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樓市觀察

不少房企資產(chǎn)負債率高達80% 九成房企可能出局
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時間:2009-02-24  來源:  點擊數(shù):1106

????? 資金鏈的緊張,不僅引起了上市公司或大型房企的重視,更讓多數(shù)中小房地產(chǎn)企業(yè)困惑不已。房地產(chǎn)企業(yè)融資已經(jīng)成為學界、政界以及資本市場的熱點話題。昨日證券業(yè)、地產(chǎn)界多方人士接受記者采訪時普遍認為,大開發(fā)商融資渠道多、本身資金狀況還較充裕,而中小開發(fā)商尤其是非上市公司的“日子難過”,但由于經(jīng)歷過幾次市場調整洗牌,“現(xiàn)在的開發(fā)商破產(chǎn)倒閉的機會比較小,將以退出為主”。

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????? 資金狀況:

????? 不少房企資產(chǎn)負債率高達80%

????? “現(xiàn)在開發(fā)商資金普遍緊張”,廣州知名地產(chǎn)專家、同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文說道,根據(jù)去年房地產(chǎn)上市公司年報,內地房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負債率不少高達80%以上,此外,還有多家年報顯示,其經(jīng)營期末現(xiàn)金流只有負債額的10%左右。?


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????? 對此,趙卓文認為,目前開發(fā)商資金緊張是必然的,與其開發(fā)規(guī)模太大、擴張?zhí)煊嘘P系。比如,碧桂園年初號稱今年要開發(fā)1000萬平方米,“保利、萬科等上市公司年初制定的目標也很大,基本完成不了”。此外,一位香港房地產(chǎn)上市公司項目投資負責人告訴記者,宏調中嚴格控制外資進入房地產(chǎn)業(yè)也讓他們頭痛不已,“我們有大把錢進不來,商務部有關審批的辦公室里堆滿了投資申報表,自己不去找,可能就石沉大?!?。

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????? 不過,今年一季報和中報中,各家大開發(fā)商仍在力爭給出“好看”的數(shù)據(jù)。近日,不僅越秀城建董事長明確表示,“我們的現(xiàn)金還有好幾個億,在資金周轉方面沒什么問題”;萬科在其一季報中也表示,截至今年3月底,公司持有現(xiàn)金156.3億元,流動性仍然充裕。對此,合富輝煌首席分析師黎文江表示,上市公司的數(shù)據(jù)應該是準確的,是有嚴格監(jiān)管的,所謂資金緊張,還未到無路可走、拋售產(chǎn)品的地步。趙卓文也認為,大開發(fā)商支撐下去的可能性很大。

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????? 而相比大開發(fā)商,專家們認為,中小開發(fā)商的日子很難過。“此輪調整中90%以上的中小開發(fā)商會被淘汰,在新一輪的房地產(chǎn)開發(fā)中將幾乎沒有生存空間”。目前在廣州只開發(fā)有一個住宅項目的粵沛地產(chǎn)副總經(jīng)理黃春也告訴記者,廣州小開發(fā)商不多了,今年年審又取消了幾十家資質,剩下100家左右的中小開發(fā)商中有項目業(yè)務的也就幾十家,“廣州郊區(qū)地塊已被大開發(fā)商吞噬,小開發(fā)商只能在市區(qū)找些地”。

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????? 融資渠道:

????? 上市房企競相發(fā)行公司債券

????? 記者發(fā)現(xiàn),房地產(chǎn)企業(yè)為解決資金鏈問題各施招數(shù),上市房企競相發(fā)行公司債券,非上市公司的融資途徑更是五花八門。

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????? 上市房企蜂擁發(fā)行公司債在資本市場競相獲取資金。據(jù)不完全統(tǒng)計,自5月份以來,保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科A、北辰實業(yè)、中糧地產(chǎn)和招商地產(chǎn)等房地產(chǎn)上市公司分別發(fā)行43億元、14億元、59億元、17億元、12億元和80億元的債券融資申請相繼獲得管理層的批準。出售公司部分股權也成為部分上市公司獲取資金的另一種選擇。7月1日,深振業(yè)公告稱,為解決公司自身資金需要,轉讓特皓、建業(yè)公司股權,以獲取相應的資金支持。此外,棲霞建設(600533)也擬公開增發(fā)不超過1.2億股,預計募集資金凈額為99676.8萬元。

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????? 非上市房企為緩解資金緊張狀況,其招數(shù)更是五花八門。“隨著房地產(chǎn)市場以及資本市場的一系列變化,信托可能會在房地產(chǎn)企業(yè)產(chǎn)生很大的吸引力。”某業(yè)內人士昨日對記者表示。而日前也有媒體報道,在江浙一帶,專門針對房地產(chǎn)企業(yè)設計的信托產(chǎn)品異常火爆。其中,杭州某信托投資公司目前正在推介一款房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的50個自然人名額在3天內就一搶而空。

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????? 同時,隨著銀行和資本市場融資渠道的縮小,戴著“合法與非法”、“收益和風險”帽子的民間借貸也悄然興起。記者發(fā)現(xiàn),最近廣州不少民間融資機構已經(jīng)從“羞羞答答”轉向“光明正大”。今年以來,各種以“借貸”為業(yè)的“投資咨詢”占據(jù)了不少媒體“分類廣告”的半壁江山?!懊耖g的這些借貸雖然利息很高,但可以讓部分企業(yè)緩解燃眉之急?!币晃涣私鈨惹榈娜耸咳缡钦f。

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????? 不過,面對資金難題,更多的房地產(chǎn)企業(yè)選擇“聯(lián)合開發(fā)”。據(jù)悉,目前山東、四川、廣東、大連、江西、廣西等地不少房地產(chǎn)開發(fā)商正在尋求合作,對目前擁有的土地和在建項目實施聯(lián)合開發(fā),以緩解資金壓力。當然,聯(lián)合開發(fā)的觸角不僅局限在國內,在香港上市的雅居樂地產(chǎn)7月3日晚宣布,已經(jīng)與摩根士丹利達成協(xié)議,將向后者出售海南清水灣綜合度假區(qū)發(fā)展項目30%的股權,涉及合作資金為人民幣53億元。有業(yè)內分析人士認為,這實際上就是引入外資對現(xiàn)有項目實施聯(lián)合開發(fā)。

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????? 另外,私募資金也成為部分房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金支持的一種途徑。

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????? 融資招數(shù)

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????? 上市房企

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????? ——發(fā)行公司債、出售股權

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????? 非上市房企

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????? ——信托融資、民間借貸、聯(lián)合開發(fā)、私募資金

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????? 樓價下跌空間有限

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????? 針對房價走勢,韓世同表示,整體上房價壓力仍然很大,目前還沒有看到房價有回調的跡象。某證券分析人士丘文章在接受本報記者采訪時也指出,房價下跌空間有限,可能不會超過20%。丘文章分析指出,從公布的數(shù)據(jù)來看,此前部分城市的房價下跌幅度已經(jīng)比較大,同時,由于建材、人力成本以及企業(yè)財務費用的大幅增加,使得房價繼續(xù)大幅下跌受限。

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