房價仍將高位運行 短期調(diào)整幅度不會超過30%
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?????? 對房地產(chǎn)以后的發(fā)展，大家最關(guān)心的還是房價，房價會漲還是會跌，現(xiàn)在是不是買房的好時機，分歧比較大。
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有人認為，目前房價過高，大部分需求無法釋放，而保障性住房供給力度在不斷加大，分流了一部分需求，加上開發(fā)商資金鏈非常緊張，在國家緊縮的宏觀調(diào)控政策的背景下，很多開發(fā)商會選擇降價銷售樓盤以加速回款，緩解現(xiàn)金壓力，房價將會續(xù)跌。
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而其他一些人則認為，我國的房價還將上漲，大量年輕人等待購房置業(yè)，房價稍降就會有大量的真實需求涌現(xiàn)，推高房價。同時，大量的熱錢來到中國，必將選擇保值、投資價值同時具備的房產(chǎn)作為投資選擇，加上通脹背景下所有商品都在漲價，房價沒有理由下跌。
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這兩種觀點都有道理，我們認為，房價仍將高位運行，可能以實際房價下跌來完成調(diào)整，但總體調(diào)整幅度不會超過30%。
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一方面，城市化背景下大量人口涌向城市，供給卻捉襟見肘，難以滿足龐大的需求；另一方面，我國實行的是高房價政策，保障性住房的供給非常少，大部分需求要由商品房解決，而商品房市場其實是壟斷程度較高的市場，價格高是必然的。而且，事實上，實行雙軌制的供給政策仍然難以改變高房價的格局，在保障性住房占到全部供給的50%的香港，高房價、高地價局面仍然存在。
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未來一段時間內(nèi)，我國總體上仍將處于一個高房價的時代，參考日本和香港的歷史，我們認為，一線城市的房價收入比將在10-12倍間達到高位平衡。對于二線城市，由于其在經(jīng)濟發(fā)展水平、人口密度、城市配套等方面與一線城市存在一定差距，因此其合理的房價收入比應(yīng)該比一線城市低。同時，由于我國處于城市化的快速發(fā)展階段，房價收入比應(yīng)該比國際上通常的6-8倍要高。因此，我們認為二線城市的房價收入比在8-10倍的范圍內(nèi)是較為合理的。
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要調(diào)整到合理位置，房價將有30%左右的下調(diào)空間。2007年底，我國一線城市的房價收入比約為15倍，房價收入比下降到10-12倍的范圍，將有30%左右的下調(diào)空間。二線城市中，少部分較高的城市存在約30%的調(diào)整空間，而武漢、天津等城市的調(diào)整空間在10%-30%內(nèi)，還有部分城市的價格基本合理，在房地產(chǎn)總體市場調(diào)整的背景下，將維持小幅上漲或橫向整理的態(tài)勢。
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值得注意的是，我國目前正處于一個高通脹階段，房價的調(diào)整很可能表現(xiàn)出實際價格調(diào)整，而名義價格并不出現(xiàn)明顯調(diào)整甚至小幅上漲的狀態(tài)。日本和美國的房地產(chǎn)市場就有多次名義房價基本沒有調(diào)整、而實際房價明顯調(diào)整的例子。 |
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