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樓市觀察

盤久必跌適用于房價走勢 房價普跌已為期不遠?
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2009-02-24  來源:  點擊數(shù):1722

根據(jù)國家發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,5月份,全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.2%,漲幅比4月低0.9個百分點;環(huán)比上漲0.1%,漲幅比4月低0.1個百分點。單從數(shù)據(jù)來看,房價依然在上漲,期待已久的普跌局面并未出現(xiàn)。無論是開發(fā)商還是購房者,都心存疑慮,房價究竟能否跌下去呢?

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答案自然是肯定的。股市的暴跌本身是對資產(chǎn)價格泡沫的回應(yīng),房價的下跌又怎能避免呢?只不過房地產(chǎn)市場有其自身的運行規(guī)律,價格的理性回歸尚在征途而已。因此,有必要先對房價的運行周期進行分析。

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房價運行周期與經(jīng)濟周期類似,必然要經(jīng)歷多個發(fā)展階段。第一是價格的恢復(fù)性上漲。房價在長期處于均衡狀態(tài)之后,受需求拉動呈現(xiàn)小幅上漲。其表現(xiàn)為一手房和二手房價格基本同步上漲,房價泡沫的成分并不多。第二是價格的快速上漲。投資需求明顯占據(jù)主導(dǎo)地位,房價開始脫離供求均衡位置。其表現(xiàn)為二手房價格漲幅顯著高于一手房,房價泡沫開始逐漸堆積。第三是價格漲幅逐步回落。單月房價漲幅并非最大,但仍然保持較高的環(huán)比增幅。其表現(xiàn)為一手房價格漲幅反超二手房,房價泡沫急劇膨脹。第四,是價格小幅盤整。無論是一手房還是二手房,環(huán)比漲幅均大幅回落,接近恢復(fù)性上漲階段的水平。其表現(xiàn)為一手房價格漲幅顯著高于二手房,房價拐點初現(xiàn)。第五,則是房價的普跌。

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房價為什么會出現(xiàn)上述走勢呢?很明顯是開發(fā)商與投機資金博弈的結(jié)果。眾所周知,投機資金是房價泡沫的始作俑者。在房價恢復(fù)上漲階段,自住需求占據(jù)主導(dǎo)地位,同時投機資金也部分參與進來。由于投機資金的逐利性,低價吃進一手房后,往往蟄伏待機,以更高的價格出手完成套利過程。于是,二手房價格漲幅明顯高于一手房,房價進入快速上漲階段。后知后覺的開發(fā)商開始醒悟過來,于是捂盤或者以天價開盤,畢竟有二手房價格支撐,購房者也不會覺得太離譜。由于房價經(jīng)過了一段時間的上漲,投機資金深知獲利空間已不大,參與的力度有所減弱,開發(fā)商在此輪博弈中占據(jù)上風(fēng)。一手房漲幅再次成為市場的風(fēng)向標(biāo),只不過漲幅趨緩而已。此時,自住需求購房者依然奮不顧身,投機資金則奪路而逃,市場成交開始顯著回落,房價則步入小幅整理之中。

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“盤久必跌”是股市的四字箴言,同樣也適用于房價走勢。成交大幅萎縮之后,房價停滯不前,開發(fā)商擔(dān)心成交上不去,投機資金則憂慮價格跌下來。購房者也看出了個中端倪,普遍采取觀望的態(tài)度。最終,二手房價格轟然倒塌,有產(chǎn)權(quán)年限的原因,也有部分投機資金止損出局。二手房價格下來了,一手房能獨善其身嗎?顯然不能。比價效應(yīng)及日益趨緊的資金鏈條,迫使開發(fā)商降價賣房。于是,房價普跌的局面也就出現(xiàn)了。

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以近來領(lǐng)跌市場的深圳房地產(chǎn)市場為例,在經(jīng)歷恢復(fù)性上漲、快速上漲、漲幅逐步縮小三個階段后,在去年10月達到了峰值,隨后即高位盤整、小幅下滑,而到今年3月后價格開始出現(xiàn)加速回落,無論是特區(qū)外還是特區(qū)內(nèi)房價,均步入下行通道,房價普跌已成事實。深圳的房價走勢很好地詮釋了房價周期,因此,并不是市場獨有的現(xiàn)象。5月份70個大中城市房屋銷售價格監(jiān)測顯示,二手房銷售價格首次環(huán)比下降0.2%。二手房價格已開始回落,一手房價格自然也岌岌可危。全國房價已盤整半年之久,房價普跌還會遠么?

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