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??????? 上海房價一月下跌24%？中遠兩灣城房價一夜暴跌三成？一個個觸目驚心的房價報告讓人搞不清楚。面對有些紛亂的數(shù)據，普通購房者如何才能準確地撥開迷霧，看透房價的真相呢？
創(chuàng)三年來最大跌幅？
■解析：商品住宅新盤成交均價不代表整體水平
部分媒體近日刊登了佑威房地產研究中心出具的報告：7月份上海商品住宅新盤成交均價環(huán)比下降24%，這是2005年7月以來上海房價最大環(huán)比跌幅，并稱這是“新一輪調控以來的最大跌幅”。
但記者走訪市場發(fā)現(xiàn)，這個數(shù)據和不少購房者的實際感受存在很大差距，這個數(shù)據是怎么算出來的？真的有這么大跌幅嗎？能代表上海樓市目前的真實狀況嗎？
記者找到發(fā)布上述數(shù)據的佑威房地產研究中心主任薛建雄。“‘新盤成交均價環(huán)比下降24%’的結論，是中心根據上海房地產交易中心‘網上房地產’發(fā)布的數(shù)據分析得來，從數(shù)據本身來看是準確的。但是該數(shù)據存在了一定的偶發(fā)因素。”薛建雄解釋，今年6月翠湖天地嘉苑、御翠豪庭、仁恒何濱城等幾處豪宅都集中推盤，特別是翠湖天地嘉苑超過8萬元的均價，把當月全市的平均價給拉了上去，導致與7月新盤成交均價出現(xiàn)較大差異。
復旦大學房地產研究中心主任華偉表示，“商品住宅新盤成交均價”的數(shù)據不過是一個純統(tǒng)計學上的數(shù)字，如果當月成交湯臣一品的住宅，就能帶動該“均價”數(shù)字大漲，而成交了崇明島的住宅，該數(shù)字就會下跌。
薛建雄也承認，商品住宅新盤成交均價不代表上海房價的整體水平。市民要看房價漲了還是跌了，還是應該選擇看個案的表現(xiàn)情況，比如對三林板塊感興趣的，就應該選擇該地區(qū)的樓盤價格進行數(shù)據比較。
??????? 業(yè)主的迷茫
開發(fā)商降價所帶來的的確是銷售額的迅速提升。萬科杭州促銷樓盤之一——魅力之城當天出貨近促銷總量60%，上海樓盤周末回籠資金過2億元；恒大13樓盤打折收入驚人，沈陽恒大城首日實現(xiàn)銷售額4.3億元。而根據恒大方面的預售認籌預算，此次13個樓盤首日總銷售額可逾30億元，甚至“十一”黃金周7天可入賬50億元。
開發(fā)商數(shù)錢同時，低價再低價的出現(xiàn)卻讓業(yè)主陷入迷茫。
“我從去年年底開始看房，一直到現(xiàn)在還沒下定決心買?！辟彿空咝×值尼葆逡彩墙^大多數(shù)購房者在“買”與“不買”之間躊躇不定的疑問。
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中長期看，早買劃算
調查顯示，目前消費者觀望心理依然濃厚：當問及“您認為目前的房價見底了嗎？” 85%的被調查者認為“沒見底”；而對于“您認為現(xiàn)在是買房的好時機嗎？”這個問題，83%被調查者認為“不是”。
榕泰房產總經理趙春雷認為，那些以外來購買為主力的新興區(qū)域，去年樓市高漲時成為領漲先鋒，本身就存在一定泡沫，如今成為領跌板塊也在情理之中，“新興地段免不了以板塊造勢，但那終究只是脂粉，如今處在價值回歸階段，洗凈鉛華素面朝天，有繼續(xù)下跌可能的也是這些新興板塊。而市中心高檔地段的下跌空間有限?！?/font>
佑威房地產研究中心薛建雄認為，從中長期來看，在經濟允許的范圍內越早買越合適。“雖然短期之內去年一部分漲幅過大的樓盤如今下跌幅度也較大，使得市場上看跌的氛圍不斷加重。在短期之內可以觀望，等待開發(fā)商給出的最大優(yōu)惠。但從土地供應量、在建項目存量等中長期因素來看，上海樓市不會一蹶不振?！?薛建雄認為，前8個月成交低迷，冬季又是傳統(tǒng)樓市淡季，因此大部分滯銷的樓盤都希望在“金九銀十”期間快速銷售“美化”業(yè)績，特別是到10月底的最后沖刺期，開發(fā)商一定會亮出最后的底牌。
??????? 年內購房需求嚴重萎縮
據財經網最新讀者調查“房地產市場信心調查”顯示，短期內房地產市場不容樂觀。
調查顯示，讀者對房價的評價呈現(xiàn)明顯一邊倒的態(tài)勢，有高達89%的讀者認為，目前所在城市的房價偏高。讀者對房價高的判斷與個人信息之間的關系不顯著，也就是說，在家庭收入、擁有房產情況與所在城市各異的情況下，參與調查者一致認為房價偏高。
既然普遍認為房地產市場曾經“過熱”，那么眼下是否到了“退燒”的時候呢？有64%的讀者認為，這一時刻已經到來，房價在2008年下半年將會下跌；23%的讀者認為，房價將基本持平，認為還會繼續(xù)上漲的只有7%。
在本次調查中的北京、上海、深圳、廣州這些大城市的房價預期上，無一例外，看跌者占據大半江山。
在下跌預期支配下，購房打算也相應出現(xiàn)觀望狀態(tài)。有76.7%的讀者表示，年內沒有打算買房，15.1%的讀者不確定，8.3%表示會考慮買房。
那么，房價是否是漫長購房路上最大的一塊絆腳石？在問及讀者不購房原因時，有71%的讀者選擇房價太貴，而選擇“沒有投資潛力”的比例僅為9%。
財經網的調查指出，當房價成為最重要的考慮因素，購房者對房價的敏感程度也是衡量市場走勢的重要參考。假設房價在現(xiàn)有水平下跌兩成時，有75%的讀者選擇不考慮購房；假設房價下跌四成時，情況發(fā)生逆轉，有80%的讀者表示會考慮購房。這表明，房價下跌兩成至四成之間時，購房意愿上升，需求大量釋放，并將提供對房價的支撐，從而帶動房價企穩(wěn)。
當然，關于房價在下跌20%-40%之間存在支撐的判斷，取決于這樣一個重要的假設，即房價的下跌不是恐慌性的。
上海黃金地段高端樓盤 難再繼續(xù)“抗跌神話”
普遍認為是“價格堡壘”的上海高端物業(yè)也出現(xiàn)價格松動跡象。記者調查發(fā)現(xiàn)，仁恒河濱城、君御豪庭、遠中風華園、御翠豪庭等市中心高端樓盤雖報價依然堅挺，但實際成交量與價格均已明顯下降。
位于浦東世紀公園板塊的仁恒河濱城8月初推出150套房源，開盤價格為42400～42800元/平方米，雖然比5月31日推出的前一批房源已調高了報價。
然而，上海佑威房地產研究中心提供的成交數(shù)據顯示，8月推出的150套新房源至今成交7套，成交均價僅為36572元/平方米。
異曲同工的還有位于上海市中心靜安區(qū)的豪宅遠中風華園。售價已從開盤時58000元/平方米下降為42285元/平方米。
從數(shù)據上看，這些市中心豪宅雖然上市報價都有所上漲，但實際成交價并未上漲，甚至還明顯下跌，并已出現(xiàn)滯銷現(xiàn)象。
佑威房地產研究中心主任薛建雄表示，上海豪宅項目7、8月份的新推房源，網上參考價普遍反映了開發(fā)商在5、6月份申請預售許可證時對上海房地產市場預期。但隨著市場對樓市預期的普遍看淡，開發(fā)商不得不調整后市預期，紛紛降低價格拋售套現(xiàn)。
而中原地產最新發(fā)布的《上海市高檔公寓2008年上半年研究報告》也顯示，上海售價在2萬元/平方米以上的高檔公寓租金年回報率已低至2.7％，甚至比銀行一年期存款基準利率還低。雖然持有高檔物業(yè)的購房者更為看重的是房屋的長期升值空間，但很顯然，目前購買高檔公寓作為“以租養(yǎng)貸”的長期投資并不是宗劃算的買賣。
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盤點上海多個高端物業(yè)板塊，記者發(fā)現(xiàn)，原來“黃金地段、絕版物業(yè)”的抗跌神話也已經開始破滅，而成交量的萎縮更讓豪宅市場的投資面臨無人接盤的尷尬。
對于目前上海高端物業(yè)成交量縮價跌的態(tài)勢，薛建雄認為，“部分豪宅降價，是前期過高價格向價值的回歸?！?/font>
但方方地產咨詢機構的最新報告指出，從今年上半年上海樓市前30強企業(yè)的銷售金額排行看，和黃仍然憑借“御翠豪庭”和“御翠園”兩個高端項目逾30億元的總銷金額，由去年同期的第36位上升至第4位；恒盛地產則憑借高端項目尚海灣豪庭、新虹橋綠景園以近33億元的總銷金額進入前3，去年同期僅排第24位。
顯而易見的是，上半年高端物業(yè)銷售的一路飄紅，使得滬上眾發(fā)展商所占據市場格局在重新洗牌，但下半年轉入降價風潮后，高端物業(yè)的發(fā)展商們無疑也將面臨一場艱難的“突圍戰(zhàn)”。
低迷之中，一些開發(fā)商已開始悄然改變行銷思路，拉開突圍的序幕。
除了挖空心思進行與豪宅品位相匹配的營銷活動外，在客戶群體的選擇上也漸漸放眼四海，很多高端樓盤正圖謀“滬外運動”，目光投向外埠更多有實力的精英人士。
而11月30日～12月3日即將在北京亮相的2008第十屆CIHAF中國住交會，正是挖掘出目前高端物業(yè)發(fā)展商的潛在需求，并針對這一需求傾力打造“CIHAF 2008中國國際高端物業(yè)展”以及“奢美中國”年度高端物業(yè)推介榜的盛大頒獎典禮。這一全景展示中國高端物業(yè)，定向組織面向高端物業(yè)的機構投資者和高端置業(yè)客群的盛會，力求以一站式服務，空前加強供需雙方的對接。
事實上，住交會多年的品牌效應有足夠的磁力吸引高端人群的到達，再加之一系列高端戰(zhàn)略合作伙伴關系的營銷通路，有別于以往的單個項目很難邀請到眾多有效客戶的弊端，精準的定位和集約效應無疑是目前高端物業(yè)發(fā)展商打開銷售渠道的最有效途徑之一。
上海今夏近半新房開盤跌價 降價局面繼續(xù)擴散
此輪萬科“領跌”固然廣受關注，但事實上樓市降價的擴散局面更值得注意。昨天，上海證券報記者從佑威房地產研究中心獲得的最新報告就顯示，7、8兩月上海已有44.8%的樓盤售價出現(xiàn)下跌。而由于數(shù)據表現(xiàn)的緩后效應，分析師稱，預計算上“金九銀十”的情況后，成交價格下跌的樓盤會更多。
佑威房地產研究中心統(tǒng)計的是今年上半年和7、8月兩個月里交易都比較活躍的212個一手樓盤，其中有5個樓盤的跌幅超過20%，占總數(shù)的2.4%；跌幅在10%-20%之間的樓盤有17個，占總數(shù)的8%；漲、跌幅在10%以內的樓盤有分別有89個和73個，分別占總數(shù)的42.%和34.4%；漲幅在10%-20%之間的樓盤有22個，占總數(shù)的10.4%；漲幅20%以上的樓盤有6個，占總數(shù)的2.8%。
分析師介紹，去年漲幅過大的樓盤如今跌得最慘，如成交價跌幅超過10%的22個樓盤大部分如此，其中，有13個樓盤位于去年漲幅最大的內中環(huán)區(qū)域，有2個樓盤位于去年漲幅排第二的內環(huán)內區(qū)域。在中環(huán)區(qū)域，數(shù)據比較突出的是大華集團旗下樓盤，目前幾乎是全線下跌，且跌幅遠超此次“八盤齊降”的萬科。
別墅方面，跌的最多的主要是那些定位經濟型卻在去年飛漲的中低端別墅。去年初主打的基本上都是單價萬元以下的經濟型別墅，但經過新一輪房價上漲后便都成了“豪宅”，過快的漲幅也使它們開始脫離原先的消費群體，如今更是率先下跌。
對于這一輪的房價波動，佑威房地產研究中心主任薛建雄認為還只是剛剛開始。“雖然一些知名開發(fā)商已經大步調整，但多數(shù)開發(fā)商是且走且看、行動較慢，很多樓盤是小幅度、多次下調價格，更有些樓盤還在守著去年上漲后的高位觀望，而只有這些樓盤跌到位后房價才可能趨穩(wěn)。”
低于板塊均價2000元 滬上新盤低價悄然入市
上周申城樓市供應量雖有所增加，但成交量卻依然下滑，進入金九銀十后卻沒有出現(xiàn)企盼的市場復蘇。不過值得注意的是，浦東洋涇板塊的中星恬園以低于板塊二手房價格2000－3000元/平方米的低價入市，成為上周最值得關注的亮點。
上周回顧
富陽中國控股統(tǒng)計數(shù)據顯示，為迎接傳統(tǒng)的交易旺季“金九銀十”，上周商品房（含保障性用房）新增供應量在9月開局繼續(xù)放量增長。
上周商品房新增供應量50.4萬方，環(huán)比前周增加45.5%。新增批準預售樓盤25個，上周成交28.1萬方，環(huán)比回落了近2%。上周商品房（含動遷配套）均價有所回落，為9,494元/平米，仍在萬元水平以內。
值得注意的是中星恬園入市即成交35%成為市場的一大熱點，上周新增供應的中星恬園，截至9月7日已預訂了159套，完成銷售1套，占到總供應461套的35%。荒島分析師指出，該樓盤之所以會受到追捧的原因還是與其開盤價低于周邊樓盤有關。
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區(qū)域掃描
洋涇板塊：新房價格低于二手房
浦東洋涇板塊毗鄰小陸家嘴板塊，是小陸家嘴輻射圈的第一層，無論是在生活配套還是交通方面都有一定的優(yōu)勢。目前新開盤的中星恬園以其每平方米16000-20000元，主力價格18000-19000元的價格，明顯低于該板塊內目前二手次新房每平方米20000-21000元的價格，所以目前預訂情況良好。
荒島分析師指出，該項目由于價格上較大幅度的低于板塊內的二手房，雖然其交房時間要到明年年底，但由于一手房在貸款成數(shù)上有著較大的優(yōu)勢，加上價格也有較大的優(yōu)勢，所以購房者仍會選擇一手房。
重點推薦
萬科四季花城
為人熟知的萬科四季花城，已成為北上海享有盛名的成熟品質大盤。坐享1#、3#雙軌，逸仙路高架，南北高架，2大商圈，6大賣場班車；內擁商業(yè)街、會所、餐飲廣場，產品包含別墅和高層公寓住宅。
10月，萬科四季花城將推出全新升級的90+精裝三房。采用了萬科領創(chuàng)的住宅產業(yè)化PC技術，實現(xiàn)住宅構件工廠化生產、現(xiàn)場拼裝；全面家居解決方案預留了人性化空間，整合優(yōu)勢品牌，形成領先的家居標準體系，品質全面超越精裝修。并運用先進環(huán)保技術，營造綠色節(jié)能宜居空間。
涵碧景苑
涵碧景苑位于新江灣城板塊內的東南面,緊靠著50萬平方米的生態(tài)綠化地，整個小區(qū)占地4.6萬平方米，建筑面積約11萬平方米，共535戶。
小區(qū)由12幢8-12層的小高層組成，且均為一梯二戶，并且小區(qū)內還含有大量的大型生態(tài)景觀。
目前推出的是最后一批房源，位于整個小區(qū)的中心位置。樓幢位置極為優(yōu)越，前可觀小區(qū)中心水景綠化，后可視50萬平米生態(tài)濕地。房型基本上以3房和4房為主，在房型設計上充分體現(xiàn)了以人為本的設計理念.
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