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樓市觀察

真實(shí)狀況究竟如何? 觀察江蘇樓市異動(dòng)與走向
吳江樓市網(wǎng)  發(fā)布時(shí)間:2009-02-24  來(lái)源:  點(diǎn)擊數(shù):1671

????? 各地房地產(chǎn)業(yè)正面臨"地震":

????? 股市跌了,樓市冷了,更有消息稱(chēng),中小開(kāi)發(fā)商資金鏈空前告急,國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)面臨"地震"。真實(shí)狀況究竟如何?記者連日來(lái)走訪省內(nèi)地產(chǎn)、證券研究人士及宏觀經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家,細(xì)細(xì)分析當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)下,江蘇房地產(chǎn)市場(chǎng)的異動(dòng)及走向。

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????? 量縮價(jià)滯、量縮價(jià)漲成為普遍現(xiàn)象

????? 在我省經(jīng)濟(jì)最為活躍的蘇州,住宅成交正呈現(xiàn)大幅萎縮的狀況。"去年底以來(lái),每個(gè)月的成交都在降。4月底的房交會(huì)和'五一'的住博會(huì)短暫拉動(dòng)市場(chǎng)成交回暖,但此后成交繼續(xù)節(jié)節(jié)下滑,現(xiàn)在住宅周成交量?jī)H在600套左右,而在去年高峰平穩(wěn)期時(shí),每周的成交量是1000多套。"蘇州地產(chǎn)研究人士陳潔告訴記者。來(lái)自蘇州官方的數(shù)據(jù)也表明,5月份當(dāng)?shù)刈≌山幻娣e同比下降了40%左右。

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????? 與住宅成交相適應(yīng),蘇州土地市場(chǎng)也異常冷清。"今年只有四五次零星的土地拍賣(mài),而在往年,到年中的時(shí)候都會(huì)有集中的土地放量。今年推出的住宅用地集中在工業(yè)園區(qū),共12塊,基本都是底價(jià)成交。有消息說(shuō),有個(gè)區(qū)近日本來(lái)準(zhǔn)備進(jìn)行土地拍賣(mài),但覺(jué)得目前市場(chǎng)還是冷,不得已將拍賣(mài)延期了。"陳潔說(shuō)。

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????? 據(jù)了解,由于二手房流動(dòng)性很差,現(xiàn)在蘇州普通公寓投資客已銷(xiāo)聲匿跡,而在去年七八月份時(shí),普通公寓的投資比例占到15%-20%,有些高檔盤(pán)的投資比例更是高達(dá)40%。

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????? "開(kāi)發(fā)商心里相當(dāng)沒(méi)底,想降,但又怕降了還是沒(méi)人響應(yīng),如果再降就會(huì)一瀉千里,壓力很大。但購(gòu)房人還在寄希望于開(kāi)發(fā)商再降降。買(mǎi)賣(mài)雙方基本都在等政策。"

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????? 成交量下降的情況,在南京、揚(yáng)州、南通、鹽城、宿遷等我省中心城市正普遍上演。

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????? "南京房地產(chǎn)市場(chǎng)目前兩極分化比較明顯。去年以來(lái),一些片區(qū)銷(xiāo)售較穩(wěn)定,像江寧片區(qū)價(jià)格仍小幅上漲,河西基本也穩(wěn)定在1萬(wàn)元/平方米左右。但是江北、仙林等片區(qū)的銷(xiāo)售壓力很大,這是因?yàn)閰^(qū)域不成熟、推出量太大,再加上去年價(jià)格透支所致,這些區(qū)域已存在價(jià)格下跌的情況。" 南京網(wǎng)尚市場(chǎng)研究部總監(jiān)金濤分析說(shuō)。

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????? 數(shù)據(jù)顯示,1-5月,南京住宅成交不足2萬(wàn)套,較去年同期減少1.7萬(wàn)套,成交下滑明顯;南通1-5月住宅成交面積同比減少70.1%,銷(xiāo)售總量下降50%以上……

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????? 不過(guò),從整體成交均價(jià)來(lái)看,南京、蘇州、揚(yáng)州、南通、鹽城等市均未出現(xiàn)下跌的變化,揚(yáng)州、鹽城房?jī)r(jià)甚至不降反升,其中揚(yáng)州5月房?jī)r(jià)同比上漲了6.3%。

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????? 開(kāi)發(fā)商資金突圍:民間拆借、賣(mài)地風(fēng)行

????? 據(jù)了解,在銀行貸款困難且不能通過(guò)IPO、增發(fā)等手段融資的情況下,已有相當(dāng)部分開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金困難。去年開(kāi)發(fā)量曾占到南京江寧半壁江山的一家開(kāi)發(fā)企業(yè),手上的一些項(xiàng)目已經(jīng)被迫停工。

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????? 與此同時(shí),江浙一帶民間資金的實(shí)力非常強(qiáng),一些民營(yíng)企業(yè)手上資金雄厚,還有一些長(zhǎng)期儲(chǔ)蓄苦于沒(méi)有資金出口,在這種情況下,民間融資暗中活躍。據(jù)金濤介紹,這種民間融資主要表現(xiàn)在公司之間的短期資金拆借或者幾家公司的相互合作上。"前段時(shí)間就有南京的開(kāi)發(fā)商出讓一定百分比的股份拆借資金。還有的是采用信貸的方式,類(lèi)似于典當(dāng),以固定資產(chǎn)作抵,如果項(xiàng)目獲利,大家分成,一旦操作不善,作抵的固定資產(chǎn)則作價(jià)處理。"

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????? 短期資本拆借利率遠(yuǎn)高于銀行利率,目前在南京市面上,有的周息甚至達(dá)到了6%!

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????? 賣(mài)地也是一種生存方式。一些開(kāi)發(fā)商有土地在手上,而且一些早期獲取的土地價(jià)格低,開(kāi)發(fā)商在尋求資本合作時(shí)會(huì)做一個(gè)成本上的衡量,如果把握不大,就會(huì)賣(mài)地。"從2007年下半年開(kāi)始我接觸到的一些開(kāi)發(fā)商,拿的地就是從小開(kāi)發(fā)商手上買(mǎi)來(lái)的。"金濤說(shuō)。

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????? 還有一些多元化投資的企業(yè),會(huì)將其它行業(yè)的獲利"輸血"到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上。

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????? 而連以上融資渠道也沒(méi)有的小開(kāi)發(fā)商或者前期過(guò)于"冒進(jìn)"的開(kāi)發(fā)企業(yè),目前資金鏈繃得很緊。而在南京,已有小開(kāi)發(fā)商被擠出市場(chǎng)的情況。

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????? "2007年時(shí)不管價(jià)格多高,開(kāi)發(fā)商都要拿到地,甚至于拿地前都不知道將來(lái)要做什么,那時(shí)有高增長(zhǎng)預(yù)期?,F(xiàn)在宏觀經(jīng)濟(jì)存在不確定性,所以開(kāi)發(fā)商普遍采取謹(jǐn)慎的規(guī)避措施,土地拍賣(mài)要么底價(jià)出讓?zhuān)戳髋牡木置娉霈F(xiàn)了。"金濤這樣描述開(kāi)發(fā)商心態(tài)的變化。

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?????股市跌了,樓市為何也冷了

?????長(zhǎng)期致力于宏觀經(jīng)濟(jì)研究的光大證券研究員孫青洲對(duì)記者說(shuō),股市是"經(jīng)濟(jì)晴雨表",水、電、氣、油上漲,人民幣升值導(dǎo)致的出口利差小等,都直接反映到了股市上。而經(jīng)濟(jì)滑坡、股市大跌,同樣會(huì)傳導(dǎo)到樓市。

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?????不少人都認(rèn)為樓市與股市存在"蹺蹺板效應(yīng)",即股市不好,投資者應(yīng)把資金抽離到樓市,從而助推樓市紅火。但孫青洲說(shuō),并不能簡(jiǎn)單地這樣理解。從股市和樓市的特點(diǎn)來(lái)看,股市流動(dòng)性較大,而樓市流動(dòng)性較小,如果要發(fā)生像人們所說(shuō)的那種"蹺蹺板效應(yīng)"的話,市場(chǎng)上必須有足夠的資金支持。此次股市嚴(yán)重下跌,從6000點(diǎn)一路狂瀉到2800多點(diǎn),這意味著有一半的資產(chǎn)縮水,很多人已經(jīng)深陷股市不能自拔,根本就不可能再有資金往樓市上投。

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?????而從目前中國(guó)乃至世界的資本市場(chǎng)來(lái)看,由于受美國(guó)次貸危機(jī)影響,已經(jīng)處于嚴(yán)重的流動(dòng)性不足,投資者也無(wú)財(cái)力再涉足房地產(chǎn)。另外,央行最近出臺(tái)的一系列政策已經(jīng)牢牢地遏制住了國(guó)內(nèi)游資,這不僅減少了流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金,更重要的是在心理上給予了投資者警示。顯然,目前股市與樓市已成為唇亡齒寒的關(guān)系。

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?????穩(wěn)中有漲應(yīng)是調(diào)控基本出發(fā)點(diǎn)

?????毫無(wú)疑問(wèn),當(dāng)前房?jī)r(jià)的走向與整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)密切相關(guān)。

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?????孫青洲說(shuō),江蘇樓市的基本局面依然是穩(wěn)定的。個(gè)別區(qū)域穩(wěn)中有降,但降幅有限。他將此種情況視為樓市的"高位盤(pán)整",而這樣的高位盤(pán)整會(huì)持續(xù)1-2年,因?yàn)檫€有大批銀行貸款未收回來(lái)。

?????"我們預(yù)計(jì)在2-3年的時(shí)間內(nèi),市場(chǎng)會(huì)處于一個(gè)'懷疑期',人們大多會(huì)懷疑房?jī)r(jià)是跌還是漲,兩三年后會(huì)出現(xiàn)一些變化。"

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?????他認(rèn)為,發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)依然是擴(kuò)大內(nèi)需比較好的方法。從這個(gè)意義上說(shuō),國(guó)家會(huì)讓房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。"一旦通脹失控,對(duì)經(jīng)濟(jì)尤其是房地產(chǎn)影響很大,越南已提供前車(chē)之鑒,胡志明市的房?jī)r(jià)下跌了50%。我們預(yù)計(jì)接下來(lái)國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控將會(huì)'有保有壓',對(duì)于信譽(yù)好、工程質(zhì)量好、規(guī)模大的企業(yè),將來(lái)可能會(huì)憑藉信用度貸款,而小開(kāi)發(fā)商會(huì)在這個(gè)市場(chǎng)中自生自亡。"

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?????南京財(cái)經(jīng)大學(xué)金融學(xué)院教授王家琪也認(rèn)為,穩(wěn)中有漲應(yīng)是樓市調(diào)控最基本的出發(fā)點(diǎn),決策層并不希望出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌的局面。"目前國(guó)家經(jīng)濟(jì)還需要房地產(chǎn)拉動(dòng)。某一階段發(fā)展過(guò)猛,出現(xiàn)通脹,國(guó)家暫時(shí)打壓;如果出現(xiàn)崩盤(pán)危險(xiǎn),也會(huì)救市,否則一旦形成銀行壞賬、呆賬,會(huì)嚴(yán)重?fù)p毀國(guó)家利益。如果說(shuō)房?jī)r(jià)整體均價(jià)從一萬(wàn)跌到八千是正常的話,那么從一萬(wàn)跌到六千,可能性并不大。"?

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