|
??????? 許多急需買房的市民，對(duì)二手房情況不了解，或者抱著僥幸心理，即使二手房沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證，或者產(chǎn)權(quán)證不全，都要買下來(lái)，豈知購(gòu)買了無(wú)證房，可能會(huì)退還給賣房者，可能會(huì)錢房?jī)煽?，因此，?gòu)買二手房一定要慎之又慎。
?
??????? 房子買了兩年多，還是得退還
?
??????? 2003年5月15日，武昌的涂某和何某簽訂《房屋使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同》，出價(jià)5萬(wàn)元從何某手里買下一套約100平方米的房子。此房是何某單位所分的福利房，何只有使用權(quán)。他們當(dāng)時(shí)在合同上約定，涂某先支付4.5萬(wàn)元，何某負(fù)責(zé)辦理過(guò)戶手續(xù)，等產(chǎn)權(quán)證辦下來(lái)且過(guò)戶給涂某后，再付余額5000元。
??????? 但是，兩年時(shí)間快過(guò)去了，何某仍沒(méi)有為房子辦理產(chǎn)權(quán)證。令涂某意外的是，2005年2月，涂某突然接到法院傳票，請(qǐng)求法庭判處解除兩人的《房屋使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓合同》，涂某將房屋還給他。
??????? 5月底，武昌區(qū)人民法院開(kāi)庭審理此案。何某法庭上稱，房子是單位的福利房，沒(méi)有經(jīng)過(guò)單位的許可，自己無(wú)權(quán)轉(zhuǎn)讓房屋，現(xiàn)單位要求自己收回此房。涂某則在庭上大倒苦水：已對(duì)該房裝修并入住。法院審理認(rèn)為，何某對(duì)該房只有使用權(quán)，沒(méi)有出售權(quán)，其售房行為無(wú)效。涂某的裝修損失可找何某追訴。
??????? 6月初，武昌區(qū)法院一審判決該售房買賣無(wú)效，涂某應(yīng)將此房返還何某，何某則返還房款4.5萬(wàn)元。涂某不服提出上訴，后又申請(qǐng)撤訴。
?
??????? 武漢市中院后來(lái)裁定，準(zhǔn)許涂某撤回上訴，雙方仍按一審判決執(zhí)行。
?
??????? 購(gòu)買無(wú)證二手房，小心錢房?jī)煽?br />?
??????? 代理此案的湖北首義律師事務(wù)所律師陳波認(rèn)為，無(wú)論是商品房，還是福利房，購(gòu)房者或居住者在未取得房屋產(chǎn)權(quán)證的情況下，將所購(gòu)的房屋再行出售，違反我國(guó)法律的有關(guān)規(guī)定，為此簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效。購(gòu)房者如果要購(gòu)買這樣的房屋，首先應(yīng)該對(duì)所要購(gòu)買房屋的狀況加以了解，如該房屋土地性質(zhì)、土地出讓金交納情況、房屋建設(shè)情況，以及尚未辦理房產(chǎn)證的原因。
??????? 購(gòu)房者若要買這樣的房子，應(yīng)當(dāng)簽訂房屋轉(zhuǎn)讓合同，盡管此時(shí)簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓合同無(wú)效，但該合同在轉(zhuǎn)讓人取得房屋產(chǎn)權(quán)證后即為有效合同。在該合同中應(yīng)當(dāng)為雙方設(shè)定嚴(yán)格的權(quán)利義務(wù)，如轉(zhuǎn)讓人應(yīng)辦理的各項(xiàng)手續(xù)，購(gòu)房者的付款方式等，確保購(gòu)房者的利益能得到最大限度的保護(hù)。
??????? 因?yàn)檫@種房子的特殊性，購(gòu)房者應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎付款。購(gòu)房者在轉(zhuǎn)讓人的房產(chǎn)證未取得之前，付款后得不到保障，因此購(gòu)房者在付款時(shí)應(yīng)當(dāng)謹(jǐn)慎，不要輕易付款，而應(yīng)當(dāng)利用付款制約轉(zhuǎn)讓人。
??????? 當(dāng)然，如果確實(shí)需要購(gòu)買無(wú)證的二手房，最好是通過(guò)中介公司。一些大的、誠(chéng)信度較高的中介公司可以對(duì)轉(zhuǎn)讓人的行為加以制約，還可要求中介公司對(duì)雙方的合同履行提供擔(dān)保，以盡可能地規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。
??????? 陳律師提醒購(gòu)房者注意：最好別買無(wú)證房，因?yàn)檫@樣的買賣最終是無(wú)效的，一旦轉(zhuǎn)讓人悔售，買方則要吃虧，可能會(huì)錢房?jī)煽铡?/p>
?
??????? 私下交易二手房，麻煩多多
??????? 據(jù)記者了解，武漢市每年成交的二手房交易達(dá)6000多戶，但是，僅50％的交易是在中介公司辦理的，還有一半，都是雙方私下交易的。私下交易二手房，常常會(huì)留有隱患，并引發(fā)許多矛盾和糾紛，弊端十分明顯。二手房私下交易，一般有這些麻煩：
??????? 1、在產(chǎn)權(quán)上很麻煩。有三類二手房是不能出售的：第一類是純粹不能買賣的房屋：如被法院查封的房屋、與學(xué)校教學(xué)區(qū)不能分割的房屋、屬于拆遷范圍的房屋、已作為抵押物的房屋等。第二類是夫妻雙方僅一方同意出售，或夫妻離異后對(duì)房產(chǎn)判決不明的房屋。第三類是同一居所人員未能俱結(jié)，或子女未經(jīng)父母（產(chǎn)權(quán)人）同意出售的房屋。由于是私下交易，買賣雙方缺乏對(duì)有關(guān)政策法規(guī)的了解，購(gòu)房者又不易掌握賣房方的真實(shí)情況，極易造成產(chǎn)權(quán)不能過(guò)戶、交易中途夭折，或雖然成交但由于賣房者家庭出現(xiàn)矛盾，不得不再次變更的結(jié)果。
??????? 2、在房款上很麻煩。私下交易往往缺乏相互信任，賣房者急著拿錢，購(gòu)房者急著要房。由此常常會(huì)產(chǎn)生訂金或房款付了，產(chǎn)權(quán)證卻遲遲辦不下來(lái)；房屋不能如期交付或是房屋交付了，錢卻拿不到，拿不完整等情況。
????????
??????? 3、在物業(yè)上很麻煩。二手房的買賣不同于商品房，完成產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，并不意味著全部交易的結(jié)束，還有諸如賣房者戶口須遷出，物業(yè)管理費(fèi)要結(jié)算，水、電、煤氣、電話、有線電視等費(fèi)用要結(jié)清等。私下交易，買賣方由于缺乏經(jīng)驗(yàn)，經(jīng)常會(huì)忽視或遺漏某些項(xiàng)目，造成經(jīng)濟(jì)損失和引來(lái)糾紛。
????????
??????? 這些只是私下交易二手房一些顯而易見(jiàn)的麻煩，其實(shí)，遠(yuǎn)不止這些。陳律師提醒市民，前往不要私下進(jìn)行二手房交易，到時(shí)帶來(lái)麻煩，走上法庭，就悔之晚矣。 |