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????? 發(fā)行公司債成為近期焦點。引人矚目的是，資金鏈備受質疑的地產行業(yè)，也加入到這一淘金大軍中。5月份以來，保利地產、新湖中寶、萬科、北辰實業(yè)分別發(fā)行43億元、14億元、59億元、17億元公司債的申請相繼獲得證監(jiān)會的審批，這是繼3月12日金地集團12億元公司債獲批后，證監(jiān)會再度密集放行房企的再融資計劃。
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????? 過去的2007年,上規(guī)模的地產商都大舉“跑馬圈地”,在建項目和土地資產投資急劇膨脹。無論是萬科、保利地產還是新湖中寶、北辰實業(yè)，充沛的資金流對其維持項目的正常建設以及進一步擴張，尤顯珍貴。因此，在輿論質疑眾多房企資金問題的當口，保利地產、萬科、新湖中寶、北辰實業(yè)公司債的相繼獲批，對于地產行業(yè)而言，無異于看到了新的曙光。
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????? 以保利地產為例。聯(lián)合證券魚晉華認為，大多數(shù)房地產上市公司，尤其是龍頭房地產企業(yè)的資金鏈壓力，遠遠小于來自宏觀的推斷。今年一季報顯示，保利地產負債率為72%，但是如果剔除掉計入預收賬款的已售房款，公司的真實負債率只有45%。且截止今年5月末，在全國房地產市場并不理想的情況下，保利地產依然實現(xiàn)了66.47億元的銷售額，比去年同期增長了23.9%。魚晉華認為，這表明行業(yè)大蛋糕縮減并不必然意味著行業(yè)內每家企業(yè)的蛋糕都縮減。至少截止目前對保利地產并沒有造成太大的資金壓力。
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????? 光大證券分析師趙強認為，相比股權融資，發(fā)行公司債盡管會增加公司財務負擔，提高公司負債率；且從短期來看，發(fā)行公司債不如銀行貸款直接，還要涉及到推演及公司信用評級等。但相比銀行貸款，因為其周期長，利率鎖定，在通脹持續(xù)的情況下，成本更低，使用靈活性更強，而且在股權融資存在阻力的情況下，發(fā)行公司債自然是一個很好的選擇。
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????? 中信證券相關人士認為，保利地產發(fā)行43億元公司債，對公司業(yè)務發(fā)展將起到積極的促進作用，尤其是在當前房地產行業(yè)融資較為困難的情況下，公司債的發(fā)行是對公司信用資質的充分肯定。公司債券為房地產上市公司提供了一個新的融資渠道，有利于增強公司融資的穩(wěn)定性。房地產是典型的資金密集型行業(yè)，單個項目的開發(fā)期通常要兩到三年，目前商業(yè)銀行提供的開發(fā)貸款審批嚴格，貸款時間短，并且常受到國家宏觀調控政策的影響。相對而言，公司債券的期限一般為3至7年，發(fā)行公司債有助于增強房地產公司資金來源的穩(wěn)定性。他同時認為，相對于銀行貸款而言，即使考慮發(fā)行費用，類似于保利地產、萬科等優(yōu)質房地產企業(yè)，發(fā)行公司債券也有一定的成本優(yōu)勢。
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????? 深圳市房地產研究中心副主任王鋒更認為發(fā)行公司債可以把金融系統(tǒng)的風險降到最低。
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????? 實際上，早在去年管理層就明確表示支持房地產企業(yè)發(fā)行公司債。去年6月,中國銀監(jiān)會業(yè)務創(chuàng)新監(jiān)管協(xié)作部主任李伏安表示,今后地產企業(yè)融資應避免走“銀行貸款”、“上市股權售讓”兩個極端,大型房企在投融資過程中應該考慮更多選擇一些中間產品--公司債券。2007年8月，證監(jiān)會正式頒布實施《公司債券發(fā)行試點辦法》，公司債發(fā)行工作正式啟動。按趙強的分析，房地產公司之所以愿意發(fā)行公司債，一是因為本身行業(yè)利潤很高，資金壓力大。二則是往年房地產公司融資都很活躍，而且證監(jiān)會與交易所也在推動公司債的發(fā)行，因為相比股票市場，公司債發(fā)行還算相對的新生事物。
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????? 截至目前，各研究機構業(yè)對房地產企業(yè)發(fā)行公司債給予了較高的評價。
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????? 南京證券研究所包曉霞認為，房地產上市公司股份增發(fā)和公司債發(fā)行方案陸續(xù)獲批，市場的觀望情緒將告一段落，有助于房地產市場回暖。
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????? 東方證券6月11日發(fā)布投資報告也指出，保利地產發(fā)行43億元公司債獲得證監(jiān)會審核批準，將為公司未來的快速發(fā)展提供重要的資金支持，公司的資金實力得到進一步加強。由于公司在行業(yè)中的龍頭地位和未來業(yè)績增長具有較強的確定性，東方證券維持保利地產“買入”的評級。
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????? 據(jù)中投證券李少明測算，保利地產財務狀況良好。截至今年一季度，保利地產資產負債率為72％，扣除不需要對外實際支付現(xiàn)金的預收賬款后的資產負債率為45％。截至去年末，保利地產存貨及預付款占總資產的比例為84％，其中，土地儲備占27％，在建工程占52％，開發(fā)產品占22.3％，貨幣資金占11％，其他資產占2.75％，資產結構合理，資產質量優(yōu)良。該公司負債結構也比較合理，償債風險低，在總負債中，預收賬款占比為39％，銀行貸款占比為42.3％。
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????? 保利地產則表示，公司上市后，成功地打通了資本運作的渠道，財務抗風險能力和償債能力明顯增強。去年同期68億的公開增發(fā)，以及此次43億公司債的發(fā)行，為公司下一步發(fā)展提供了良好的資金保障。
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????? 再以北辰實業(yè)為例，業(yè)內人士同樣認為，如果成功發(fā)行公司債，將有助于緩解公司資金緊張狀況。據(jù)北辰實業(yè)2007年年報顯示，2007年北辰實業(yè)加大了擴張力度。其短期借款、長期借款分別為21.3億元和26.2億元，分別是2006年的8.52倍和8.19倍。雖然其資產負債率保持在58.4%的穩(wěn)健水平，但較其2006年43.9%的資產負債率水平而言有大幅提升。而北辰實業(yè)在年報中預計，2008年將實現(xiàn)開復工面積217萬平方米，比2007年增長72.2%，新開工面積也將達到119萬平方米，開發(fā)規(guī)模將進一步擴大。
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????? 渤海證券房地產行業(yè)分析師周戶也認為，萬科、保利地產等幾大房地產上市公司資金鏈相對不錯，盡管也存在資金需求，但發(fā)債更多的可能是緣于擴張需求，有益于房地產行業(yè)的優(yōu)勢集中。
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????? 國信證券房地產行業(yè)首席分析師方焱對記者表示，保利地產等房企發(fā)行公司債的目的是為了改善負債結構，一定程度上講，也有利于推動房地產行業(yè)的進一步集中。實際上，近年來，保利已成功通過收購兼并操作多個項目。如通過收購爛尾盤取得廣州保利麓苑、中旅廣場等。
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????? 有業(yè)內人士分析認為，放行公司債發(fā)行不僅對資本市場沖擊不大，而且更適合房企的現(xiàn)實需求。在緊縮的財政政策和銷量萎縮、房產商融資渠道減少的情況下，這次金融市場打開的一扇新的大門-公司債發(fā)行，對房地產未來的發(fā)展格局將產生很大的影響。渤海證券房地產行業(yè)研究員周戶表示，萬科和保利地產的發(fā)債，將有利于兩者的進一步擴張，有利于提高行業(yè)集中度。
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