|
????? 機(jī)會到了。面對中國房地產(chǎn)銷售額與銷售面積十年來首次雙雙下降的情況，抄底資金已經(jīng)躍躍欲試。
?
????? 據(jù)記者了解，這些抄底資金正在急切地尋找那些竣工在即卻又出現(xiàn)資金虧空的樓盤，借勢搶得托管的權(quán)利，而后殺價快速銷售套現(xiàn)。此類資金多屬內(nèi)資，在北京一地便有60億~80億元人民幣。房價低迷的時刻，他們掀起的“殺價之風(fēng)”使之成為名副其實(shí)的“樓價殺手”。
?
????? 先托管 再殺價
?
????? “現(xiàn)在的江浙資金早都不炒房了，去向是兩個，一個是給開發(fā)商放高利貸，另一個就是跟著我們一起搞托管，然后抄底?！闭f這話的中年男人是上海一家知名開發(fā)企業(yè)的副總，但現(xiàn)在他主攻的卻是樓盤托管。
?
????? 他神情輕松，因?yàn)閯倓倎淼奖本鞍胄r”就搞定了一筆生意，他告訴記者，之所以能如此之快，原因是樓盤的開發(fā)商缺錢。草簽協(xié)議之后，他支付給了這個位于北京東直門第三使館區(qū)的公寓項(xiàng)目超過1億元的現(xiàn)金，開發(fā)商付出的代價是項(xiàng)目90%的股權(quán)。
?
????? 記者了解到，這是一個已經(jīng)臨近封頂?shù)捻?xiàng)目，該項(xiàng)目開發(fā)商私下告訴記者，自己的項(xiàng)目約有1億多元的虧空無從填補(bǔ)。這是一個在開發(fā)商手中賣價高達(dá)28000元/平方米的高檔涉外公寓。
?
????? 不過很快，這個樓盤的賣價就會降到20800元/平方米了，因?yàn)檫@個項(xiàng)目已經(jīng)被托管了，每平方米殺價近8000元是托管方下的手，超過7.5折的折扣是為了在5個多月之內(nèi)完成套現(xiàn)撤出，在這段期間，托管方擁有絕對操盤的權(quán)力。
?
????? “周邊的均價都在28000元/平方米以上，我殺掉8000元，一定賣得快。”這是前述托管操盤者的邏輯。在他看來，殺價是實(shí)現(xiàn)快速套現(xiàn)的重要手段。換來這份殺價權(quán)力的，恰是他們支付給開發(fā)商彌補(bǔ)現(xiàn)金虧空的1億多元，與慣常的“收購”不同的是，在一系列的協(xié)議當(dāng)中，還包括一份開發(fā)商平價回購股權(quán)的協(xié)議。
?
????? “這期間所有的銷售收入都打入開發(fā)商的財務(wù)賬戶，最后結(jié)算利潤我們?nèi)叻殖桑?0%，我們只要30%，然后，他原價把股權(quán)買回去，項(xiàng)目還是他的?！彼嬖V記者，正是這樣的制度設(shè)計，讓開發(fā)商可以放棄“死扛”，而將項(xiàng)目交給自己“托管殺價”。而現(xiàn)在，遭到殺價之后的樓盤，已經(jīng)有100多位意向購買者了。
#p#1#e#
????? 落井下石的理由
?
????? 從2008年下半年開始，這個高價樓盤的開發(fā)商已經(jīng)很久沒有一套成交記錄了，此時，項(xiàng)目接近封頂，工程款的80%需要支付，此外，外立面施工、內(nèi)裝、精裝修樣樣用錢，正是這樣的資金虧空讓這家曾經(jīng)下決心死扛的開發(fā)商最終接受了注資——托管——?dú)r的局面，而這開發(fā)商的如此困境，正是抄底者的機(jī)會所在。
?
????? “撐到封頂就可以放按揭了，那樣情況會好些?！痹擁?xiàng)目的開發(fā)商說，然而，土地、在建物業(yè)都抵押換了貸款，從銀行獲得信貸已經(jīng)不可能，因此，只能接受“托管”，他表示，雖然托管方的殺價并不是他愿意看到的，但做下去可以分到七成的利潤，“要不哪天能拿到利潤，還不知道?！彼f。
?
?
????? 這樣的情況在當(dāng)下的中國樓市并不少見。國家統(tǒng)計局統(tǒng)計顯示，北京4月份的房價比3月份環(huán)比降低了0.8%，上半年的房屋成交量也同比大幅下挫38%。上海、深圳等地的房價也出現(xiàn)了松動，深圳今年前5個月，住宅均價由15080.25元/平方米下跌到11014.14元/平方米，降幅近30%，主要中心城市的房地產(chǎn)市場首次出現(xiàn)了自1998年以來就沒有出現(xiàn)過的銷售面積與銷售額同時下降的情況。
?
?
????? 越是如此，就越是抄底資金殺價托管的機(jī)會，記者了解到，前述操盤人士正在接觸的樓盤項(xiàng)目在5~6個，基本情況都很類似，接近封頂，資金缺口1億~2億元，“不過我們還要好好挑一挑，要確保殺價就能賣掉，要是殺了價都賣不掉，風(fēng)險就是自己承擔(dān)，因?yàn)槲覀兺泄艿臅r候要和開發(fā)商簽協(xié)議，約定我每個月可以賣多少錢，如果賣不到，我就要自掏腰包?！?
?
?
????? 熟知此情況的上海中凱集團(tuán)副總經(jīng)理告訴記者，在北京上海從事此類業(yè)務(wù)的資金，大都是在不停地看項(xiàng)目，因?yàn)槿卞X的中小開發(fā)商不在少數(shù)，但最終能夠列入談判日程的，只有少數(shù)地段不錯，殺價就能快速套現(xiàn)的樓盤，托管生意如此“興隆”，中小開發(fā)商的財務(wù)緊張程度由此可見一斑。
?
#p#2#e#
????? 抄底資金漸增
?
????? “我在北京的同行有6~7個吧，”作為托管資金的操盤者，前述人士告訴記者，他所知道的在北京從事如此業(yè)務(wù)的資金規(guī)模，大致在60億~80億元之間，他掌管的資金不算多，2008年有6億~8億元的現(xiàn)金可以動用，而他的同行的資金規(guī)模都遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過自己。
?
?????? 記者了解到，此類資金基本上采用類似私募基金的方式募集，基本上是國內(nèi)的資金，主要來自江浙、山西、上海一帶，此外也有一部分企業(yè)的剩余資金，他們對于投資回報的要求根據(jù)項(xiàng)目不盡相同，最低在20%左右，最高在40%~50%，平均在30%左右。
?
????? “我們的資金使用周期很短，一般3~5個月，因此有30%左右的回報，股東就已經(jīng)很滿意了，一年周轉(zhuǎn)三五次，回報率加在一起，就很可觀了?！鼻笆霾俦P人士告訴記者。
?
????? 而這也正是托管者敢于殺價的原因所在，由于周轉(zhuǎn)時間短因此資金使用成本較低，相反，開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)時間較長，成本較高，兩相對比，這恰恰是開發(fā)商寧愿死扛、而托管者樂于殺價套現(xiàn)的不同原由所在。
?
????? 中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰告訴記者，開發(fā)商的定價往往不甚冷靜，很多時候是成本定價、利潤預(yù)期定價或者是競爭對手定價，而不太考慮市場承受力的因素確定價格，“主要是他整合了過多環(huán)節(jié)的職能，有時也礙于行業(yè)形象而不愿降價，這類托管者就沒有類似的制約和顧慮，殺價之狠已經(jīng)成為一種共性。”他說。
#p#3#e#
????? 身為中小開發(fā)商的遠(yuǎn)東新地置業(yè)有限公司總經(jīng)理助理姜煒告訴記者，2008年的下半年是樓市最為微妙的時刻，如果市場銷售情況繼續(xù)“觀望”，而信貸政策又持續(xù)收緊，那么類似當(dāng)下“接近封頂，卻又缺錢”的情況，會不斷地增多。顯然，此時，托管者的機(jī)會也就越來越多。
?
????? “我了解的情況，已經(jīng)有更多的人打算募集資金做這項(xiàng)業(yè)務(wù)了，因?yàn)樾枨笤谠黾?，我身邊就有兩個朋友開始新近做這件事情了，他們也都要學(xué)殺價這一招?！鼻笆霾俦P人士告訴記者。
?
????? 在開發(fā)商樂于共謀死扛房價拒絕調(diào)整的時代，托管者殺價倘若成連綿烽火之勢，由此掀開房價調(diào)整的序幕，或許并不出人意料。
#p#4#e#
? |