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?????? 近期，在對蘇州二手房市場的探尋中，有心的人會(huì)發(fā)現(xiàn)，寫字樓的交易量日漸活躍。其實(shí)近幾年隨著蘇州商業(yè)地產(chǎn)的日益興起，寫字樓的市場交易狀況一直呈上升趨勢，而不僅僅是近段時(shí)間的表現(xiàn)，越來越多的投資者或者有購買實(shí)力的市民開始將眼光轉(zhuǎn)向?qū)懽謽鞘袌?，蘇州寫字樓也具備了成為下一個(gè)潛在投資金礦的可能。為此，記者請信義房產(chǎn)專業(yè)人士給大家剖析了寫字樓交易活躍的部分原因，對當(dāng)前蘇州寫字樓市場的狀況及前景，以及投資選擇給出一些參考意見，也幫助大家進(jìn)一步認(rèn)識這一日益顯露的投資金礦。
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現(xiàn)狀：市場來自于需求的呈現(xiàn)
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目前蘇州寫字樓，尤其是高檔寫字樓主要集中在工業(yè)園區(qū)和高新區(qū)，在這兩個(gè)區(qū)域的寫字樓大多檔次高，樓齡小，部分是按照國際寫字樓的標(biāo)準(zhǔn)來建造和裝修，同時(shí)寫字樓供應(yīng)量也占了相當(dāng)大的比重，而且在建或者規(guī)劃中的寫字樓也大多在這兩個(gè)區(qū)域。目前，園區(qū)、高新區(qū)都已成為比較成熟的商務(wù)辦公密集地，集中了很大部分的外資、合資和本地企業(yè)。
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市區(qū)寫字樓層次參差不齊，供應(yīng)量卻相當(dāng)大，主要以小面積和低租金寫字樓為主。它滿足了中小企業(yè)對寫字樓、辦公場所的需求，但存在兩個(gè)很明顯的缺陷：一是物業(yè)管理的缺陷，主要表現(xiàn)在物業(yè)管理制度的不完善，服務(wù)的水平有待提高等，二是設(shè)計(jì)方面的缺陷，也就是房子本身的設(shè)計(jì)欠合理，另外還存在建筑格局的局限性，車位的稀缺等。
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相城區(qū)、吳中區(qū)后勁十足，寫字樓的供應(yīng)在滿足本地區(qū)企業(yè)的需求后，不斷向更高的要求和標(biāo)準(zhǔn)前進(jìn)?？偠灾?，蘇州各個(gè)區(qū)域供應(yīng)量不斷提升的現(xiàn)狀，是需求不斷增長的一種表現(xiàn)。
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前景：價(jià)格體現(xiàn)在市場的推動(dòng)
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市場對于寫字樓的旺盛需求，可以從以下幾個(gè)方面來考察：1.近兩年蘇州的GDP總量和每年引進(jìn)外資的數(shù)量都在不斷攀升，而蘇州也正式向外界提出由工業(yè)向服務(wù)業(yè)轉(zhuǎn)型的開始，這極大地促進(jìn)了辦公寫字樓這一服務(wù)業(yè)所依托的載體的產(chǎn)生，因此，大量外來資本成為購買寫字樓尤其是甲級高檔寫字樓的主力軍，不光是購買，同時(shí)也是承租大面積寫字樓的優(yōu)質(zhì)客戶。2.隨著蘇州軟環(huán)境的不斷提升，如行政效率，政策扶持等，相當(dāng)大的創(chuàng)業(yè)者和歸國人士選擇蘇州，他們同樣具有購買或租賃寫字樓的實(shí)力。3.具體來看，現(xiàn)有外資、合資企業(yè)的發(fā)展和壯大，更激發(fā)了他們對大體量大面積寫字樓的需求，同時(shí)也對寫字樓的檔次和質(zhì)量的提升，帶來了更高的標(biāo)準(zhǔn)。4.就寫字樓本身來說，可以這樣理解：它具有作為公司層面的社交場所的意義。本地企業(yè)不斷求發(fā)展，不斷尋求公司身份的認(rèn)同，中高檔寫字樓剛好符合公司的這一發(fā)展欲望，因此他們也是購買和承租寫字樓的客戶。
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不斷增長的需求，正是寫字樓投資的契機(jī)。在供求關(guān)系當(dāng)中，供給達(dá)到了一定量，而需求的增多則往往會(huì)帶來價(jià)格的提高。在目前來看，蘇州寫字樓有需求的壓力，因此會(huì)有價(jià)格上調(diào)的預(yù)期。再加上，住宅市場價(jià)格提升較快的時(shí)期，寫字樓的價(jià)格一直沒有呈現(xiàn)較大的變化，而此時(shí)的需求體現(xiàn)無疑將為今后價(jià)格的顯著增長創(chuàng)造時(shí)機(jī)。所以可以這么說，目前寫字樓的價(jià)格跟價(jià)值一直在一個(gè)被低估的區(qū)間，這一分析結(jié)論是包含著較大的理性成份在內(nèi)的，所以，對寫字樓的投資是投資者穩(wěn)妥投資方式的一項(xiàng)優(yōu)質(zhì)選擇。
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投資：價(jià)值講求是價(jià)格的回報(bào)
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那么，作為投資者應(yīng)該怎樣來看待寫字樓的市場價(jià)值呢？信義房產(chǎn)專業(yè)人士給出了兩方面的意見：
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一、蘇州甲級寫字樓和高檔住宅的比較
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以園區(qū)甲級寫字樓和高檔住宅來看，從地段選擇、開發(fā)商水平和資質(zhì)方面，二者都有各自優(yōu)勢。但從建造成本、裝修成本上來看，前者比后者成本高，代價(jià)大。同時(shí)從價(jià)值創(chuàng)造和租金預(yù)期來講，前者能更好的說明商業(yè)用房的投資增長空間，它能幫助企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤、創(chuàng)造價(jià)值。再從后期來看，主要表現(xiàn)在折舊狀況，住宅的折舊率比較高，而好地段的寫字樓價(jià)格則可能水漲船高，不存在折舊這一說法。
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二、本地客戶和境外客戶對寫字樓的不同看法
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假如投資者是長期經(jīng)營蘇州寫字樓市場，就可以發(fā)現(xiàn)，蘇州本地客戶在購買寫字樓的時(shí)候，潛意識里面以自用為主，或注冊公司或經(jīng)營公司用；而港臺境外客戶往往中意的是寫字樓的地段和租金回報(bào)，購買之后會(huì)長期持有，以獲得增值和穩(wěn)定租金的回報(bào)。而事實(shí)也如此，寫字樓租金的穩(wěn)定性非常高，一個(gè)成熟的商務(wù)區(qū)域，每平米月租金的浮動(dòng)也就在個(gè)位數(shù)左右，而且租期的穩(wěn)定性也相當(dāng)高，越成熟越穩(wěn)定，回報(bào)也越明顯。 |