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??????? 萬科在杭州、上海等地掀起的中秋降價(jià)風(fēng)潮，震動(dòng)了整個(gè)樓市。它會(huì)否引發(fā)樓市"多米諾"效應(yīng)？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)已進(jìn)入了深度調(diào)整階段，萬科"降價(jià)門"并非孤立事件，它反映了樓市的通脹壓力、供需矛盾，客觀上為樓市的調(diào)整創(chuàng)造了契機(jī)。
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??????? 房價(jià)窄幅向下調(diào)整
??????? 目前的樓市漲跌互現(xiàn)、區(qū)域分化、個(gè)案有異，跌聲似乎蓋過了漲聲，但斷然說"寒冬"來臨是沒有根據(jù)的。從國家發(fā)改委、國家統(tǒng)計(jì)局最新公布的數(shù)據(jù)看，領(lǐng)跌的深圳、廣州8月一手房價(jià)格分別比去年同期下跌4.1%、3.3%，比上月下跌1.1%、2.6%；上海8月一手房價(jià)格比去年同期仍上升5.4%，比上月下跌0.1%，但同比增幅比7月下跌1.9%。下跌空間還有多大，我們密切關(guān)注，還不到下結(jié)論的時(shí)候。樓市在經(jīng)歷了長達(dá)9年的房價(jià)上升后，這一波的行情應(yīng)該是向下整理，窄幅運(yùn)行，調(diào)整將至少持續(xù)一年甚至更長的時(shí)間。
??????? 我們所說的房價(jià)，不是指樓盤銷售的簡單平均價(jià)，也不是指銷售的中間價(jià)，這些都有局部性，不能反映房價(jià)的真實(shí)走勢。房價(jià)應(yīng)是指整個(gè)樓市交易的加權(quán)平均價(jià)，即房屋價(jià)格水平（指數(shù)）。有人說，房屋價(jià)格水平要下降30%，那可能要回到好多年前，而不僅僅是2007年5月房價(jià)大漲前的水平，相信很多人不會(huì)同意這一說法。
??????? 政府主導(dǎo)價(jià)格回歸
??????? 目前，宏觀調(diào)控已經(jīng)從"兩防"調(diào)整為"一保一控"，即保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展、控制物價(jià)過快上漲。保GDP、控CPI是對(duì)立統(tǒng)一，要想達(dá)到平衡點(diǎn)，房價(jià)就不應(yīng)該大幅下挫。
??????? 本次房價(jià)下降是對(duì)2007年5月前后房價(jià)快速上漲的回調(diào)。和股市的虛擬性不同，房地產(chǎn)有其堅(jiān)實(shí)的成本基礎(chǔ)，地價(jià)、建材、人工無一例外，況且我國是全球擁有最大居住需求的國家。股市從6124點(diǎn)跌至近期的1802點(diǎn)，但房價(jià)絕不可能像股市那樣狂瀉。
??????? 在一定意義上說，房價(jià)波動(dòng)并不可怕，可怕的是成交量的持續(xù)萎縮。2007年12月第二套房貸政策出臺(tái)，針對(duì)的不是剛性需求的自住戶，然而，此后交易量的急劇下降卻是政府部門始料未及的。目前交易量已經(jīng)下降了一半甚至以上，由此進(jìn)一步助長了人們對(duì)樓市悲觀的預(yù)期。
??????? 或許可以這樣理解，本輪房價(jià)下跌其實(shí)是在政府主導(dǎo)下進(jìn)行的，但是交易量持續(xù)下降卻是政府所不愿看到的。如果管理層出手"救市"，應(yīng)該出臺(tái)刺激需求的政策。
??????? 購房或許是好時(shí)機(jī)
??????? 樓市存在泡沫是很正常的，在目前的態(tài)勢下，我們應(yīng)該順勢而為，擠壓泡沫，而不是讓它一下子破裂。這同時(shí)也給銀行業(yè)提供一個(gè)降低金融風(fēng)險(xiǎn)的時(shí)間和空間，最終還市場健康的運(yùn)行環(huán)境。
??????? 擠壓房價(jià)泡沫應(yīng)軟著陸，否則對(duì)經(jīng)濟(jì)打擊非常大。據(jù)報(bào)道，萬科此次某樓盤最多35%的降幅，突破了銀監(jiān)會(huì)在房貸市場的壓力測試底線。之前七省市銀行測試表明：如果房價(jià)下跌20%，個(gè)人房貸不良率將大幅上升；如果房價(jià)下跌超過40%，個(gè)人房貸不良率將上升約40%。一旦房價(jià)普遍跌幅超過35%，樓盤降價(jià)風(fēng)和業(yè)主斷供潮將互相作用，形成惡性循環(huán)。相信在政府的強(qiáng)有力干預(yù)下，這樣的局面不會(huì)出現(xiàn)。
??????? 對(duì)于自住性購房的鼓勵(lì)，沒有比降價(jià)來得更直接、更有效。目前開發(fā)商醞釀"自救"而打折賣房套現(xiàn)，消費(fèi)者要看準(zhǔn)時(shí)機(jī)，對(duì)心儀的房子及時(shí)出手。從長遠(yuǎn)看，房價(jià)肯定還要漲，因?yàn)槲覈?jīng)濟(jì)基本格局并未發(fā)生重大變化。如果一味地觀望，手中的錢在貶值，購買力就會(huì)隨之下降。 |