挑戰(zhàn)三：交易過程復(fù)雜?


　　通常情況下，房地產(chǎn)交易的過程不夠公開及迅速。目前，國內(nèi)并無統(tǒng)一明確的稅務(wù)和產(chǎn)權(quán)登記流程。因此，不但交易的不確定性增加，交易成本增加，而且某些交易是需要通過建立“關(guān)系”來完成的。這種方式經(jīng)常與投資者所遵從的，與其母國的法律和行為習(xí)慣相一致的法規(guī)和社會要求有所不同。?


　　挑戰(zhàn)四：買賣雙方使用的評估標(biāo)準(zhǔn)不同?


　　很多房地產(chǎn)出售方是本土開發(fā)商，對投資收益的衡量標(biāo)準(zhǔn)缺乏適當(dāng)?shù)睦斫?。大量的住宅房地產(chǎn)開發(fā)商對收益性物業(yè)以“每平方米單價”為估價基準(zhǔn)，而不是以租金收益為估價基礎(chǔ)。這就導(dǎo)致了出售方不現(xiàn)實的高預(yù)期，與租金價值低且相對風(fēng)險高的情況不匹配。?


　　挑戰(zhàn)五：資金匯入和利潤匯回的冗長過程?


　　2006年7月，中國六部委聯(lián)合頒布了171號文，要求境外房地產(chǎn)投資者不可以直接從境外通過境外公司投資擁有中國房地產(chǎn)。因此，境外投資者必須在中國境內(nèi)設(shè)立外商獨資企業(yè)，或者與持有房地產(chǎn)營業(yè)執(zhí)照的中國公司成立合資企業(yè)。隨后，中國商務(wù)部和外匯管理局聯(lián)合又接連頒布了50號文和130號文，對房地產(chǎn)市場中外資在審批、備案，外匯管理和設(shè)立合資房地產(chǎn)項目開發(fā)公司，以及舉借外債進(jìn)行嚴(yán)格限制。對境外投資中國房地產(chǎn)市場而言，這不僅增加了設(shè)立境內(nèi)公司的繁瑣的程序，也增加了投資融資和現(xiàn)金匯回的限制。?


　　挑戰(zhàn)六：有限的流動性?


　　盡管中國房地產(chǎn)市場十分活躍，發(fā)展迅速，但是也存在著一些限制其流動性的因素。第一，低透明度降低了交易的頻率。第二，缺乏本地的長期投資機(jī)構(gòu)。例如，目前尚不允許本地養(yǎng)老金和保險公司投資于房地產(chǎn)。第三，171號文限制了某些外國投資者的進(jìn)入，包括機(jī)構(gòu)投資者及非機(jī)構(gòu)投資者