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樓市觀察

證監(jiān)會密集放行房企再融資 房企紛紛轉投公司債
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2009-02-24  來源:  點擊數(shù):1175

????? 發(fā)行公司債成為近期焦點。引人矚目的是,資金鏈備受質疑的地產(chǎn)行業(yè),也加入到這一淘金大軍中。5月份以來,保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科、北辰實業(yè)分別發(fā)行43億元、14億元、59億元、17億元公司債的申請相繼獲得證監(jiān)會的審批,這是繼3月12日金地集團12億元公司債獲批后,證監(jiān)會再度密集放行房企的再融資計劃。

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????? 過去的2007年,上規(guī)模的地產(chǎn)商都大舉“跑馬圈地”,在建項目和土地資產(chǎn)投資急劇膨脹。無論是萬科、保利地產(chǎn)還是新湖中寶、北辰實業(yè),充沛的資金流對其維持項目的正常建設以及進一步擴張,尤顯珍貴。因此,在輿論質疑眾多房企資金問題的當口,保利地產(chǎn)、萬科、新湖中寶、北辰實業(yè)公司債的相繼獲批,對于地產(chǎn)行業(yè)而言,無異于看到了新的曙光。

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????? 以保利地產(chǎn)為例。聯(lián)合證券魚晉華認為,大多數(shù)房地產(chǎn)上市公司,尤其是龍頭房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈壓力,遠遠小于來自宏觀的推斷。今年一季報顯示,保利地產(chǎn)負債率為72%,但是如果剔除掉計入預收賬款的已售房款,公司的真實負債率只有45%。且截止今年5月末,在全國房地產(chǎn)市場并不理想的情況下,保利地產(chǎn)依然實現(xiàn)了66.47億元的銷售額,比去年同期增長了23.9%。魚晉華認為,這表明行業(yè)大蛋糕縮減并不必然意味著行業(yè)內每家企業(yè)的蛋糕都縮減。至少截止目前對保利地產(chǎn)并沒有造成太大的資金壓力。

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????? 光大證券分析師趙強認為,相比股權融資,發(fā)行公司債盡管會增加公司財務負擔,提高公司負債率;且從短期來看,發(fā)行公司債不如銀行貸款直接,還要涉及到推演及公司信用評級等。但相比銀行貸款,因為其周期長,利率鎖定,在通脹持續(xù)的情況下,成本更低,使用靈活性更強,而且在股權融資存在阻力的情況下,發(fā)行公司債自然是一個很好的選擇。

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????? 中信證券相關人士認為,保利地產(chǎn)發(fā)行43億元公司債,對公司業(yè)務發(fā)展將起到積極的促進作用,尤其是在當前房地產(chǎn)行業(yè)融資較為困難的情況下,公司債的發(fā)行是對公司信用資質的充分肯定。公司債券為房地產(chǎn)上市公司提供了一個新的融資渠道,有利于增強公司融資的穩(wěn)定性。房地產(chǎn)是典型的資金密集型行業(yè),單個項目的開發(fā)期通常要兩到三年,目前商業(yè)銀行提供的開發(fā)貸款審批嚴格,貸款時間短,并且常受到國家宏觀調控政策的影響。相對而言,公司債券的期限一般為3至7年,發(fā)行公司債有助于增強房地產(chǎn)公司資金來源的穩(wěn)定性。他同時認為,相對于銀行貸款而言,即使考慮發(fā)行費用,類似于保利地產(chǎn)、萬科等優(yōu)質房地產(chǎn)企業(yè),發(fā)行公司債券也有一定的成本優(yōu)勢。

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????? 深圳市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒更認為發(fā)行公司債可以把金融系統(tǒng)的風險降到最低。

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????? 實際上,早在去年管理層就明確表示支持房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債。去年6月,中國銀監(jiān)會業(yè)務創(chuàng)新監(jiān)管協(xié)作部主任李伏安表示,今后地產(chǎn)企業(yè)融資應避免走“銀行貸款”、“上市股權售讓”兩個極端,大型房企在投融資過程中應該考慮更多選擇一些中間產(chǎn)品--公司債券。2007年8月,證監(jiān)會正式頒布實施《公司債券發(fā)行試點辦法》,公司債發(fā)行工作正式啟動。按趙強的分析,房地產(chǎn)公司之所以愿意發(fā)行公司債,一是因為本身行業(yè)利潤很高,資金壓力大。二則是往年房地產(chǎn)公司融資都很活躍,而且證監(jiān)會與交易所也在推動公司債的發(fā)行,因為相比股票市場,公司債發(fā)行還算相對的新生事物。

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????? 截至目前,各研究機構業(yè)對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行公司債給予了較高的評價。

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????? 南京證券研究所包曉霞認為,房地產(chǎn)上市公司股份增發(fā)和公司債發(fā)行方案陸續(xù)獲批,市場的觀望情緒將告一段落,有助于房地產(chǎn)市場回暖。

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????? 東方證券6月11日發(fā)布投資報告也指出,保利地產(chǎn)發(fā)行43億元公司債獲得證監(jiān)會審核批準,將為公司未來的快速發(fā)展提供重要的資金支持,公司的資金實力得到進一步加強。由于公司在行業(yè)中的龍頭地位和未來業(yè)績增長具有較強的確定性,東方證券維持保利地產(chǎn)“買入”的評級。

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????? 據(jù)中投證券李少明測算,保利地產(chǎn)財務狀況良好。截至今年一季度,保利地產(chǎn)資產(chǎn)負債率為72%,扣除不需要對外實際支付現(xiàn)金的預收賬款后的資產(chǎn)負債率為45%。截至去年末,保利地產(chǎn)存貨及預付款占總資產(chǎn)的比例為84%,其中,土地儲備占27%,在建工程占52%,開發(fā)產(chǎn)品占22.3%,貨幣資金占11%,其他資產(chǎn)占2.75%,資產(chǎn)結構合理,資產(chǎn)質量優(yōu)良。該公司負債結構也比較合理,償債風險低,在總負債中,預收賬款占比為39%,銀行貸款占比為42.3%。

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????? 保利地產(chǎn)則表示,公司上市后,成功地打通了資本運作的渠道,財務抗風險能力和償債能力明顯增強。去年同期68億的公開增發(fā),以及此次43億公司債的發(fā)行,為公司下一步發(fā)展提供了良好的資金保障。

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????? 再以北辰實業(yè)為例,業(yè)內人士同樣認為,如果成功發(fā)行公司債,將有助于緩解公司資金緊張狀況。據(jù)北辰實業(yè)2007年年報顯示,2007年北辰實業(yè)加大了擴張力度。其短期借款、長期借款分別為21.3億元和26.2億元,分別是2006年的8.52倍和8.19倍。雖然其資產(chǎn)負債率保持在58.4%的穩(wěn)健水平,但較其2006年43.9%的資產(chǎn)負債率水平而言有大幅提升。而北辰實業(yè)在年報中預計,2008年將實現(xiàn)開復工面積217萬平方米,比2007年增長72.2%,新開工面積也將達到119萬平方米,開發(fā)規(guī)模將進一步擴大。

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????? 渤海證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師周戶也認為,萬科、保利地產(chǎn)等幾大房地產(chǎn)上市公司資金鏈相對不錯,盡管也存在資金需求,但發(fā)債更多的可能是緣于擴張需求,有益于房地產(chǎn)行業(yè)的優(yōu)勢集中。

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????? 國信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方焱對記者表示,保利地產(chǎn)等房企發(fā)行公司債的目的是為了改善負債結構,一定程度上講,也有利于推動房地產(chǎn)行業(yè)的進一步集中。實際上,近年來,保利已成功通過收購兼并操作多個項目。如通過收購爛尾盤取得廣州保利麓苑、中旅廣場等。

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????? 有業(yè)內人士分析認為,放行公司債發(fā)行不僅對資本市場沖擊不大,而且更適合房企的現(xiàn)實需求。在緊縮的財政政策和銷量萎縮、房產(chǎn)商融資渠道減少的情況下,這次金融市場打開的一扇新的大門-公司債發(fā)行,對房地產(chǎn)未來的發(fā)展格局將產(chǎn)生很大的影響。渤海證券房地產(chǎn)行業(yè)研究員周戶表示,萬科和保利地產(chǎn)的發(fā)債,將有利于兩者的進一步擴張,有利于提高行業(yè)集中度。

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