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????? 今年以來，部分地區(qū)房地產(chǎn)價格出現(xiàn)波動，是否會影響金融安全？國內(nèi)商品住房的價格是否存在泡沫？這都成為日前在滬舉行的亞洲房地產(chǎn)學(xué)會年會暨國際研討會的熱門話題。

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????? 高首付避免按揭壞賬

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????? 上海財經(jīng)大學(xué)副校長、本屆亞洲房地產(chǎn)學(xué)會年會會長王洪衛(wèi)教授認為，中國的房地產(chǎn)信貸體系與歐美不同。一是在按揭過程中，首付款要占30%以上，第二套房的比例更高，而在美國，貸款比例一般高達90%以上；二是中國按揭貸款的衍生產(chǎn)品受到嚴格限制，相關(guān)的金融產(chǎn)品很少。在這種情況下，即便房價有所回落，國內(nèi)不會出現(xiàn)類似次貸的金融危機，也不會出現(xiàn)銀行大量的按揭壞賬。

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????? 投資需求助推泡沫

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????? 一般商品的價格取決于供求關(guān)系，因此，歐美成熟市場研究房地產(chǎn)的趨勢很看重居民的收入和購買力。然而，國內(nèi)近年來在房地產(chǎn)研究中，卻很少有人重視居民收入與房價的對比。市場走勢也是如此。比如，上海目前的平均房價高達每平方米17000元，而去年上海在職人員的平均月收入僅2800多元，收入與房價比相差懸殊。

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????? 對此，王洪衛(wèi)認為，在亞洲收入增加與房價高漲不對應(yīng)的現(xiàn)象很普遍，比如日本、中國香港就屬于相同的情況。這是因為政府決定了土地的價格，掌握了土地的供求，也就決定房價長期上漲的態(tài)勢。只有將土地的定價權(quán)還給市場，房價才有可能按供求關(guān)系下跌，但現(xiàn)在，中國內(nèi)地不可能出現(xiàn)這樣的局面。上海財大房地產(chǎn)市場研究專家張學(xué)文教授也認為，目前中國房地產(chǎn)市場是不遵循供求均衡法則的。也就是說，國內(nèi)部分地區(qū)的房產(chǎn)價格不以剛性需求為基礎(chǔ)，而是在投資需求的拉動下，房子能賣多高就賣多高，從而產(chǎn)生了泡沫。

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????? 以稅收杠桿平衡房價

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????? 那么，在高房價與多數(shù)人收入不對應(yīng)的背景下，如何保證我國房地產(chǎn)健康發(fā)展呢？張學(xué)文認為，新加坡和中國香港的“雙軌制”解決住房問題可能更有效果。新加坡有80%的居民居住在由政府出資建造的廉價房內(nèi)，私人購買公寓和別墅的僅占12.4%；中國香港近一半的人口居住在出租公屋及政府補助出售單位里。因此，像上海這樣的國內(nèi)大城市，讓每個居民都進入房地產(chǎn)市場是不合理的，應(yīng)該走“雙軌制”：有條件的購買商品房，沒條件由政府補助租金或提供經(jīng)濟房。

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????? 王洪衛(wèi)建議，國家可以調(diào)整房地產(chǎn)稅收，以此調(diào)控城市房價。比如，對城市低收入者，為他們提供廉租屋，不僅不收稅，反而由政府補貼租金；對中等收入者，可提供購買小戶型房的稅收優(yōu)惠，如低于90平方米的，可以貼息返稅；對高收入者購買大房型房源的，則提高消費稅。以稅收杠桿平衡房價，是當(dāng)前形勢下的一個較好辦法。