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????? 房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的目的已經(jīng)初步達(dá)到，希望政府能夠從保持市場穩(wěn)定的角度出發(fā)，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整宏觀調(diào)控政策。7月12日，在上海浙江商會(huì)主辦的《2008長三角區(qū)域房地產(chǎn)高峰論壇》上，不少經(jīng)濟(jì)學(xué)家和房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)專家紛紛發(fā)出上述呼吁，并就如何穩(wěn)定房產(chǎn)市場、防范金融風(fēng)險(xiǎn)等話題為市場“把脈”。
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????? “眼下房價(jià)的漲幅已經(jīng)開始下降，這說明宏觀調(diào)控取得了初步的效果，接下來政府可能要考慮的就是防止房價(jià)暴跌?！比珖f(xié)副主席、經(jīng)濟(jì)學(xué)家厲無畏表示，在2003年、2004年，房價(jià)的漲幅達(dá)到20%、30%，這種漲幅就是不合理的。房價(jià)的漲幅應(yīng)該是低于我們?nèi)司鶉裆a(chǎn)總值的收入。所以，政府調(diào)控的目標(biāo)并不是說一定要讓房價(jià)跌到底，而是要讓它的漲幅下來，不要超過國民收入的漲幅。
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????? 中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一在發(fā)言中闡述，隨著一系列宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，過熱的房地產(chǎn)市場逐步在退燒，消費(fèi)者的觀望在增強(qiáng)，市場的需求在下降，市場的看跌預(yù)期已經(jīng)形成。
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????? 而就下半年房產(chǎn)市場的具體走勢，朱中一概括為“短期難熬，長期看好”。他還建議，國家是否可以適度地完善房地產(chǎn)政策，對(duì)有些政策進(jìn)行微調(diào)。其中很重要的一點(diǎn)，便是適度調(diào)整從緊的貨幣政策，適度放寬制度性和改善性的房貸利率，比如二套房的房貸政策，怎樣對(duì)居民以小房換大房、以舊房換新房予以支持。同時(shí)對(duì)信譽(yù)好的企業(yè)在信貸上給予支持，創(chuàng)新金融工具，拓寬融資渠道。
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????? 談到走勢，上海復(fù)星(集團(tuán)）有限公司董事長郭廣昌則認(rèn)為，目前全國樓市普遍銷售量急劇下降，部分地區(qū)價(jià)格亦有下調(diào)，房地產(chǎn)市場在一段時(shí)期內(nèi)低迷已成定局。“關(guān)鍵后面是災(zāi)難性的下降，還是說趨向于穩(wěn)定，很大程度在于政府導(dǎo)向，因?yàn)槲覀冞@個(gè)國家太大，經(jīng)濟(jì)的敏感性傳遞線條也太長?！惫鶑V昌表示，“樓市的明天很美好，但對(duì)于開發(fā)商來說，一定不要讓自己死在黎明以前?！?/p>
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????? 地產(chǎn)底部最早明年上半年來到
????? 樓市兩大死穴
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????? 大部分公司借貸資金依賴度在20%-30%之間，陸家嘴基本不依賴信貸資金，萬科與行業(yè)依賴度一致
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????? “買還是不買？”盡管地產(chǎn)股大幅反彈，充當(dāng)了領(lǐng)漲的急先鋒。但畏地產(chǎn)如虎的情緒沒有改變。
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????? 號(hào)稱2008年沖擊千億銷售額的萬科，公告上半年的銷售金額僅為241.3億元，同期增速從前五月的67%下滑到38%。但是，不少券商仍舊維持其“推薦”評(píng)級(jí)。
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????? 近一段時(shí)間，證監(jiān)會(huì)已批準(zhǔn)多家房地產(chǎn)公司的再融資方案和發(fā)行公司債，這似乎暗示了管理層的救市愿望。
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????? “國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮沒有改變，不需救?！比涨爸袊缈圃航鹑诎l(fā)展室主任易憲容在其博客中，針鋒相對(duì)的指出。
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????? 上述種種如何理解？這的確是一件麻煩的判斷。圍繞房地產(chǎn)行業(yè)的爭吵，已經(jīng)延續(xù)了10個(gè)月之久。
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????? 真實(shí)的下滑
????? 近日，萬科發(fā)布公告稱，2008年6月份實(shí)現(xiàn)銷售面積44.8萬平方米，銷售金額43.7億元，環(huán)比5月份下滑近20%，2008年來累計(jì)銷售增速也從1-5月的67%大幅下滑到38%。
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????? “4、5月份廣州房屋成交量同比有較大幅度的下降，但是平均銷售價(jià)格卻同比多出2500元左右，成交結(jié)構(gòu)中，萬元以上的房屋成交數(shù)量大大多于7000元以下的中低檔房。”廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)特約研究員韓世同據(jù)日前最新公布的數(shù)據(jù)分析說。
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????? 根據(jù)國信證券研報(bào)提供的一份數(shù)據(jù)，6月23日至6月29日，京、滬、深、津、渝、寧、杭、漢八市的商品房銷售數(shù)據(jù)來看，雖然有所回升，但與去年火爆的樓市相比，整個(gè)市場仍呈偏弱態(tài)勢。
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????? 而理財(cái)周報(bào)記者根據(jù)WIND提供數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)得出，截止至5月份全國商品房銷售面積為1.96億平方米，同比去年下降7.11%，商品房銷售額為7837.24億元，同比下降2.76%。
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????? 業(yè)績增長背后的“陽謀”
????? 而根據(jù)已公布的2008年一季度報(bào)，104家房地產(chǎn)上市公司一季度銷售收入同比增長47%，凈利潤同比增長67%；其中總市值前30家的上市公司一季度銷售收入同比增速為30%，凈利潤同比增長25%。而根據(jù)近期已經(jīng)發(fā)布的房地產(chǎn)公司中報(bào)業(yè)績預(yù)告中，大部分房地產(chǎn)上市公司利潤仍有大幅增長。
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????? 中信建投指出，目前較為充裕的預(yù)收款項(xiàng)保證了2008年上市公司的業(yè)績增長。在商品房成交量與2007年持平的前提下，預(yù)計(jì)2008年上市公司營業(yè)收入能保持10%的增速，考慮企業(yè)所得稅率由15%和33%統(tǒng)一調(diào)整到25%的因素，預(yù)計(jì)2008年上市公司凈利潤同比增速為15%左右，同比增速有所回落。
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????? 但如果考慮到房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)做賬的具體情況，事情就并非表面看的那么光鮮。
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????? “房地產(chǎn)上市公司做賬有其行業(yè)特點(diǎn)，房產(chǎn)公司一般只會(huì)把已經(jīng)竣工的項(xiàng)目收入記入會(huì)計(jì)賬目，比方說一個(gè)樓盤在2008年竣工，但其在2007年銷售預(yù)收到的款項(xiàng)不會(huì)記入當(dāng)年的會(huì)計(jì)報(bào)表，而是記入2008年的會(huì)計(jì)報(bào)表。也就是說實(shí)際上中報(bào)上利潤看好的房地產(chǎn)公司，實(shí)際上大部都是在吃2007年的老本?！比R蒙鵬源集團(tuán)投資發(fā)展部洪敦勝接受理財(cái)周報(bào)記者采訪時(shí)說。
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????? 樓市第一死穴：資金最壞時(shí)刻考驗(yàn)
????? “國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮沒有改變，不需救。”房地產(chǎn)行業(yè)的自資金缺口是市場擔(dān)憂的第一號(hào)問題。而日前中國社科院金融發(fā)展室主任易憲容在其博客撰文指出，在接受理財(cái)周報(bào)記者采訪時(shí)易憲容也多次重申該觀點(diǎn)。
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????? 1-5月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資9519億元，同比增長31.9%(2007年同期增長是27.5%），高于同期4個(gè)多百分點(diǎn)。1-5月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)到位資金15099億元，同比增長24.3%。流入房地產(chǎn)資金增加3000多億，全國房屋施工面積19.57億平方米，增長24.9%。易憲容在其博客上撰文認(rèn)為，房地產(chǎn)開發(fā)增長不僅沒有隨著從緊貨幣政策下降，反之仍然處于高位運(yùn)行；國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的繁榮沒有改變，特別是房地產(chǎn)開發(fā)及房地產(chǎn)市場資金的流入不僅沒有改變，反之快速增長。
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????? 但是北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩卻持另外一種觀點(diǎn)，他認(rèn)為，“如果考慮通貨膨脹率，實(shí)際上房地產(chǎn)開發(fā)商的投入已經(jīng)有了大幅下降?！?/p>
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????? 實(shí)際上，2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口達(dá)7100億元，相當(dāng)于行業(yè)最高峰的2007年新增房地產(chǎn)中長期貸款的2倍。國泰君安的一份研究報(bào)告指出，該報(bào)告同時(shí)還稱，由于去年高價(jià)拿地的企業(yè)面臨著付清土地出讓金的壓力，即將到來的7~9月將是開發(fā)商資金鏈最緊張的時(shí)候。
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????? 據(jù)海通證券研究，大部分公司對(duì)借貸資金的依賴度在20%-30%之間。其中陸家嘴基本不依賴信貸資金，世茂股份和中國國貿(mào)對(duì)信貸資金的依賴也較小，萬科對(duì)信貸資金的依賴基本和行業(yè)對(duì)貸款的依賴度是一致的，對(duì)信貸資金依賴度較大有棲霞建設(shè)和中華企業(yè)等，因此信貸政策的變動(dòng)對(duì)其經(jīng)營將產(chǎn)生較大影響。
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????? 地產(chǎn)第二死穴：政策博弈微妙風(fēng)吹
????? 最重要的是，政府擔(dān)心房價(jià)的大幅下跌帶來金融風(fēng)險(xiǎn)。6月13日黨中央、國務(wù)院召開省區(qū)市和中央部分主要負(fù)責(zé)人會(huì)議，會(huì)議再一次強(qiáng)調(diào)要“保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，切實(shí)防范金融風(fēng)險(xiǎn)”。地方對(duì)房地產(chǎn)硬著陸的畏懼，顯得更為緊張。
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????? 二季度，我們看到對(duì)地產(chǎn)企業(yè)融資的明顯放松，新湖中寶、萬科、保利等多家上市公司的公司債獲準(zhǔn)發(fā)行，棲霞建設(shè)、冠城大通、華僑城、招商地產(chǎn)等公司的公開增發(fā)申請(qǐng)獲得通過。表明管理層對(duì)房地產(chǎn)公司的融資有所放松，受此影響房地產(chǎn)板塊展開一輪反攻。
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????? 尋找地產(chǎn)的底部
????? 毋庸置疑，2007年供不應(yīng)求的局面已經(jīng)一去不復(fù)返。大部分的券商均認(rèn)同，目前的地產(chǎn)回調(diào)，只是一次合理性的回歸。下半年，調(diào)整將一如既往的繼續(xù)，但是地產(chǎn)的底部究竟在哪里呢？
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????? 中銀國際認(rèn)為，房地產(chǎn)市場的調(diào)整周期可能持續(xù)15-24個(gè)月，最早于2009年上半年，最晚于2009年四季度見底回升。調(diào)整的方式更可能是以橫盤，中心城市溫和降價(jià)方式進(jìn)行調(diào)整，以時(shí)間換空間，等待房價(jià)收入比和租金收益率逐步接近合理水平。
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????? 雖然如此，眾多機(jī)構(gòu)幾乎異口同聲的認(rèn)為，地產(chǎn)的過度下跌已經(jīng)釋放了其風(fēng)險(xiǎn)，反映了悲觀的房價(jià)下調(diào)假設(shè)帶來的盈利預(yù)測和凈資產(chǎn)值下降的風(fēng)險(xiǎn)。
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?????? 廣東8家地產(chǎn)公司赴港上市??? 500億融資恐難成行
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????? 650億港元，而僅廣東一地8家公司計(jì)劃融資即近500億港元。
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????? 8家廣東地產(chǎn)公司中，深圳地產(chǎn)公司卓越集團(tuán)擬融資規(guī)模即達(dá)15億美元，深圳佳兆業(yè)擬融資3億美元、利海集團(tuán)擬融資至少2億美元、星河灣擬融資8到10億美元、而基地在東莞的中惠擬融資6億美元，花樣年擬融資5億美元，昌盛中國擬融資10億港元左右，此前一度中斷上市計(jì)劃的～大地產(chǎn)原本擬融資103.6億－165.76億港元。
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????? 此外上海恒盛擬融資8億－10億美元，重慶龍湖地產(chǎn)擬融資10億美元，廈門寶龍地產(chǎn)擬融資3億美元。
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????? 市道低迷上市路漫漫
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????? 但650億元融資規(guī)模真的能如這些房地產(chǎn)公司所愿嗎？
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????? 自年初以來香港IPO市場對(duì)于房產(chǎn)股的冷淡，似乎表明，這只是眾多房地產(chǎn)公司的一廂情愿。?
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????? 面對(duì)如此低迷的IPO，原本計(jì)劃在2008年上半年上市的房地產(chǎn)公司不得不一再推遲上市時(shí)間，早前昌盛中國決定不再根據(jù)原有時(shí)間表進(jìn)行IPO計(jì)劃，決定押后上市。
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????? 此外，7月4日，有消息稱，寶龍地產(chǎn)已緊急叫停了上市計(jì)劃，而原定于本月中旬上市的上海恒盛地產(chǎn)也暫緩公布上市時(shí)間表。
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????? 實(shí)際上，恒生指數(shù)自去年11月探頂至31958.41點(diǎn)，至近日已經(jīng)滑落至22000點(diǎn)左右。2007年下半年在港交所上市的SOHO（00410.HK）和中國奧園（03883.HK）也早已跌破招股價(jià)，以7月10日收盤價(jià)計(jì)算，中國奧園較其招股價(jià)低65.38%、SOHO較其招股價(jià)低46.39%。
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????? 6月6日，強(qiáng)行上市的建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）首日發(fā)行即跌破招股價(jià)，融資規(guī)模為13.75港元。早前建業(yè)地產(chǎn)曾雄心勃勃地準(zhǔn)備發(fā)行約40億股、融資約80億港元。實(shí)際上建業(yè)地產(chǎn)啟動(dòng)上市路演時(shí)，其計(jì)劃融資規(guī)模就已劇減至19億港元。建業(yè)地產(chǎn)整體資產(chǎn)估值約為70億元，此番融資已是“自降身價(jià)”。
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????? “香港市場沒有那么大的胃口，他們能在港交所融到650億港元資金嗎？”國泰君安香港市場分析師Dennis Yao接受理財(cái)周報(bào)記者采訪時(shí)表示。
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????? 珠三角商品房成交量低迷
????? 自2007年國家繼續(xù)“增加供給抑制需求”的調(diào)控思路，并由此出臺(tái)各項(xiàng)具體政策，狂熱的房地產(chǎn)市場就被重重地潑了一盆冷水，自2007年第四季度以來，全國商品房成交量就開始急劇下降，而珠三角地區(qū)又較全國地區(qū)更甚。
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????? “四五月份廣州房屋成交量同比有較大幅度的下降，但是平均銷售價(jià)格卻同比多出2500元左右，成交結(jié)構(gòu)中，萬元以上的房屋成交數(shù)量大大多于7000元以下的中低檔房。”廣州市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)特約研究員韓世同據(jù)日前最新公布的數(shù)據(jù)分析說。
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????? 而多家研究機(jī)構(gòu)發(fā)布的房地產(chǎn)市場研究報(bào)告均表明，目前國內(nèi)的房地產(chǎn)仍處于泡沫階段。結(jié)合商品房銷售的量價(jià)情況，中信建投在其5月9日發(fā)布的研報(bào)中稱，如果2008年6月后商品房銷售成交量仍持續(xù)低迷，2009年房地產(chǎn)上市公司的整體業(yè)績增長難以保障。
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