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??? 在樓市成交全線萎縮的情況下，別墅銷售的一枝獨秀成了眾多開發(fā)商“捂盤惜售”的產(chǎn)品。業(yè)界甚至出現(xiàn)了“有別墅賣的開發(fā)商就死不了”的說法。
別墅供求緊繃呈現(xiàn)“量縮價升”
??? 和08年蘇州公寓市場“受凍”情況不一樣的是，別墅市場依然停留在07年樓市的暖意余溫中。
??? 蘇州商品住宅統(tǒng)計顯示今年1-5月份，蘇州小戶型銷售共計5630套，比去年同期有所上升，別墅的銷售量比去年同期下降15%左右。記者從中介處了解到二手市場別墅價格升幅也很快。去年4、5月份僅名城花園一套240平方米的別墅當時價格是230多萬，現(xiàn)在已漲到了380萬，漲幅高達65%！
??? 但是由于07年的別墅銷售過火，因此今年同期別墅銷售量即使比去年有所下降，仍可以判定蘇州別墅成交屬于活躍區(qū)域。毫無疑問，別墅受到限地政策的影響，已經(jīng)成為了住宅成交的熱點。蘇州房產(chǎn)協(xié)會副會長邱元華態(tài)度很肯定地表示，“當前蘇州雖然別墅成交量比去年同期有一定的回落，但別墅價格卻依然上揚”。
??? 今年第一季度，蘇州各個區(qū)域的別墅銷售印證了邱會長的分析。智園、觀讕麗宮這幾個新開盤的別墅都出現(xiàn)熱銷，而續(xù)推的老盤如姑蘇桃花園、星島仁恒、依云水岸等也被市場很好的消化。從西安交通大學蘇州長三角地產(chǎn)研究所提供的數(shù)據(jù)來看，今年第一季度蘇州別墅新增供應(yīng)面積不到12萬平方米，銷售面積為11.3萬平方米 ，雖然第一季度的新增供應(yīng)面積和銷售面積比去年第四季度都有所下降，但另一方面也說明蘇州別墅的供求市場關(guān)系相對緊張，因此出現(xiàn)別墅價格繼續(xù)上揚也就不難理解了。
??? 無獨有偶，在百公里之外的一線城市上海也出現(xiàn)了別墅市場“量縮價升”的現(xiàn)象。今年上海別墅銷售量比去年同期下降29%，而別墅均價比去年同期上漲60.3%。
高檔別墅、經(jīng)濟型別墅可能分化
??? 針對蘇州、上海都出現(xiàn)的別墅市場“量縮價升”現(xiàn)象，上海高端別墅市場資深研究分析人員王子平分析道：“別墅出現(xiàn)量縮價升的原因，是由于高檔別墅價格上漲，經(jīng)濟型別墅銷售萎縮引起的?！?/p>
??? 目前市場上的高檔別墅（總面積在1000平方米以上）存在開發(fā)商惜售現(xiàn)象，而中低端經(jīng)濟型別墅（總面積在350平方米以下）則出現(xiàn)了銷售萎縮狀態(tài)。對于對銀行貸款依賴性很大的購買經(jīng)濟型別墅的群體，一旦銀行貸款收緊，首先就會直面沖擊。王子平認為，分析別墅市場，蘇州市場今后兩年內(nèi)也將出現(xiàn)高檔別墅繼續(xù)漲價、經(jīng)濟型別墅可能退燒的情況。因此，對經(jīng)濟型別墅的開發(fā)來說，品牌效應(yīng)至關(guān)重要。
??? 實際蘇州高檔別墅市場已經(jīng)出現(xiàn)了全裝修別墅和景觀精裝修別墅。晉合地產(chǎn)蘇州有限公司營銷總監(jiān)龔宵表示，從蘇州的商業(yè)信號如 LV開始進入蘇州就可以察覺到蘇州的高檔住宅市場依然有相當大的潛力。晉合在李公堤地塊上做的是精裝修高檔別墅產(chǎn)品，雖然國外的別墅幾乎都是全裝修、獨棟獨院別墅，但目前國內(nèi)還根本達不到精裝修別墅普及的狀態(tài)。
??? 而蘇州招商地產(chǎn)銷售總監(jiān)何春榮則告訴記者，今后招商地產(chǎn)在蘇州也將繼續(xù)走中低密度別墅專業(yè)的開發(fā)路線。依云水岸三期產(chǎn)品將上市。在三期產(chǎn)品中，將有創(chuàng)新的花園洋房在蘇州首次出現(xiàn)。在相城區(qū)高鐵、城際鐵路開工的背景下，依云水岸將是交通便利、生態(tài)型別墅區(qū)的代表作品。
通貨膨脹，別墅可保值增值？
??? 從金融大背景來分析，別墅價格在08年續(xù)寫上揚神話不是沒有道理的。首先中美利率倒掛、人民幣升值繼續(xù)加劇；加上國際熱錢繼續(xù)流入導致別墅類資源性不動產(chǎn)價格繼續(xù)上升，甚至有統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明5月份流入境內(nèi)的熱錢就達到200多億；此外越南金融危機以及股市大幅波動，都影響到社會的財富階層的投資行為。
??? 而使得別墅成為當前投資熱點的最關(guān)鍵原因是目前金融環(huán)境通貨膨脹壓力巨大，做為硬通貨的黃金價格并不穩(wěn)定，甚至出現(xiàn)回落。股市持續(xù)低迷，出現(xiàn)了資金從股市回流銀行的跡象。投資渠道過窄，使得財富階層把購買別墅作為升值增值的一種投資行為，別墅也就成了許多人眼中的“硬通貨”。再從別墅的不動產(chǎn)本質(zhì)屬性上來看，08年繼續(xù)掀起別墅熱也不是沒有原因。別墅土地供應(yīng)基本被掐斷，別墅用地成為稀缺產(chǎn)品，物以稀為貴，別墅的價格自然也就水漲船高了。
??? 記者了解到，一線城市上海目前別墅價格已經(jīng)進入了“1053時代”。所謂“1053”就是指上海朱家尖區(qū)域的豪宅單價已經(jīng)達到10萬元以上，品牌企業(yè)開發(fā)有明顯風格類型的別墅單價也在5萬元以上，而經(jīng)濟型別墅的單價也超過了3萬元。目前上海的別墅價格，特別是高檔別墅的價格還在繼續(xù)上揚。
??? 對此，浙江大學房地產(chǎn)研究投資所副所長金元歡明確表態(tài)，他已經(jīng)把別墅做為目前的首要投資產(chǎn)品。“在現(xiàn)在這個時候，如果你問我是把錢投資到股市還是樓市，我要告訴你，我肯定把錢投到樓市，因為股票市場目前還不規(guī)范，房產(chǎn)投資是不動產(chǎn)投資，畢竟有房子在手上。如果你問我在樓市投資哪種產(chǎn)品，我告訴你，現(xiàn)在的別墅依然有投資價值?！?/p>
??? 金元緩還通過親身經(jīng)歷的的例子來證明自己的觀點。據(jù)說，幾年前杭州的玫瑰園別墅在郊區(qū)，當時的別墅才七千塊錢一個平方，兩三百萬就可以買一棟別墅了，但當時他猶豫了一下，沒有投資?，F(xiàn)在短短幾年，別墅的價格已經(jīng)翻了十倍，成了兩三千萬一棟了。大概就在前年，他第一次來到蘇州，恰遇到拙政東園開盤銷售，卻再一次失之交臂。結(jié)果2008年來一打聽，別墅的身價已經(jīng)翻了一倍。
??? “真的覺得有點后悔?，F(xiàn)在我依然把眼光放在蘇州別墅市場，不想再錯過了?！苯鹫J為，有實力的人仍然可以把投資別墅的眼光放在蘇州。因為蘇州已經(jīng)不是原來的“小蘇州”了。按照他的判斷，在未來的五年里長三角，特別是滬寧杭、蘇錫常將融合成為一個特大的城市圈，就像美國的洛杉磯一樣的大城市圈。富人在大城市的郊區(qū)居住別墅，將是很普遍的事情。有這個預(yù)期在，蘇州的別墅市場就有投資的潛力在。
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