????? 現(xiàn)在上市的樓盤成本都很低,即便是降到每平方米8000元,開發(fā)商還是有錢可賺
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????? 大多數(shù)開發(fā)商之所以不降價(jià),是因?yàn)樗麄冊(cè)谟^望,他們的盈利預(yù)期降低了,心理上很難接受
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????? 現(xiàn)在的下跌是正常的調(diào)整,只是在把去年暴漲帶來的泡沫擠掉?,F(xiàn)在呼吁救市有違民意
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????? 北大教授徐滇慶與牛刀關(guān)于深圳房?jī)r(jià)起落的“賭局”剛有了定局,深圳“不買房行動(dòng)”發(fā)起人鄒濤就在其博客上搭建起了“萬人住房團(tuán)購平臺(tái)”。他希望通過團(tuán)購的力量,實(shí)現(xiàn)深圳關(guān)內(nèi)普通商品房均價(jià)每平米8000元、關(guān)外每平米6000元的目標(biāo)。7月18日,鄒濤在接受快報(bào)記者專訪時(shí)表示,雖然深圳出現(xiàn)了個(gè)別業(yè)主不堪房?jī)r(jià)下跌主動(dòng)斷供的現(xiàn)象,但是深圳房?jī)r(jià)還是在高位僵持,中低收入的老百姓還是買不起房。他認(rèn)為現(xiàn)在遠(yuǎn)遠(yuǎn)還沒到需要救市的時(shí)候。
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????? 8000元是普通百姓能夠承受的極限
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????? 星期柒新聞周刊:在說萬人團(tuán)購平臺(tái)之前,先說說你的“不買房行動(dòng)”,走到今天,你對(duì)它怎么評(píng)價(jià)?
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????? 鄒濤:“不買房行動(dòng)”獲得了很大的成功,體現(xiàn)在兩方面。三年不買房的目的,是希望政府重視老百姓買不起房這個(gè)現(xiàn)實(shí),注意城市中低收入者的住房保障問題。從這方面看,是成功的。三年不買房在媒體、專家的支持推動(dòng)下,引起了政府的重視,政府順應(yīng)民意,出臺(tái)了非常嚴(yán)厲的調(diào)控措施。否則房?jī)r(jià)的上漲會(huì)更猛。深圳市政府也建了4萬多套政策保證房。另一個(gè)方面,是使得一部分工薪階層的人沒有盲目入市,躲過了這一輪樓市的下跌。到現(xiàn)在都有人打電話給我,對(duì)我表示感謝。
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????? 星期柒新聞周刊:為什么要建萬人團(tuán)購平臺(tái)?為什么價(jià)格要定在每平方米8000元和6000元?
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????? 鄒濤:順應(yīng)民意。3年來,通過現(xiàn)場(chǎng)走訪,通過手機(jī)短信、電話、電子郵件等形式,我對(duì)深圳2萬多有自住需求的市民進(jìn)行了調(diào)查,得出的結(jié)論是,這個(gè)價(jià)格就是深圳中低收入,也就是普通百姓能夠承受的極限。
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????? 星期柒新聞周刊:請(qǐng)說說這2萬多人的構(gòu)成。
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????? 鄒濤:有的是住單位宿舍的,有的是租住農(nóng)民房的,有的跟父母住或住親戚家,他們有著成家立業(yè),或者單獨(dú)居住的愿望,也有一部分人希望以小換大,希望住大一點(diǎn)的房子。
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????? 開發(fā)商現(xiàn)在還有50%的利潤(rùn)空間
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????? 星期柒新聞周刊:深圳樓市的現(xiàn)狀如何?
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????? 鄒濤:現(xiàn)在城區(qū)的價(jià)格還在每平方米一萬以上。而一萬以上,老百姓是買不起的。深圳人的收入在全國(guó)算高的,年均有3萬多元,這意味著老百姓不吃不喝20年也買不起一套六七十平方米的房子,除非負(fù)債。所以以目前的價(jià)格,多數(shù)樓盤在深圳是賣不動(dòng)的。以7月17日深圳國(guó)土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)站提供的數(shù)據(jù)看,深圳目前共有46686套、5017444平方米的住宅在出售,而7月17日一天只銷售了46套,4833平方米。
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????? 現(xiàn)在也有一些樓盤主動(dòng)開始降價(jià)了。有一個(gè)名叫“雷圳0755”的樓盤,最近有幾十套的開盤價(jià)是7980元;昨天“諾德國(guó)際”的開盤價(jià)是9080元。這兩處樓盤都在市內(nèi)。但是大多數(shù)樓盤都按兵不動(dòng)。
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????? 星期柒新聞周刊:有樓盤在降,是不是說明深圳樓市即便再往下降也還是有利潤(rùn)空間的?
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????? 鄒濤:目前上市的樓盤,地都是兩三年前拿到的,那時(shí)候地還很便宜。去年瘋狂炒高的那些地塊上的房子還沒上市。所以現(xiàn)在上市的樓盤成本都很低,即便是每平方米7980元開發(fā)商還是有錢可賺。而2006年、2007年,開發(fā)商賺的是超過100%的暴利?,F(xiàn)在即便價(jià)降了下來,他們還有50%以上的利潤(rùn)。
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????? 星期柒新聞周刊:大多數(shù)開發(fā)商為什么要按兵不動(dòng)?
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????? 鄒濤:他們?cè)诘取R皇堑葒?guó)家政策,等政策暖風(fēng),他們以為遲早國(guó)家會(huì)放寬政策,會(huì)救市。二是看誰先撐不住,先降價(jià)。一些大的公司在2006、2007年賺了大量的錢,能維持,就死也不降價(jià)。三是一些資金周轉(zhuǎn)不靈的開放商,因?yàn)橐€銀行的錢,就不得不降價(jià)售房,以獲得現(xiàn)金。
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????? 星期柒新聞周刊:這么看來,你建立平臺(tái)并不是把開發(fā)商往“死”里逼?
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????? 鄒濤:怎么可能呢?這是一個(gè)多贏的平臺(tái),把價(jià)降下來之后,對(duì)開發(fā)商、老百姓、政府、銀行都有利。而僵持不是好事,暴跌暴漲也不是好事情。房子暴跌暴漲會(huì)給很多相關(guān)行業(yè),包括裝飾、建材行業(yè)帶來不穩(wěn)定。
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????? 我建立這個(gè)平臺(tái),是探求一條解決問題的途徑。樓市總是要軟著陸的,個(gè)人與企業(yè)之間總是要達(dá)到一種平衡的。我把老百姓的情況,他們的購買力,他們的想法搜集起來,告訴開發(fā)商;同時(shí)通過這個(gè)平臺(tái),我也把樓盤的最新情況反饋給想買房的老百姓。這樣就實(shí)現(xiàn)了雙方的良性溝通。
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????? 搭建平臺(tái)是為了順應(yīng)民意
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????? 星期柒新聞周刊:平臺(tái)是7月4日建的,到目前為止運(yùn)轉(zhuǎn)情況如何?
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????? 鄒濤:到今天,已經(jīng)有6000多人報(bào)名參加,原先預(yù)計(jì)到8月底可以實(shí)現(xiàn)一萬人的目標(biāo),看現(xiàn)在這個(gè)進(jìn)度,7月份就能完成。報(bào)名的老百姓都很認(rèn)真,參與的心情也很迫切。姓名、性別、單位、需求面積、所能承受的價(jià)格,是否愿意合作建房,是不是首次置業(yè),是不是首次貸款,我們登記得很詳細(xì)。為什么會(huì)有那么多老百姓參與?不是我這個(gè)人有多大號(hào)召力,我只是順應(yīng)了民意,順應(yīng)了市場(chǎng)的要求。我只是起了一個(gè)聯(lián)絡(luò)、協(xié)調(diào)的作用。根據(jù)登記情況分析,老百姓一般需要60到100平方米的房子,一般手上都有30到50萬的可取資金,最少也有10萬到20萬,這樣1萬個(gè)人加起來就是個(gè)可觀的數(shù)字,可以達(dá)到50億或者更多。而現(xiàn)在深圳在售住宅4萬多套,算下來團(tuán)購平臺(tái)的資金甚至可以影響到整個(gè)深圳樓市的三分之一。開發(fā)商如果與平臺(tái)合作,它就降低了成本,它不需要打廣告,也節(jié)省了很多營(yíng)銷費(fèi)用,因?yàn)橘彿空呔驮谀忝媲?,他們的想法、要求都很清楚?
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????? 星期柒新聞周刊:目前有沒有開發(fā)商有合作的意向?
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????? 鄒濤:接過幾個(gè)電話,有人婉轉(zhuǎn)提出合作的愿望。更多的開發(fā)商保持沉默,他們?cè)谟^望,這可以理解,因?yàn)樗麄兊挠A(yù)期要降低了,他們?cè)谛睦砩虾茈y接受。但是市場(chǎng)就是市場(chǎng),它有它的規(guī)律,既然它前期有泡沫,那就必須擠干它。如果有人逆市場(chǎng)而動(dòng),一意孤行,那他一定會(huì)自取滅亡。而老百姓很有信心,立場(chǎng)很堅(jiān)定,我們?nèi)辍赡甓伎梢缘取?
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????? 救市不合實(shí)際
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????? 星期柒新聞周刊:現(xiàn)在有些開發(fā)商要求政府救市,得到了一些學(xué)者的支持,你怎么看?
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????? 鄒濤:某些專家呼吁政府救市是很不負(fù)責(zé)任的,欠妥的?,F(xiàn)在樓市的狀況遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒到救市的程度?,F(xiàn)在是正常的調(diào)整,只是在把去年暴漲帶來的泡沫擠掉一點(diǎn)。在深圳,2006年3月到4月,房?jī)r(jià)是每平方米8000到10000元,到2007年9、10月份,暴漲到了2萬元一平方米,現(xiàn)在有的地方還17000多元一平方米。利潤(rùn)翻倍、暴漲是不正常的,一般企業(yè)的利潤(rùn)年增長(zhǎng)率應(yīng)該是5%到10%之間。了解了這樣一個(gè)過程,他們還這么做,還為那些賺取了暴利的開發(fā)商叫屈的話,就是違背民意的,他們沒有到老百姓中間,聆聽老百姓的聲音。如果他們持這種觀點(diǎn)走到百姓中間,那百姓的唾沫可以把他們淹死。
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????? 鄒濤,1974年4月生于湖南省隆回縣,1997年遷入深圳工作。工商管理MBA。策劃師?,F(xiàn)為“中國(guó)高爾夫用品網(wǎng)”董事長(zhǎng)。2006年,在深圳發(fā)起“三年不買房行動(dòng)”;2008年7月,搭建萬人住房團(tuán)購平臺(tái)。
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????? 而記者清楚地記得,在今年上半年,記者詢問了在南京排名前幾名的開發(fā)商“對(duì)樓市走勢(shì)的看法”,結(jié)果都是:今年年底之前可能會(huì)好轉(zhuǎn);可記者如今再問,答案就已經(jīng)變成了“看看明年年底之前會(huì)不會(huì)好吧?!遍_發(fā)商持久戰(zhàn)至少已經(jīng)準(zhǔn)備多打一年了。
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????? 那南京的樓市究竟會(huì)不會(huì)出現(xiàn)大幅跳水,還是會(huì)一直在做“俯臥撐”呢?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為:“不會(huì)有跳水,應(yīng)該是在‘俯臥’和‘撐’之間搖擺吧!”不過她認(rèn)為,目前南京房?jī)r(jià)下行的趨勢(shì)已經(jīng)形成,因此就是在做“俯臥撐”的過程中,也有可能是越臥越低,慢慢地割肉、降低底線,最終達(dá)到的降低幅度比一次性跳水多還是少現(xiàn)在也難以判斷,但肯定是逐步地變化,大跳水難以上演,這是開發(fā)商的本能和南京樓市去年的形勢(shì)決定的。這兩年,開發(fā)商的“俯臥撐”肯定是做得很辛苦的,所謂“撐”,就是不排除其中有小幅反彈。但短期內(nèi),政策方面可能會(huì)是“楊不管”,購房人入市要謹(jǐn)慎。
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