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上半年，廣州商品房新開工面積742.36萬平方米，同比增長(zhǎng)10%，其中住宅新開工面積435.09萬平方米，同比下降15.2%。廣州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的上半年房地產(chǎn)開發(fā)簡(jiǎn)況指出，房地產(chǎn)商國(guó)內(nèi)貸款及利用外資均大幅下降，占本年到位資金的比重同比分別減少8.6和1.9個(gè)百分點(diǎn)，不少地產(chǎn)商面臨資金籌措難題。
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預(yù)計(jì)：
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下半年商品房銷售
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面積降幅將會(huì)收窄
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上半年房地產(chǎn)開發(fā)簡(jiǎn)況（下稱《簡(jiǎn)況》）指出，上半年，在廣州商品房施工面積中，新開工面積742.36萬平方米，同比增長(zhǎng)10%。其中住宅新開工面積435.09萬平方米，同比下降15.2%。從住宅新開工樓盤所在的區(qū)域看，從化市以及荔灣區(qū)增速分別居前兩位，其中從化市住宅新開工面積22.69萬平方米，同比增長(zhǎng)1.4倍；荔灣區(qū)住宅新開工面積23.88萬平方米，同比增長(zhǎng)1.3倍。
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海珠白云新開工住宅大降
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而海珠區(qū)和白云區(qū)則呈大幅度下降，其中自云區(qū)住宅新開工面積2.83萬平方米，同比下降93.7%；海珠區(qū)住宅新開工面積20.84萬平方米，同比下降66.9%。
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6月銷售量比肩去年同期
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《簡(jiǎn)況》指出，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過一段時(shí)間的觀望后，6月份有復(fù)蘇跡象顯現(xiàn)。上半年，商品房銷售面積392.86萬平方米，同比雖仍下降26.0%，但降幅比一季度累計(jì)收窄了6.7個(gè)百分點(diǎn)，而且6月當(dāng)月銷售量已超100萬平方米，為本年的月度最高值，基本恢復(fù)到2007年6月份的水平。統(tǒng)計(jì)局預(yù)計(jì)下半年更多的限價(jià)房以及中小戶型房屋陸續(xù)面市后，廣州下半年商品房銷售面積降幅將會(huì)收窄。
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花都天河越秀銷售量大降
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從商品房銷售成交的區(qū)域（按項(xiàng)目所在地）看，除白云區(qū)、南沙區(qū)、蘿崗區(qū)商品房銷售增長(zhǎng)外，其余各區(qū)均出現(xiàn)不同程度的下降。其中，白云區(qū)和蘿崗區(qū)在限價(jià)房的帶動(dòng)下，分別比上年增長(zhǎng)31.6%和30%，而銷售面積下降的各區(qū)中，花都、天河、越秀三區(qū)的降幅較大。面對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)的變化，房地產(chǎn)商也在相應(yīng)地調(diào)整其銷售策略，成交價(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。據(jù)廣州市房屋交易中心統(tǒng)計(jì)，6月十區(qū)商品住宅銷售均價(jià)9569元/平方米，比年初下降357元/平方米。
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地產(chǎn)商：
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國(guó)內(nèi)貸款外資齊降
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供血不足陷入窘境
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由于上半年商品住宅銷售仍出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)（-9.8%），統(tǒng)計(jì)局認(rèn)為，商品住宅空置面積的增加，將為住宅銷售價(jià)格的下降起到“蓄水池”的作用。
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與此同時(shí)，房地產(chǎn)商也面臨著資金籌措將更困難等問題。統(tǒng)計(jì)局指出，房地產(chǎn)商國(guó)內(nèi)貸款及利用外資的大幅下降，已引致其占本年到位資金的比重同比分別減少8.6個(gè)和1.9個(gè)百分點(diǎn)。個(gè)別開發(fā)集團(tuán)更反映，貸到的資金僅能維持整個(gè)集團(tuán)3～5天的建筑工程量。今年6月我國(guó)又再次提高銀行準(zhǔn)備金率1個(gè)百分點(diǎn)，資金籌措面臨更大的困難。今年上半年，10個(gè)較大房地產(chǎn)集團(tuán)在廣州地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資達(dá)126億元，同比增長(zhǎng)37%，比上年提高了5個(gè)百分點(diǎn)。而中小企業(yè)中，完成投資1億元以下的企業(yè)有611家，比上年同期減少了115家，有部分企業(yè)已經(jīng)逐步退出廣州的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)。
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據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年建筑安裝裝飾工程價(jià)格指數(shù)上升14.4%；原材料、燃料、動(dòng)力購(gòu)進(jìn)價(jià)格上升10.0%，漲幅同比加大5.3個(gè)百分點(diǎn)，升幅為2005年以來的最高水平。成本上升與銷售價(jià)格下降的不對(duì)稱發(fā)展，對(duì)企業(yè)的后續(xù)投資信心會(huì)構(gòu)成一定的影響。面對(duì)強(qiáng)大的資金壓力，部分中小企業(yè)開發(fā)投資的工作進(jìn)度或被推遲，甚至無力開發(fā)，土地被政府收回的可能隨時(shí)出現(xiàn)。
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住宅空置量將持續(xù)增長(zhǎng)
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《簡(jiǎn)況》說，目前廣州商品住宅銷售形勢(shì)較好的是限價(jià)房，隨著限價(jià)房不斷推出市場(chǎng)，吸引了相當(dāng)部分的剛性需求，同時(shí)又使樓市出現(xiàn)了大眾普遍預(yù)期價(jià)格回落、買漲不買跌的心理，這又使更多的人繼續(xù)觀望；再者就是投資、投機(jī)型買家的大量離場(chǎng)，商品住宅銷售后市不容樂觀，則商品住宅的空置量將呈持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，給資金回籠帶來一定的困難，從而使開發(fā)投資進(jìn)度受阻。
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408套限價(jià)房
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733人家競(jìng)購(gòu)
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相對(duì)商品房仍存在較大的價(jià)格優(yōu)勢(shì)
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408套限價(jià)房
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733人家競(jìng)購(gòu)
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與廣州最便宜限價(jià)房龍光峰景華庭相鄰的萬科新里程限價(jià)房雖然最高限價(jià)高出2000元/平方米，但其第二批408套限價(jià)房仍引來1208戶申購(gòu)，申購(gòu)人數(shù)接近可售房源的3倍，現(xiàn)場(chǎng)確認(rèn)申購(gòu)的也達(dá)到733戶，一倍多于供應(yīng)量。
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對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然現(xiàn)在廣州樓市處于調(diào)整期，但相比動(dòng)輒八九千元/平方米的商品房，價(jià)格便宜的限價(jià)房還是具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，何況目前商品房成交均價(jià)仍比去年同期高兩成。
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最高限價(jià)6000元/平方米
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根據(jù)陽光家緣的統(tǒng)計(jì)，在733戶確認(rèn)申購(gòu)者中，以個(gè)人名義申購(gòu)的占大多數(shù)，有591戶。而且與最高限價(jià)4000元/平方米的峰景華庭相比，萬科新里程的買家整體更加年輕、學(xué)歷更高。不僅首期業(yè)主中七成在30歲以下，八成擁有本科以上學(xué)歷；而且此次第二批408套限價(jià)房申購(gòu)者仍舊以30歲以下的居多，學(xué)歷多在本科以上。
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為何相差2000元/平方米仍有眾多市民申購(gòu)？連包括龍光地產(chǎn)有關(guān)負(fù)責(zé)人在內(nèi)的業(yè)內(nèi)人士都認(rèn)為，萬科新里程有其自身的定位，6000元/平方米和4000元/平方米“完全針對(duì)了不同消費(fèi)群體，這兩個(gè)項(xiàng)目的目標(biāo)客戶有很大不同”。記者注意到，在戶型設(shè)計(jì)上，新里程以年輕人為主題，主力戶型為90平方米左右的三房以及70多平方米的兩房，置業(yè)門檻最多50多萬元。在景觀上，新里程二期突出山景，客廳、主人房可直接望山，視野景觀、通風(fēng)采光較一期更佳。小區(qū)還配置有園林泳池、架空層泛會(huì)所等設(shè)施，并早早引進(jìn)了超市、汽車餐廳等進(jìn)駐。此外，新里程毗鄰蘿崗區(qū)新區(qū)府，眾多重量級(jí)的市政配套設(shè)施環(huán)繞，如五星級(jí)酒店、影劇院、展覽博物館、少年宮、綜合醫(yī)院、亞運(yùn)體育場(chǎng)館等。
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蘿崗成交均價(jià)同比僅略降
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而從更深層次來說，為何限價(jià)房受到追捧，通過分析數(shù)據(jù)不難發(fā)現(xiàn)，廣州樓市調(diào)整至今，房?jī)r(jià)還未回到一年前水平。廣州市國(guó)土房管局公布的成交數(shù)據(jù)顯示，今年6月全市十區(qū)一手住宅成交均價(jià)9569元/平方米，比去年6月的7896元/平方米仍然高出21%，而且今年6月的成交均價(jià)還是在包括了占全市成交量一成的限價(jià)房的情況下得出的，也就是說純粹商品房的成交均價(jià)還要高于9569元/平方米。
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即便從蘿崗區(qū)一手住宅成交均價(jià)來看，今年6月7362元/平方米只比去年6月7797元/平方米略降5.6%，而其中還包括了龍光峰景華庭4000元/平方米限價(jià)房的成交份額。
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另一方面，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，近期公布的廣州市十區(qū)五年住宅建設(shè)規(guī)劃顯示，蘿崗中心區(qū)是這五年新增居住用地主要地區(qū)之一，萬科新里程、龍光峰景華庭都離未來的蘿崗區(qū)政府和科學(xué)城不遠(yuǎn)，前景看好，并且現(xiàn)在蘿崗不少青年白領(lǐng)住房緊缺，很多要住到增城等地；而廣州市中心城區(qū)尤其是老城區(qū)用于商品住宅建設(shè)的新鮮地塊幾乎無從推出，即便有地塊，也將主要用于保障房建設(shè)，解決舊城改造、城中村改造中市民要就近回遷的需求，因此，老城區(qū)的商品住宅將越來越少，價(jià)格更難以下降，年輕白領(lǐng)難以期待。
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